Transmettre un bien par création de SCI

Bonjour,
Mariés, retraités, régime communauté, 1 bien immobilier €900 000.00, enfants 1 ok, enfant 2 au chômage.
Enfant 1 veut acheter ce bien, mais le montant est trop élevé pour ses revenus.
D'autre part s'il l'achète, ça nous permet d'aider l'enfant 2.
J'ai vu le notaire : nu propriété + donation « 159000x2 » impossible car ressemblerait à donation déguisée, alors que ce ne serait pas le cas !
J'ai pris rendez-vous avec un gestionnaire de patrimoine pour voir s'il connaît une autre solution ex : SCI avec seulement enfant 1, mais après lecture de ce site, c'est encore pour moi très compliqué. Je voudrais en savoir plus avant le rendez-vous :
Faut-il vendre la maison à la SCI, ou la donner ?
Il peut faire un crédit.
Sur quel montant faut-il calculer les droits et impôts ?
Si après la succession il doit vendre, il y aura de nouveau les droits et impôts ?
Il va y faire des travaux, il y aura plus-value.
Il y habitera et nous aussi, il n'y aura donc pas de loyer.
Au total ça risque peut être de lui coûter plus cher que d'attendre la succession ?
Si on ne fait rien, au décès, la part de son frère+ frais de succession, ça lui fera trop cher, il sera obligé de vendre pour payer les frais...
Ne pas se préoccuper pour l'instant de la part de l'enfant 2, pour ne pas compliquer.
Merci de nous aider si c'est possible.
Flaive,