Rupture amiable bail commercial
Maria
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kikifather Messages postés 2945 Statut Membre -
kikifather Messages postés 2945 Statut Membre -
Bonjour,
J'envisage d'acheter un appartement, actuellement occupé par une société, pour ses bureaux.
Le bail 3/6/9 expire en 2015.
Compte tenu de la complexité de la procédure et du risque afférent au mécanisme d'indemnité d'éviction, une négociation a été menée avec le locataire selon laquelle il pourrait rester jusqu'à la fin de son bail, éventuellement partir avant s'il le souhaite, et recevrait une certaine somme convenue comme indemnité d'éviction.
Tout le monde est d'accord : le propriétaire, le locataire et moi.
J'ai cependant vu qu'il n'était pas possible de déterminer par avance dans un bail une indemnité d'éviction puisque le droit à l'indemnité n'est pas encore ouvert au moment de la signature. J'ai ainsi peur du risque que le locataire conteste à la fin du bail l'indemnité convenue et que l'on rentre dans des procédures judiciaires interminables.
Savez vous s'il existe un moyen de contourner le problème ?
Par exemple, serait il possible de signifier au locataire la fin du bail 3 ans à l'avance, en lui proposant l'indemnité d'éviction, qu'il accepterait ? Ce délai entre la signification du fin de bail et le départ effectif est il légal ? Le loyer doit il être modifié pendant cette période ?
Le problème est assez complexe et une aide serait vraiment très utile
Merci
Maria
J'envisage d'acheter un appartement, actuellement occupé par une société, pour ses bureaux.
Le bail 3/6/9 expire en 2015.
Compte tenu de la complexité de la procédure et du risque afférent au mécanisme d'indemnité d'éviction, une négociation a été menée avec le locataire selon laquelle il pourrait rester jusqu'à la fin de son bail, éventuellement partir avant s'il le souhaite, et recevrait une certaine somme convenue comme indemnité d'éviction.
Tout le monde est d'accord : le propriétaire, le locataire et moi.
J'ai cependant vu qu'il n'était pas possible de déterminer par avance dans un bail une indemnité d'éviction puisque le droit à l'indemnité n'est pas encore ouvert au moment de la signature. J'ai ainsi peur du risque que le locataire conteste à la fin du bail l'indemnité convenue et que l'on rentre dans des procédures judiciaires interminables.
Savez vous s'il existe un moyen de contourner le problème ?
Par exemple, serait il possible de signifier au locataire la fin du bail 3 ans à l'avance, en lui proposant l'indemnité d'éviction, qu'il accepterait ? Ce délai entre la signification du fin de bail et le départ effectif est il légal ? Le loyer doit il être modifié pendant cette période ?
Le problème est assez complexe et une aide serait vraiment très utile
Merci
Maria
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4 réponses
Bonjour,
Je ne comprends pas : pourquoi parlez-vous de la signature du bail ? s'il prend fin en 2015, c'est qu'il est déjà signé depuis un moment, non ?
Je ne comprends pas : pourquoi parlez-vous de la signature du bail ? s'il prend fin en 2015, c'est qu'il est déjà signé depuis un moment, non ?
Bonjour,
Le bail a bien été signé en 2006 et expire en 2015
J'imaginais en fait la signature d'un contrat séparé, qui correspondrait à une rupture amiable en 2015 (avec la possibilité pour le locataire de partir avant s'il le souhaite) et le paiement d'une indemnité d'éviction déjà convenue.
L'élément fondamental est de sécuriser la récupération du bien en 2015 : même si l'indemnité d'éviction dans ce cas n'est pas très élevée (absence de droit au bail, utilisation pour des bureaux,... je l'ai vérifié auprès d'experts de la cour d'appel), je souhaite éviter toute contestation possible en 2015 (aucune envie de rentrer dans des procédures judiciaires). Pour le locataire, c'est la même chose, vu que le propriétaire le fera partir de toutes les manières en 2015 : il a intérêt à convenir maintenant de l'indemnité d'éviction alors que ca arrange tout le monde, en s'offrant de plus la possibilité de partir plus tôt s'il trouve quelque chose de mieux.
La difficulté est de trouver le cadre juridique qui rend cet accord incontestable.
J'espère que ça éclaire un peu la situation. N'hésitez pas si ce n'est pas le cas
Merci pour votre aide,
Cordialement,
Maria
Le bail a bien été signé en 2006 et expire en 2015
J'imaginais en fait la signature d'un contrat séparé, qui correspondrait à une rupture amiable en 2015 (avec la possibilité pour le locataire de partir avant s'il le souhaite) et le paiement d'une indemnité d'éviction déjà convenue.
