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feloxe
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jeudi 25 février 2010
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1 mars 2012 à 16:53
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Pour être tranquille vous devez habiter le logement 24 mois.
Le locataire a un droit de préemption mais ne peut pas bloquer la vente plus de 2 mois
Le locataire a un droit de préemption mais ne peut pas bloquer la vente plus de 2 mois
Bonjour,
quelques jurisprudences
Vous pouvez résilier votre bail et récupérer votre logement en fin de bail, mais uniquement pour les motifs suivants: soit pour l'occuper à titre de résidence principale pour vous ou votre famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime. Le congé de fin de bail doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail.
Les 3 circonstances où le propriétaire peut résilier le bail et récupérer son logement :
Premier cas de résiliation de bail : le propriétaire reprend le logement pour l'habiter
Il doit donner son congé au locataire en fin de bail ( six mois de preavis minimum)en précisant le motif ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
En matière de bail d'habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu'il souhaite l'occuper lui-même (ou un membre de sa famille).
Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses.
En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).
- Incidence de la réalisation de travaux sur l'obligation d'occupation des lieux par le bailleur
Un arrêt rendu récemment par la Cour de cassation illustre la situation où les preneurs ayant libéré les lieux ont ensuite assigné leur ancien bailleur en paiement de dommages-intérêts du fait de la non occupation du logement, celui-ci étant en travaux. (3ème civ. 5 janvier 2011 n° 09-67.861)
Le propriétaire avait délivré à ses preneurs, le 3 janvier 2007, un congé pour reprise personnelle.
Les preneurs ont libéré les lieux le 1er juin 2007, puis, par acte du 22 octobre 2008, ont assigné leur ancien bailleur en réparation du préjudice subi du fait de la non-occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise.
La Cour d'Appel ayant rejeté leur demande, ils se pourvoient en cassation en prétendant que le bailleur leur aurait délivré un congé au motif fallacieux, les locaux étant restés inoccupés depuis plus d'un an.
Cependant la Cour de cassation confirme l'arrêt et le jugement de 1ère instance en énonçant que les travaux en cours depuis la délivrance des lieux expliquaient l'absence d'occupation par le bailleur, et qu'en conséquence les anciens preneurs ne peuvent obtenir de dommages-intérêts.
On peut donc en conclure que le défaut d'occupation suite à la délivrance d'un congé pour reprise peut être justifié si celle-ci est due à des travaux.
- Les mentions devant figurer sur le congé à peine de nullité.
Il en est ainsi, des nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris (L. 411-47 al.1 du code rural et de la pêche maritime).
Ces mentions sont destinées à informer le preneur de régularité, la réalité et la sincérité de la décision de reprise du bailleur et permettant d'apprécier l'opportunité de la contester.
Elles sont donc prévues à peine de nullité. Toutefois, le dernier alinéa de l'article L. 411-37 précise que « la nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ».
Ainsi, il a été considéré que « l'omission, dans le congé, de l'indication de la profession des bénéficiaires n'était pas de nature à induire le preneur en erreur du fait qu'elle était connue de celui-ci » (Civ. 3e, 26 juin 1991).
Ces simples omissions ne peuvent entraîner la nullité du congé en l'absence de préjudice pour le locataire dès lors que, l'identification du bénéficiaire étant indiscutable, la loi n'impose pas que le bailleur justifie du besoin de logement (Cass. 3e civ. 8-7-2008 n° 07-14.998).
A l'inverse, il a été jugé que l'omission de la profession du bénéficiaire de la reprise jointe à une erreur sur le domicile « a nécessairement été de nature à induire le preneur en erreur sur le caractère réaliste du projet » de reprise par le bailleur. (3ème civ. 2 février 2011, n° 10-11.286)
En l'espèce c'est le caractère dolosif de ces manoeuvres qui a entraîné leur sanction.
- Le contrôle du juge sur la réalité de la reprise.
En tout état de cause les tribunaux n'ont pas à exercer de contrôle sur le motif de la reprise. La simple indication que le bailleur souhaite reprendre le bien pour l'habiter suffit.
Le congé pour reprise est en effet différent du « congé pour motifs légitime et sérieux », qui peut être donné en cas d'inexécution de ses obligations par le preneur (paiement des loyers par exemple).
En revanche, la réalité de cette reprise est contestable. Le contrôle préalable du juge est ainsi possible et le congé peut être déclaré frauduleux si la preuve de la fraude est rapportée (Cass. 3e civ. 31-10-2006), la charge de la preuve pesant sur le preneur.
Il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si le congé a été délivré frauduleusement (Cass. 3e civ. 26-6-2007 n° 06-18.177).
