Fin de bail par le propriétaire : indemnités?

Bonjour,

j'ai l'intention de louer un local (petit entrepôt de 235 m²) qui n'a que les murs et un toit. Il n'y a ni isolation périphérique ni au niveau toiture, l'électricité est sommaire, il n'y a aucun chauffage et la dalle est un peu défoncée.
J'ai l'intention d'y implanter une salle de sport j'ai vu avec la mairie et les pompiers pour le classement ERP - pour réception du public ) soit en association soit en société. Je vais devoir entreprendre un certain nombre de travaux dont le propriétaire actuel ne veut entendre parler.
Si au bout de la période du bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, comment puis-je exiger une indemnité et le remboursement des travaux effectuer ?

Merci de votre réponse.