Vente d'un bien immobilier 1/4PP et 3/4 en U

Question

Bonjour,

La situation est la suivante : 
Mme a recuilli au décès de son mari intervenu en aout 2002, un appartement estimé à 75000 € au jour du décès. Cet appartement a été acquis en aôut 1985. 
Mme a opter pour le 1/4PP et 3/4 en U
Les 2 enfants : 3/8 chacun en Nue propriété. 

Mme et les 2 enfants ont décidés de vendre le bien. Il s'agit donc de la vente d'un bien immobilier démembré. 

Comment calculer la plus-value de cession immobilière ? Le bien va être revendu environs 170 000€

Merci d'avance.

condorcet · Answer

Mme a recueilli au décès de son mari intervenu en aout 2002, un appartement
 S'agissait-il d'un bien de communauté, ou d'un bien propre au défunt ?
 S'agit-il toujours de la résidence principale du conjoint survivant ?
 Quel est l'âge actuel de ce conjoint survivant ?

st2o · Answer

Il s'agit d'une résidence secondaire. 
M et Mme étaient mariés sous le régime légal (donc bien de communauté car le bien n'a pas été reçu en donation ni en succession). 
Mme a aujourd'hui 69 ans.

condorcet · Answer

bien de communauté  
   Le conjoint survivant détient : 
-sa part de communauté.............................................................................50 % 
  Ses droits recueillis dans la succession : 
100 / 2 x 1/4 en pleine propriété.................................................................12.5 % 
100 / 2 x 3/4 x 40 % (valeur fiscale de l'usufruit)...........................................15 %
soit au total..................................................................................................77.50 % 

Les enfants la différence : 
100 % - 77.50  % = 22.50 %.

La répartition du prix se fera selon ces pourcentages.
Mathématiquement, la valeur d'entrée dans le patrimoine de chacun sera calculée selon les mêmes critères, sachant qu'en ce qui concerne le conjoint survivant les 50 % correspondant à sa part de communauté seront exonérés de l'impôt si la détention est supérieure à 15 années.

st2o · Answer

Il n'y a pas un recalcul à faire de la valeur de l'usufruit (669 du CGI)? Sachant que M est décédé avant 2004 ?

condorcet · Answer

Il n'y a pas un recalcule à faire de la valeur de l'usufruit (669 du CGI)?
Non, depuis longtemps l'administration a fait connaître sa position sur ce point en précisant que les nouvelles évaluations de l'usufruit à appliquer sont celles en vigueur actuellement.
 A titre d'information, la question portait sur une donation consentie avant 2004 en nue-propriété par une personne de 59 ans dont l'usufruit était à l'époque de 30 %, consentait ensuite donation de l'usufruit au lendemain de l'entrée en vigueur de la loi de 2004 tout en ayant le même âge, la valeur de son usufruit était passée de 20 à 50 %, ce qui avait pour conséquence que le bien d'une valeur 100 était subitement devenu 80 % en nue-propriété + 50 % d'usufruit =130 %.

st2o · Answer

Oui, mais sachant que sur l'acte de succession l'ancien barème est utilisé et que les personnes veulent vendre et donc calculer leur plus value de cession immobilière, il ne faut pas revaloriser l'usufruit et la nue-propriété en fonction du nouveau barème ?

st2o · Answer

J'ai trouver une note disant : 
Avec une réserve si la succession a été ouverte avant le 1er janvier 2004. Dans ce cas, la valeur portée par le notaire dans la déclaration de succession a été éterminée en appliquant un barème fiscale (qui répartit la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier), différent de celui qui existe aujourd'hui. La valeur de la NP déclarée à l'époque était supérieure à celle obtenue avec le nouveau barème. Il faut, dans ce cas, recalculer le prix d'acquisition en appliquant la barème actuel (669 CGI) , en retenant l'âge de l'usufruitier lors de la vente. Ce retraitement du prix d'acquisition ne concerne que les biens reçus en succession. 

Qu'en pensez-vous ?

rio loco · Answer

Bonjour. Pour un bien provenant d'une succession antérieure à 2004, le Fisc applique, tant pour la détermination du prix d'acquisition que pour la répartition du prix de vente, le nouveau barème fiscal, peut importe que la valeur d'origine déclarée dans la succession ait été faite en fonction de l'ancien barème.

st2o · Answer

Comment calculer dans ce cas selon vous ?

rio loco · Answer

Bonjour.Vous prenez la valeur globale  déclarée dans la succcession et pour la répartition vous appliquez le nouveau barème fiscal.

st2o · Answer

Valeur globale 76000€ concernant la maison le jour de la succession

rio loco · Answer

Bonjour. Pour que vous compreniez mieux , je vais essayer de vous résumer pour la question qui porte sur la  valeur de l'usufruit et pa rvoie de conséquence sur la nue-propriété.
S'agissant d'une succession recueillie avant le 1/1/2004, la réévalution de l'usufruit résultant de la succession doit être effectuée avec le nouveau barème et compte tenu de l'âge de l'usufruitière au jour de la vente.En l'espèce 4/10 ( 69ans).. Vous déterminez ainsi la valeur d'acquisition de l'usufruit, par application de l'art 669 du CGI. Application du même barème pour l'évaluation de l'usufruit dans le prix de vente.
  En revanche, s'il s'agissait d'un bien acquis par donation, cette règle n'est pas applicable: dans le cas d'une donation antérieure au 1/1/2004, application de l'ancien barème (art 662) pour le prix d'acquisition et du nouveau barème pour le prix de vente (art 669).
  Réf: RFPI/20-10-20-10-20120912/340

st2o · Answer

Parfait. Merci de votre explication. 
De ce fait, concernant la plus-value de cession immobilière, il y 'en aura 3 à calculer : 
- la part de Mme acquise en 1985
- la part de Mme reçue en succession de M en 2002
- la part des enfants reçue en succession de M en 2002 

Qu'en pensez-vous ?

Vente d'un bien immobilier 1/4PP et 3/4 en U

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