Ce qui signifie un contrôle à posteriori sur le caractère frauduleux, ou non, de la reprise à la suite de l'inoccupation des lieux par le bénéficiaire (Cass. 3e civ. 6-3-1996).
Ainsi a été reconnue l'intention frauduleuse du bailleur peut se déduire d'une relocation 3 mois après le congé pour un loyer presque doublé (Cass. 3e civ. 16-1-2002 n° 00-11.824).
On peut aussi citer le cas où la preuve d'une reprise à titre de résidence secondaire peut être rapportée dès la délivrance du congé (CA Aix-en-Provence 28-6-2005).
Rappelons que dans l'espèce étudiée plus haut la Cour a statué que la non-occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise pendant plus d'un an après celle-ci peut être justifiée par la réalisation de travaux dans le logement (Cass. 3e civ. 5-1-2011 n° 09-67.861).
De plus, si le motif d'un congé à fin de reprise a perdu son actualité pour une cause postérieure au congé et extérieure au bailleur, la loi n'impose pas au bailleur d'en informer le locataire et le congé demeure valable (Cass. 3e civ. 13-07-2005 n° 04-12.577).
La rédaction des congés et leur vérification par un avocat peut se révéler utile pour limiter les causes de nullité de l'acte d'huissier.
Deuxième cas de résiliation de bail : la vente du logement :
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour l'acheter. Le propriétaire doit lui donner congé en fin de bail en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire. Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
Si le locataire n'accepte pas l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l'expiration du bail.
Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses, le propriétaire ou son notaire doit en informer le locataire. La notification lui est transmise à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse.
Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente, quatre mois s'il fait appel à un prêt.
Troisième cas de résiliation de bail : le nom respect d'une clause de bail
Le non-respect en cours de bail par le locataire de l'une des clauses du bail peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé en fin de bail. Le congé doit en indiquer le motif.
Quel que soit ce motif, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps d'occupation du logement.
A la fin du bail, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut lui donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
quelques jurisprudences
Vous pouvez résilier votre bail et récupérer votre logement en fin de bail, mais uniquement pour les motifs suivants: soit pour l'occuper à titre de résidence principale pour vous ou votre famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime. Le congé de fin de bail doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail.
Les 3 circonstances où le propriétaire peut résilier le bail et récupérer son logement :
Premier cas de résiliation de bail : le propriétaire reprend le logement pour l'habiter
Il doit donner son congé au locataire en fin de bail ( six mois de preavis minimum)en précisant le motif ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
En matière de bail d'habitation, la reprise pour habiter consiste pour le bailleur à donner congé au preneur en fin de bail lorsqu'il souhaite l'occuper lui-même (ou un membre de sa famille).
Ce congé pour reprise donne lieu à un contentieux important, tant les situations et les conditions à remplir sont nombreuses.
En effet le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise ouvre au profit du locataire une action fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. 3e civ. 19-6-1991), ce dernier s'exposant à devoir payer des dommages-intérêts au locataire (Cass. 3e civ. 19-4-2000 n° 98-21.124).
- Incidence de la réalisation de travaux sur l'obligation d'occupation des lieux par le bailleur
Un arrêt rendu récemment par la Cour de cassation illustre la situation où les preneurs ayant libéré les lieux ont ensuite assigné leur ancien bailleur en paiement de dommages-intérêts du fait de la non occupation du logement, celui-ci étant en travaux. (3ème civ. 5 janvier 2011 n° 09-67.861)
Le propriétaire avait délivré à ses preneurs, le 3 janvier 2007, un congé pour reprise personnelle.
Les preneurs ont libéré les lieux le 1er juin 2007, puis, par acte du 22 octobre 2008, ont assigné leur ancien bailleur en réparation du préjudice subi du fait de la non-occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise.
La Cour d'Appel ayant rejeté leur demande, ils se pourvoient en cassation en prétendant que le bailleur leur aurait délivré un congé au motif fallacieux, les locaux étant restés inoccupés depuis plus d'un an.
Cependant la Cour de cassation confirme l'arrêt et le jugement de 1ère instance en énonçant que les travaux en cours depuis la délivrance des lieux expliquaient l'absence d'occupation par le bailleur, et qu'en conséquence les anciens preneurs ne peuvent obtenir de dommages-intérêts.
On peut donc en conclure que le défaut d'occupation suite à la délivrance d'un congé pour reprise peut être justifié si celle-ci est due à des travaux.
- Les mentions devant figurer sur le congé à peine de nullité.
Il en est ainsi, des nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris (L. 411-47 al.1 du code rural et de la pêche maritime).
Ces mentions sont destinées à informer le preneur de régularité, la réalité et la sincérité de la décision de reprise du bailleur et permettant d'apprécier l'opportunité de la contester.
