SCI travaux rénovation Résolu

Question

Bonjour, 

Je suis propriétaire d'une remise de 90m2 dans un petit village du sud pouvant être rénovée et offrant beaucoup de possibilités dans un but locatif, l'inconvénient c'est que je n'est pas le financement nécessaire , j'ai pensé à m'associer avec un ami qui lui a les fonds. Est il possible de faire cela et sous quelle forme ?? Faut il envisagé de crée une SCI ? Si non comment pouvons nous faire ?? 

Pat.

lucini · Accepted Answer

Avez vous fait une comparaison entre les futurs loyers prévisibles et les remboursement d'un emprunt pour rénover ce bien ? les taux sont très bas 

Quel est le montant du loyer annuel espéré ?
Quel est le montant de l'investissement à réaliser ?

Normalement un loyer normal rembourse les annuités capital et intérêts financiers.

La banque prend une hypothèque sur le bien rénové elle dispose d'une solide garantie 

En l'apportant à une SCI vous allez supporter l'impot sur les plus values et des droits d'enregistrement.

Poursuivez votre réflexion.

cordialement

Pat34500 · Answer

bonjour,

Non je n'est pas encore fais la comparaison entre les futurs loyers prévisibles et les remboursement de l'emprunt car je commence tout juste ce projet mais j'espère tiré minimum 500€/mois de loyer et j'estime à environ 45 000€ les travaux.

Qu'entendez-vous par impôt de la plus value comment peut on le calculer? Et comment peux t on connaitre le cout des droits d'enregistrement de la SCI ?

Cordialement.

lucini · Answer

En finançant 100 % de ces travaux  par un emprunt immobilier sur 15 ans vous pouvez avoir une mensualité de remboursement d'environ 315 € par mois capital compris, avec un loyer de 500 € c'est parfaitement jouable.

A priori vous n'avez pas besoin de partenaire pour faire cet investissement modeste il s'autofinance seul.

Ce n'est pas un montant élevé, les travaux de rénovation et d'aménagement vont donner un supplément de valeur à votre bien, la valeur à la revente sera supérieure à la valeur actuelle de la remise majorée des travaux

il faut seulement obtenir un permis de la mairie et le financement, pas compliqué

Si vous créez une SCI avec votre ami qui détiendra ce bien, vous allez devoir le céder à sa valeur actuelle donc avec plus value taxée à 34.50% ce n'est pas une bonne piste, ensuite vous allez perdre une grande partie de votre plus value.

Pat34500 · Answer

Ok je comprend maintenant le fonctionnement de la plus value mais le probleme pour moi reste l'emprunt, je possède déjà 1 maison qui est loué plus 2 appart dont 1 est loué et l'autre est ma résidence principale de fait ma capacité d'emprunt et casi nulle pour ma part, même si tous mes biens sont autofinancés .... c'est uniquement pour cela que je voulais m'associer , il est vrai que si je parvenais a trouvé le financement nécessaire pour réalisé ce projet je le ferai tous seul sachant que ce serai loué rapidement.

lucini · Answer

Ok vous avez déjà un endettement mais avec des biens immobliers donc le risque pour la banque reste très limité.  

L'endettement par rapport à ses revenus est un critère mais pas le seul.  

L'objet de l'opération et les suppléments de revenus sont aussi un critère et les garanties pour la banque, tout comme le sérieux du client, votre banque connait le respect de vos engagements ainsi que votre patrimoine.  

Supposons que le M2 vaut dans ce village 1 500 € ( + ou -) une fois rénové votre bien vaudra environ 135 000 € .  

Quel est le risque pour la banquier de vous prêter 45 000  €  soit un tiers de sa valeur, avec un revenu locatif annuel de 6000 € / an quasi nul.  

D'abord constituer un dossier complet pour votre banquier, présenter lui avce une demande de financement sur 15 ans et avec la justification des montant des loyers sur la commune où est situé votre bien.  

Votre projet est défendable, après vous pourrez solliciter des courtiers..  

Avec le nouveau régime de taxation des plus values immobilières sur les résidences secondaires ( exonération 30 ans) vous n'avez pas intérêt à le céder à une SCi qui va remettre les compteurs à zéro.  

La présentation d'un dossier bien structuré complet à la banque à une forte influence. 
Avant tout le banquier évalue son risque. 

j'essaie seulement de vous faire progresser dans votre réflexion pour convaincre votre banque.

Si votre ami veut réellement vous aider qu'il vous prête les 45 000 € contre intérêts et vous faites l'investissement sans risque et sans partage de la plus value.

Cordialement

lucini · Answer

Au plan financier votre projet tient la route à condition bien sûr d'avoir des futures locataires.

Si vous ne souhaitez pas sollicité une banque 

Vous proposez à votre ami qu'il vous consente un prêt de 45 000 € contrat établi devant notaire avce comme garantie une hypothèque sur le bien rénové au taux entre 3.20 et 3.50 % sur 15 ans avec une clause de remboursement anticipé sans frais au cas ou vous auriez des disponiblités avant le terme du prêt .

C'est sans risque pour lui, c'est bon placement, et le droit de propriété n'est pas partagé avce le risque inhérent au indivision sans frais fiscaux et au terme la plus value vous revient .

A vous de voir et de le convaincre.

Cordialement

Pat34500 · Answer

Je vous remercie de votre reponse effectivement j'ai une tres bonne relation avec ma banque ils savent que je suis serieux dans ce que j'entreprend . Je pense reellement que j'allais etre limitee de par le fait de mon endettement ou du fait que je viens tout juste de terminer ma derniere operation avec appartement louer . Mais vous venez effectivement de me reconforter dans le fait de faire cavalier seul et de remonter un projet avec ma banque .... 

Encore merci

SCI travaux rénovation

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