L'élément fondamental est de sécuriser la récupération du bien en 2015 : même si l'indemnité d'éviction dans ce cas n'est pas très élevée (absence de droit au bail, utilisation pour des bureaux,... je l'ai vérifié auprès d'experts de la cour d'appel), je souhaite éviter toute contestation possible en 2015 (aucune envie de rentrer dans des procédures judiciaires). Pour le locataire, c'est la même chose, vu que le propriétaire le fera partir de toutes les manières en 2015 : il a intérêt à convenir maintenant de l'indemnité d'éviction alors que ca arrange tout le monde, en s'offrant de plus la possibilité de partir plus tôt s'il trouve quelque chose de mieux.
La difficulté est de trouver le cadre juridique qui rend cet accord incontestable.
J'espère que ça éclaire un peu la situation. N'hésitez pas si ce n'est pas le cas
Merci pour votre aide,
Cordialement,
Maria
Bonjour,
J'entrevois en fait 2 possibilités :
Possibilité 1 :
Avant la signature de l'acte de vente : le propriétaire et le locataire signent le contrat décrit dans mon précédent message
J'achète les locaux. Le prix de vente = prix de vente normal - indemnité d'éviction
Au moment du départ du locataire : je lui règle l'indemnité
C'est donc le propriétaire qui paye indirectement l'indemnité, par une baisse du prix de vente de l'appartement. Mais c'est moi qui la réglerai directement au locataire.
Possibilité 2 :
Avant la signature de l'acte de vente : le propriétaire et le locataire signent le contrat décrit dans mon précédent message.
Le propriétaire met l'indemnité d'éviction sur un compte séquestre
J'achète les locaux, au prix de vente normal (sans enlever l'indemnité d'éviction)
Au moment du départ du locataire : il touche l'argent du compte séquestre
Le but pour moi est que tout soit réglé avant que je devienne propriétaire. Après, il ne s'agit que de savoir de quelle poche sort l'argent, le montant total de la transaction étant de toute façon le meme pour moi.
Pensez vous qu'un de ces schémas soit juridiquement inattaquable ?
Cordialement,
Maria
J'entrevois en fait 2 possibilités :
Possibilité 1 :
Avant la signature de l'acte de vente : le propriétaire et le locataire signent le contrat décrit dans mon précédent message
J'achète les locaux. Le prix de vente = prix de vente normal - indemnité d'éviction
Au moment du départ du locataire : je lui règle l'indemnité
C'est donc le propriétaire qui paye indirectement l'indemnité, par une baisse du prix de vente de l'appartement. Mais c'est moi qui la réglerai directement au locataire.
Possibilité 2 :
Avant la signature de l'acte de vente : le propriétaire et le locataire signent le contrat décrit dans mon précédent message.
Le propriétaire met l'indemnité d'éviction sur un compte séquestre
J'achète les locaux, au prix de vente normal (sans enlever l'indemnité d'éviction)
Au moment du départ du locataire : il touche l'argent du compte séquestre
Le but pour moi est que tout soit réglé avant que je devienne propriétaire. Après, il ne s'agit que de savoir de quelle poche sort l'argent, le montant total de la transaction étant de toute façon le meme pour moi.
Pensez vous qu'un de ces schémas soit juridiquement inattaquable ?
Cordialement,
Maria
Bonjour Maria,
Si rien n'est fait et que tout reste à déterminer, alors que le bail est signé, je ne vois pas d'objection à votre "contrat", sachant que, dès lors que les parties sont d'accord, et sous réserve évidemment de respecter la loi, vous pouvez établir n'importe quel contrat.
Je ne vois pas non plus d'objection sur le fond de ce contrat au sujet du bail puisqu'il respecte la durée de bail obligatoire et les conditions d'éviction qui s'ensuivent (que ce soit vous qui payez, ou le propriétaire actuel) : il suffit juste de respecter les règles en la matière, c'est à dire : notifier au locataire le non renouvellement du bail au moins 6 moins avant l'échéance.
A part ça, je ne vois rien d'autre ...
Cdlt
Si rien n'est fait et que tout reste à déterminer, alors que le bail est signé, je ne vois pas d'objection à votre "contrat", sachant que, dès lors que les parties sont d'accord, et sous réserve évidemment de respecter la loi, vous pouvez établir n'importe quel contrat.
Je ne vois pas non plus d'objection sur le fond de ce contrat au sujet du bail puisqu'il respecte la durée de bail obligatoire et les conditions d'éviction qui s'ensuivent (que ce soit vous qui payez, ou le propriétaire actuel) : il suffit juste de respecter les règles en la matière, c'est à dire : notifier au locataire le non renouvellement du bail au moins 6 moins avant l'échéance.
A part ça, je ne vois rien d'autre ...
Cdlt
La législation juridique et financière évolue en permanence...