Quel modèle de succéssion choisir

Bonjour à tous.

Nouveau sur ce forum, le me presente, 67ans et grâves problèmes de santé cardiaque.
J'ai accumulé durant ma periode active un patrimoine immobilier industriel locatif relativement important. Je suis marié depuis 41 ans, avec contrat, 2 enfants agées respectivement de 38 ans et 34 ans, fille et garçon, la fille mariée, 1 enfant sous contrat de mariage. Mon fils 1 petite fille avec un mariage projeté en Juin mais dont la future belle fille refuse de signer un contrat.
A mois de Février 2012, nous avons mon épouse et moi-même renoncé à la protection de notre contrat de mariage au profit de la communauté, cela nous permettant de faire profiter chacun de nos enfants des abattements prévus par le gouvernement Sarkozy, remplacé par une nette diminution sous le gouvernement Hollande. Mais la question n'est pas là. Dans le cas de la donation de parts à chacun de nos enfants, nous nous retrouvions dans une indivision. Les droits à payer étaient connus et l'exonération en est au 1er Trimestre 2013 limité à 100.000 € chacun, et à chaque enfant.
Si nous constituions une SCI, mon épouse et moi-même, y incluant le bien concerné. Quels en seraient les frais??? et dans le cas ou nous donnerions 200.000 € (100.000 x2) à chacun de nos enfants en parts sociales, serions nous dans le cas de l'abattement de droits de mutation en ce qui concerne cette donation de parts sociales. Pour l'instant coté notaire et expert compatble j'ai des avis divergents.
Espérant avoir été clair....
Merci de vos avios