Location meublée exonérée : plafonds de loyers defiscalisation

bonjour

Avant ma question voici ce que dit la loi:

Les personnes qui donnent en location ou en sous-location une pièce de leur résidence principale sont en principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en tant que loueurs en meublé.
Les revenus tirés de cette location ou sous-location peuvent toutefois être exonérés d'impôt sous plusieurs conditions.

La pièce louée doit faire partie de la résidence principale du bailleur
Elle doit constituer la résidence principale de l'occupant
le loyer doit être fixé dans des limités "raisonnables".


L'instruction du 9 janvier 2013 a fixé ces limites "raisonnables" à :

181 euros en Ile-de-France m²/ ans
132 euros dans les autres régions m²/ ans


Ma 1er question est la suivante:

si je loue une chambre avec accès aux autre pièces a savoir à la cuisine, salle de bain et salon (ce qui en fait donc des pièce commune) ainsi qu' a toute les équipements qui s'y trouve, comment calculer cette surface au plus juste car si l'on calcule juste sur la pièce privative réserver au locataire, ce plafond est vite dépasser!


Et secondement

Est t'il possible alors de déduire les frais liée aux travaux, comme cela se passe sous le régime d'une déclaration de revenus foncier afin de réduire l'imposition et ainsi générer un déficit foncier cela sachant que cette habitation est aussi ma résidence principal

merci beaucoup