Nullité de bail pour différence de surface

Bonjour,

Mon bail locatif indique une surface habitable de 35 m2. Or, après vérification la surface habitable réelle est de 18 m2 (25 m2 au sol).

Je dois maintenant résilier mon bail dans les plus brefs délais, et je pensais pouvoir invoquer une nullité du bail pour au moins une réduction de préavis.

Cet élément constitue-t-il une clause de nullité du bail ?
Si le bail s'avère nul, le locataire (moi) est il soumis au préavis légal de 3 mois indiqué sur le dit bail ?
Peut on alors invoquer un dol (tromperie) et ainsi engager une demande de rétrocession des sommes trop-perçues proportionnelles à la différence de surface constatée ?

Merci d'avance pour vos réponses