Augmentation du loyer

Bonjour,
locataire depuis juin 2005 d'un t3 sur montpellier(pas d'etat des lieux a l'entree a la demande du proprio car tres vetuste) depuis j'ai fait les travaux.donc depuis 2005 pas d'augmentation de loyer rester a 400 euros comme indiquer sur le bail.hier recu un courrier(pas recommande)du proprio m'indiquand qu'a partir du 1 er janvier le loyer passer a 450 euro (justifiant par le faite qu'il n'a pas augmenter depuis le 1 er bail et que le prix locatif sur montpellier a monter) :mes questions donc:1°/ a t'il le droit de faire cette augmentation de plus de 12% au 1 er janvier si non comment argumenter pour lui constester cette augmentation .2°/est ce qu'il peut remettre le prix du loyer au niveau suivant l'indice inssee depuis juin 2005 + prix locatif en augmentation.3°/sur le bail indiquer paiement du loyer au 1 er du mois,jamais respecter je paie entre le 10 et 15 de chaque mois depuis le depart (jamais louper un loyer depuis 2005 ,juste date echeance pas respecter)peut t'il d'ennoncer le bail en 2014 pour cette raison de date? merci d'avance et bonnes fetes a vous tous