Exclusivité d'agence annulée

c'est si facile d'attaquer de facon anonyme, caché derriere un écran..

c'est si facile de poser la question de la même manière .....

et que ce bien est apparement mal proposé par l'agent (en vente depuis juin).

l'agence a tellement mal fait son boulot qu'elle vous l'a proposé ;=)) , voyez on peut aussi raisonner à l'envers

je ne critique pas ce metier,

personne ne l'a dit, vous chercher à escroquer en vous faisant passer pour un gentil Calimérot, ce n'est pas la même chose ;=))


.celui la vient au rdv sans rien faire signer, sans les diagnostics, ne se rappelant pas des bilans, et l'air etonné que j'ai envie de voir la cave....peut-on s'étonner que je préfere dans ce cas precis, privilegier le vendeur?

il ne fait ien signer : normal, il a confiance

il n'a pas le dossier technique : ok; mais combien visitent pour se faire plaisir ?? le dossier, on le présente ensuite par mail , ou en parle après la visite s'il y a des points négatifs ....

privilégier le vendeur : celle là est bonne, c'est la première foi qu'un tel argument est servi ....

pour les jurisprudences, vous auriez cherché un petit peu, vous les trouveriez , nous les donnons souvent...

Un conseil : ne contournez pas l'agence, car c'est une quasi certitude : elle se retournera contre le vendeur , et peut être contre vous aussi, car le bon de visite n'est qu'un élément de preuve de son intervention ...

un agent immobilier qui se cache de peur des représailles ...;=))

merci d'avoir étayer vos propos de références concrètes (decrets ou autres...). si quelqu'un d'autre que ce monsieur (ou dame d'ailleurs) ci dessus a des éléments concrets a me donner!
si c'est pour m'insulter Monsieur, Madame, vous pouvez plutot retourner a votre travail qui a l'air si prenant. cordialement, l'arnaqueur (se) qui, ne vous en déplaise mais vous ne comprendrez pas, privilegie dans ce cas precis, un vendeur et non une agence parfois payée a ne pas faire grand chose, comme tchater sur un forum.
cordialement.

ps: si c'est la premiere fois que vous entendez l'argument de privilégier le vendeur, cela me dépasse encore plus. c'est le fait qu'un acheteur dise cela qui vous choque? que je n'ai pas l'intention d'"arnaquer" le vendeur ? que je peux comprendre que ce monsieur propriétaire d'un bien depuis 23 ans ressorte de sa vente content comme moi je le serai d'avoir obtenu cet appartement dans lequel je vais vivre?
et puis évitez d'invoquer le mot escroquerie, arnaque sur un forum de l'immobilier. je suis un particulier qui plus est modeste, pas un investisseur possédant de nombreux biens ou la, il y aurait matiere a parlementer longtemps. on pourrait developper le sujet plus largement, mais j'ai d'autres agents a foueter. merci.

de mauvaise foi en plus

allez vous faites pitié

Le propriétaire mandant doit indemniser l'agent immobilier en cas de vente directe à une personne présentée par le professionnel

samedi 22 octobre 2011 , par Juris Prudentes





La société FRC-GIT, agent immobilier, demande devant la Cour le règlement de sa "rémunération".



Mais celle-ci n'est pas due, le mandant n'étant tenu de la régler qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi Hoguet du 2 janv. 1970, peu important que l'acquéreur ait été précédemment présenté par le mandataire initial.



Toutefois, ses conclusions réclament également le paiement, "à titre de dommages-intérêts, des sommes qu'elle aurait perçues au titre du mandat".



Le mandataire est en effet en droit d'obtenir des dommages et intérêts s'il prouve une faute du mandant qui, de manière abusive et compte tenu des diligences accomplies, l'a privé de la conclusion effective de l'opération.



En l'espèce, l'abus est caractérisé, car le futur acquéreur, présenté au mandant pendant le temps du mandat, a offert un prix proche de celui demandé, supérieur à celui auquel la transaction a finalement été conclue et le compromis de vente a été passé quelques jours à peine après l'expiration du mandat.



M. X a ainsi bénéficié du travail de son mandataire et n'a retardé la conclusion de la vente que pour éviter le paiement de la rémunération convenue, comme le confirme un courrier de l'acquéreur à la société FRC-GIT, qui retrace ainsi les faits : "en 2006, le propriétaire a pris contact directement avec moi en m'indiquant que le mandat de vente qui le liait à l'agence immobilière était arrivé à terme, que par conséquent il était délié de ses engagements et que par suite il entendait reprendre les négociations de cette vente directement avec moi".



L'agence ne justifie pas de diligences très poussées, faute notamment de production de bons de visite.



Par ailleurs, le bien a été vendu à un proche voisin.



Mais, d'une part, la possibilité d'être informé de l'intention de vendre, en raison de ce voisinage, n'est qu'une hypothèse, d'autant plus fragile que M. X indiquant que le père de l'acquéreur est l'un de ses amis, il a fallu pourtant l'intervention de l'agence pour mettre les parties en contact. D'autre part, les diligences ont été adéquates et suffisantes et ont permis de trouver l'acquéreur.



Dans ces conditions, M. X est tenu à réparer le préjudice par paiement de dommages-intérêts dont il convient de fixer le montant, au vu de l'ensemble des circonstances, à la somme de 22.000 euro.

- C.A. de Lyon, 1re Ch. civ. A, 13 janv 2011 (N° de RG : 09/04158)

bsr mdg

je comprends que cela vous vexe (il n'y a que la vérité qui blesse).

Mais je continue de penser (et je pense sur le forum ne pas être le seul) que vous voulez arnaquer l'agence.

