Suppression d'un poste de gardien

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bonjour,

Lors de la dernière assemblée générale de ma copropriété il a été dit par le syndic, qu'il existait désormais une jurisprudence pour le poste du gardien alors qu'il est clairement spécifié dans le règlement de copropriété que cette décision doit être prise à l'unanimité. Donc cette décision pourrait (selon le syndic) être votée à 33%.

Or je ne trouve aucun article de loi ou jurisprudence sur ce sujet. La seule jurisprudence que j'ai trouvé consiste à prouver les difficultés financières de la copropriété (ce qui n'est pas notre cas). Nous n'avons plus de gardien depuis presque 1 an maintenant, sans remplacement prévisionnel à date.

Je vous remercie pour vos réponses.

Cordialement.

2 réponses

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jeudi 3 mars 2011
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30 juin 2020
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Bonjour,

Lorsqu'une copropriété souhaite ne plus avoir de gardien concierge, c'est en général un parcours du combattant, qui est loin d'être gagné d'avance. La jurisprudence regorge de cas extrêmement compliqués où la copropriété n'a pas eu gain de cause et a perdu beaucoup d'argent.

Pour supprimer un gardien concierge, non seulement il faut se défaire de l'employé, mais également du poste, et enfin du local !


Première étape : se séparer du gardien concierge.

Plusieurs cas se posent généralement :
- Il se peut que la copropriété souhaite ne plus avoir de gardien concierge pour des raisons de coût. Attention, le licenciement pour raisons économiques n'est pas autorisé pour une copropriété, car seules les entreprises le peuvent et un syndicat de copropriétaires n'est pas une entreprise. Pour autant, il est arrivé qu'un jugement soit rendu dans un tel cas, en faveur de la copropriété, parce que le motif de licenciement avait été très bien présenté et argumenté (plus d'information sur demande).
- Il se peut que la copropriété souhaite se séparer du gardien concierge parce qu'il ne donne pas satisfaction. Le gardien concierge peut être licencié pour un motif réel et sérieux. Avant de se lancer dans une telle procédure, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (CoproConseils, ou un avocat, ou une assistance juridique ...). La profession de gardien-concierge est bien protégée. Il faut que le motif retenu cause un grave dysfonctionnement dans la copropriété. Il est arrivé souvent que les copropriétés se fassent débouter dans une procédure de licenciement parce qu'elles ne l'avaient pas fait dans les règles alors qu'elles étaient persuadées du bien fondé de leur requête.
- Il se peut que le gardien-concierge parte tout seul, démission ou départ à la retraite. C'est de loin la solution la plus simple, mais attention à la tentation de pousser un gardien à la démission, c'est durement sanctionné par la loi !




Deuxième étape : supprimer le poste.

Voilà votre copropriété sans gardien concierge. Vous ne pouvez pas en rester là ! La copropriété ne peut pas se permettre de passer un contrat avec une entreprise de nettoyage et considérer l'affaire close. Si le poste de gardien concierge est inscrit dans votre règlement de copropriété, un copropriétaire peut vous obliger à ré-embaucher un gardien-concierge. La cour de cassation l'a encore réaffirmé lors d'un jugement le 25 janvier dernier. Il faut que la copropriété entérine la suppression du poste de gardien concierge.

Deux cas de figure se présentent :
- Le poste de gardien concierge est inscrit dans le règlement de copropriété et pour le supprimer il faut modifier le règlement de copropriété. Seul un vote à l'unanimité peut modifier un règlement de copropriété et par conséquent supprimer le poste de gardien concierge!
- Le poste de gardien concierge n'est pas inscrit dans le règlement de copropriété. C'est une décision postérieure à la création de la copropriété qui a créé le poste et attribué un appartement au concierge. Alors vous pouvez supprimer le poste à la majorité de l'article 26.
- Le poste de gardien concierge est inscrit dans le règlement de copropriété, mais le même règlement stipule noir sur blanc que les copropriétaires peuvent décider de le supprimer, alors, là encore, c'est la majorité de l'article 26 qui est requise.




Troisième étape : récupérer les locaux.

Vous n'avez plus de gardien concierge, le poste a été supprimé, il vous reste la loge ! La vente de la loge du concierge au profit de la copropriété doit être votée à la majorité de l'article 26. Attention de ne pas mettre la charrue avant les boeufs ; la vente de la loge est bien la dernière étape, même si les résolutions (qui doivent être distinctes) sont votées au cours de la même assemblée générale.


Veuillez m'excuser pour la longueur de cette littérature !

Cdlt.
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mercredi 12 juin 2013
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9 juillet 2013

Bonjour,
merci beaucoup pour votre réponse qui est très claire.
Dans notre cas, le gardien est décédé. Si ma compréhension est bonne, un copropriétaire peut demander à tout moment le remplacement immédiat du gardien conformément au règlement intérieur ?
Merci pour votre retour. Cordialement.
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samedi 25 mai 2013
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9 juillet 2013
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Bonjour,

Il est possible de vouloir envisager la suppression du poste de gardien (ce dernier décédé) à la majorité de l'article 26, uniquement lorsque cela ne porte pas atteinte à la destination de l'Immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives (voir le Règlement de copropriété).

Le mieux serait d'obtenir le vote à l'unanimité des copropriétaires pour éviter que le poste resté vacant ne suscite de la part d'un Copropriétaire qu'il engage la responsabilité du Syndicat.

Cordialement.
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