Sos droit d'usage et d'habitation

Bonjour,

mon père est dcd fin 2011. il laisse 2 enfants, moi et mon frère majeurs ainsi que sa concubine (non pacsé). nous voulions vendre sa maison qu'il avait acquis en 1987 et refait beaucoup de travaux car elle est des années 50. le notaire nous a envoyé un courrier nous faisant part d'un testament qu'il a écrit en 1992 en précisant qu'il laissait le droit d'usage et d'habitation à sa concubine et reconnaissait le devoir la somme de 150.000 francs à l'époque pour aider aux travaux de la maison. A son décès et si devions vendre la maison, nous devons rembourser ce montant ré indexé au coût de la construction; depuis 3 ans il était malade mais ne se soignait pas, dernièrement son concubine nous a dit plusieurs fois que mon père lui devait 8 millions (et non plus 15 mais rien ne prouve ni le prêt effectué ni le remboursement fait), qu'avant sa mort elle ne souhaitait pas rester dans cette maison, mais maintenant rien ne la presse plus, elle a 80 ans et veux prendre son temps pour réfléchir car la maison est sur plusieurs niveaux donc beaucoup de marche.
ma question : le notaire nous a dit que nous devions si nous vendions la maison 1 il faut avoir son accord en premier lieu (il y a déjà un mandat simple d'établi depuis peu) et 2 lui donner une indemnité de 20 % sur le prix de la vente et la totalité de la créance, pouvez vous me dire si nous devons nous faire établir un état des lieux du mobilier appartenant à mon père même si nous allons essayer de nous rapprocher d'elle aimablement et quelle est la marche à suivre le notaire nous dit que nous sommes dans une mauvais position et que la succession sera difficile et que si elle ne se joint pas à nous pour la vente nous ne pouvons rien faire durant son vivant (surtout qu'elle a des neveux qui envahissent la maison en été) devons nous régler les divers taxes et s'il y a des travaux futurs. pouvons-nous contester ce droit et cette reconnaissance de dette dufait du testament peut-il être entaché de caducité les conditions sont-elles toutes actualisées pour cette dette. merci de votre reponse.