Elles sont donc prévues à peine de nullité. Toutefois, le dernier alinéa de l'article L. 411-37 précise que « la nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ».
Ainsi, il a été considéré que « l'omission, dans le congé, de l'indication de la profession des bénéficiaires n'était pas de nature à induire le preneur en erreur du fait qu'elle était connue de celui-ci » (Civ. 3e, 26 juin 1991).
Ces simples omissions ne peuvent entraîner la nullité du congé en l'absence de préjudice pour le locataire dès lors que, l'identification du bénéficiaire étant indiscutable, la loi n'impose pas que le bailleur justifie du besoin de logement (Cass. 3e civ. 8-7-2008 n° 07-14.998).
A l'inverse, il a été jugé que l'omission de la profession du bénéficiaire de la reprise jointe à une erreur sur le domicile « a nécessairement été de nature à induire le preneur en erreur sur le caractère réaliste du projet » de reprise par le bailleur. (3ème civ. 2 février 2011, n° 10-11.286)
En l'espèce c'est le caractère dolosif de ces manoeuvres qui a entraîné leur sanction.
- Le contrôle du juge sur la réalité de la reprise.
En tout état de cause les tribunaux n'ont pas à exercer de contrôle sur le motif de la reprise. La simple indication que le bailleur souhaite reprendre le bien pour l'habiter suffit.
Le congé pour reprise est en effet différent du « congé pour motifs légitime et sérieux », qui peut être donné en cas d'inexécution de ses obligations par le preneur (paiement des loyers par exemple).
En revanche, la réalité de cette reprise est contestable. Le contrôle préalable du juge est ainsi possible et le congé peut être déclaré frauduleux si la preuve de la fraude est rapportée (Cass. 3e civ. 31-10-2006), la charge de la preuve pesant sur le preneur.
Il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si le congé a été délivré frauduleusement (Cass. 3e civ. 26-6-2007 n° 06-18.177).
Ce qui signifie un contrôle à posteriori sur le caractère frauduleux, ou non, de la reprise à la suite de l'inoccupation des lieux par le bénéficiaire (Cass. 3e civ. 6-3-1996).
Ainsi a été reconnue l'intention frauduleuse du bailleur peut se déduire d'une relocation 3 mois après le congé pour un loyer presque doublé (Cass. 3e civ. 16-1-2002 n° 00-11.824).
On peut aussi citer le cas où la preuve d'une reprise à titre de résidence secondaire peut être rapportée dès la délivrance du congé (CA Aix-en-Provence 28-6-2005).
Rappelons que dans l'espèce étudiée plus haut la Cour a statué que la non-occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise pendant plus d'un an après celle-ci peut être justifiée par la réalisation de travaux dans le logement (Cass. 3e civ. 5-1-2011 n° 09-67.861).
De plus, si le motif d'un congé à fin de reprise a perdu son actualité pour une cause postérieure au congé et extérieure au bailleur, la loi n'impose pas au bailleur d'en informer le locataire et le congé demeure valable (Cass. 3e civ. 13-07-2005 n° 04-12.577).
La rédaction des congés et leur vérification par un avocat peut se révéler utile pour limiter les causes de nullité de l'acte d'huissier.
Deuxième cas de résiliation de bail : la vente du logement :
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour l'acheter. Le propriétaire doit lui donner congé en fin de bail en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire. Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
Si le locataire n'accepte pas l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l'expiration du bail.
Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses, le propriétaire ou son notaire doit en informer le locataire. La notification lui est transmise à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse.
Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente, quatre mois s'il fait appel à un prêt.
Troisième cas de résiliation de bail : le nom respect d'une clause de bail
Le non-respect en cours de bail par le locataire de l'une des clauses du bail peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé en fin de bail. Le congé doit en indiquer le motif.
Quel que soit ce motif, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps d'occupation du logement.
A la fin du bail, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut lui donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
Merci beaucoup pour votre reponse.
Cependant, je souhaiterais connaitre la normative ou jurisprudence a l'appui de cette affirmation. En effet, j'ai vu qu'il est mention de ce delai de 2 ans dans l'article 15 de la loi de 1989, mais je ne vois nulle part que cela s'applique a la reprise dans le but d'habiter la maison. Peut etre quelqu'un pourra me sortir du doute en m'indiquant le texte legal le justifiant.
Cependant, je souhaiterais connaitre la normative ou jurisprudence a l'appui de cette affirmation. En effet, j'ai vu qu'il est mention de ce delai de 2 ans dans l'article 15 de la loi de 1989, mais je ne vois nulle part que cela s'applique a la reprise dans le but d'habiter la maison. Peut etre quelqu'un pourra me sortir du doute en m'indiquant le texte legal le justifiant.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
24 avril 2015 à 16:35