Elle vous a présenté le bien donc, il est "moral" de payer qqn pour le travail qu'il fait (ne vous en déplaise).

Il y a qqs éléments de base qu'il faut que vous connaissiez :

-Tout d'abord, dans un mandat de vente, il est stipulé que le mandant (donc le vendeur) doit payer sa rémunération à l'agence, s'il traite avec un acquéreur présenté par l'agence. Cela semble juste et "moral" !
- un bon de visite n'a pas la valeur d'un mandat vis à vis de l'acquéreur (la jurisprudence a tranché sur ce point).....ne vous réjouissez pas trop vite.... car il a une valeur de preuve sur la mise en relation de l'acquéreur et le bien et donc le vendeur
-il est d'ailleurs stipulé sur le bon de visite, que l'acquéreur s'interdit de traiter directement avec le vendeur car il serait redevable des honoraires de l'agence
- normalement, auparavant, un AI pouvait se retourner juridiquement en indemnisation contre son mandant mais non contre l'acquéreur, mais depuis qqs années, les choses ont changé
-dorénavant, il le peut, à condition de démontrer une démarche frauduleuse visant à le priver de ses honoraires (ce qui est votre cas).

Voici déjà qqs points, qui, je l'espère vous ouvrent les yeux sur la réalité du monde de l'immobilier que vous semblez ne pas vouloir voir.

Maintenant, vous vouliez des références ? en voici qq unes si vous avez le courage de les lire jusqu'au bout !


L'agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat.

Le mandat est de fait le seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet.

Depuis, l'arrêt du 9 mai 2008, qui valide l'action d'une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité.

Après une très longue bataille judiciaire, la Cour a validé l'action de l'agence contre les acquéreurs :

https://cimm.com

Cet arrêt, ouvre la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l'on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l'acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur !


Le plus souvent c'est à l'initiative des acquéreurs (comme vous) que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l'agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels.
Auparavant, on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès.


Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422
"... et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l'égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s'étaient interdits de traiter l'acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l'intervention de l'agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s'étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu'ils s'étaient présentés par l'entremise de cette agence..........même s'il n'est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l'encontre de son mandant"


Tribunal d'instance d'Albertville, jugement du 1/7/2010, RG n° 14-09-000016 s)

"Par mandat simple en date du 28 mai 2008, la SCI J a chargé Cimm immobilier Albertville de trouver acquéreur pour un ensemble immobilier sis à ....
Par LRAR du 13 février 2009, Cimm immobilier signalait à la SCI J qu'elle venait d'apprendre .....que l'appartement était vendu à Mme F à qui elle avait fait visiter le bien et leur rappelait le non respect de l'interdiction de vendre par un autre intermédiaire à des clients présentés par elle.
L'affaire a été plaidée le 3 juin 2010.
....... Madame F., acquéreur, a visité le bien par son intermédiaire le 12 janvier 2009.....elle a régularisé la vente par l'intermédiaire de l'agence Immo B.....cette collusion frauduleuse lui fait subir un incontestable préjudice...
L'interdiction stipulée dans le mandat est de vendre à un acquéreur ayant eu connaissance du bien par l'intermédiaire de l'agence Cimm immobilier.
Le Tribunal considère donc que les dispositions légales susvisées ont bien été respectées et que le mandat non exclusif souscrit le 21 mai 2008 doit s'appliquer.
...... il ne peut être contesté que les acquéreurs ont bien eu connaissance de la vente des biens par l'intermédiaire de l'agence Cimm immobilier qui, la première, a fait visiter le bien et avait donc une priorité de vente"


Autre jurisprudence :

"Des candidats acquéreurs visitent un bien avec une agence, sous une fausse identité, et concluent ensuite directement la vente avec le vendeur, en évinçant l'agence.
Conformément à la jurisprudence antérieure, l'agence aurait dû intenter une action uniquement contre le vendeur, seul signataire du mandat.
A charge pour lui de se retourner contre l'acquéreur.
Cela aurait été beaucoup plus simple : la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que dans un tel cas (mandat régulier, vendeurs et acquéreurs traitant directement entre eux) la commission est due.
L'agence a probablement estimé que le vendeur n'y était pour rien, et, c'est tout en son honneur, s'est lancée dans un véritable marathon judiciaire contre le vrai responsable.
Elle a réclamé des dommages et intérêts aux acquéreurs, qui avaient fait preuve d'une particulière mauvaise foi. Ceux-ci ont été condamnés en première instance et en appel, mais la Cour de cassation à cassé l'arrêt d'appel.
La cour d'appel de Nîmes, devant laquelle est renvoyée l'affaire, persiste et donne encore raison à l'agent immobilier ! De nouveau saisie par les acquéreurs, la Cour de cassation, cette fois, en assemblée plénière, accepte le principe de l'indemnisation de l'agence, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (art. 1382 du Code civil).
Arrêt n° 568 du 9 mai 2008, Cour de cassation - Assemblée plénière
« Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre "net vendeur" à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ; »


Lorsque les parties traitent en direct après avoir été mises en relation par une agence, l'initiative en revient bien souvent à l'acquéreur (comme vous), qui pouvait jusqu'ici agir en toute impunité.
De nombreuses agences, mises devant le fait accompli, ne pouvant se retourner contre l'acquéreur, hésitaient à assigner le vendeur, avec qui elles avaient de bonnes relations.
Dorénavant, on ne voit pas comment un acquéreur effectuant des manoeuvres pour "doubler" l'agence pourra éviter d'être sanctionné, en vertu de l'article 1382 du Code civil :

J'espère que tout cela est assez clair pour vous !