Travaux et syndic
la provence 13
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lucini Messages postés 5268 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
lucini Messages postés 5268 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
je reviens vers vous pour une question concernant le syndic et le vote des travaux en copropriété, nous avons voté pour des travaux en AG pour rénover une cage d'escalier ( 1° devis), l'entreprise a commencé à travailler et ensuite a stoppé car problème, nous avons fait intervenir un bureau d'étude qui a opté pour une démolition reconstruction, une 2° AG a été prévu et nous avons voté un autre devis en précisant sur le PV de l'assemblée que ce 2° devis reprenait toutes les taches décrites dans le 1° devis, à la fin des travaux le syndic nous sort une facture non votée qui pour lui concerne une partie du 1° devis, cette facture n'a jamais été mentionné pendant les réunions, ni noté sur les PV des assemblées générales, et nous demande de la régler,j'ai adressé un recommandé pour contester cette somme mais rien à faire, ma question est : quelle est la validité juridique du PV d'assemblée car je n'ai pas d'autre pièce pour prouver mon bon droit.
Merci pour votre réponse
je reviens vers vous pour une question concernant le syndic et le vote des travaux en copropriété, nous avons voté pour des travaux en AG pour rénover une cage d'escalier ( 1° devis), l'entreprise a commencé à travailler et ensuite a stoppé car problème, nous avons fait intervenir un bureau d'étude qui a opté pour une démolition reconstruction, une 2° AG a été prévu et nous avons voté un autre devis en précisant sur le PV de l'assemblée que ce 2° devis reprenait toutes les taches décrites dans le 1° devis, à la fin des travaux le syndic nous sort une facture non votée qui pour lui concerne une partie du 1° devis, cette facture n'a jamais été mentionné pendant les réunions, ni noté sur les PV des assemblées générales, et nous demande de la régler,j'ai adressé un recommandé pour contester cette somme mais rien à faire, ma question est : quelle est la validité juridique du PV d'assemblée car je n'ai pas d'autre pièce pour prouver mon bon droit.
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7 réponses
Bonjour,
Nous ne possédons pas assez d'éléments pour vous répondre d'une manière plus autorisée. Vous mentionnez une facture. A quoi correspond-elle ? Quelle est son montant ? D'autant plus que lors de votre décision en A. Gle, vous ne pouviez pas posséder de facture mais d'un projet chiffré, ce qui n'est pas pareil. Désolé.
Nous ne possédons pas assez d'éléments pour vous répondre d'une manière plus autorisée. Vous mentionnez une facture. A quoi correspond-elle ? Quelle est son montant ? D'autant plus que lors de votre décision en A. Gle, vous ne pouviez pas posséder de facture mais d'un projet chiffré, ce qui n'est pas pareil. Désolé.
Désolé, j'ai pas été très complet dans mon explication, un premier devis a été établis pour renover la cage d'escalier d'environ 31000 €, l'entreprise a commencé à décrouter la cage d'escalier et a stoppé le travail car trop fragile, un autre devis été voté de'environ 41 000 €, lors de l'assemblée le syndic a bien indiqué que les travaux couteront 41 000 €, ensuite fin des travaux et reunion et le syndic nous sort une nouvelle facture de 15 000 € qui reprends des postes du 1° devis, ce qui n'etait pas prévu.
Merci de votre réponse
Merci de votre réponse
Re....
Je comprends un peu mieux votre problème ! Je récapitule.
-La première résolution a été annulée. (31000 €)
-La deuxième résolution mentionne un devis global de 41000 €
-A la fin du chantier, vous vous retrouvez avec une facture de 41000 € + une deuxiéme facture de 15000 €. C'est bien cela ?
Je vous engage à reprendre votre PV d'assemblée gérale et à bien vérifier les points concernant ce dossier. Car c'est ce document qui va faire foi.
Avez-vous rencontré le président du conseil syndical ? Il a sûrement un avis à donner. Fréquemment, ilarrive que les factures relatives à un chantier "débordent" un tantinet. Vous concernant un dépassement de quelques milliers d'euros pourraient s'expliquer, mais pas 15000 €. Suivant les résolutions mentionnées sur le PV, vous devrez en tenir compte et revendiquer ces données. S'il y a réellement un tel dépassement, le syndic devra assumer ses fautes. C'est la loi. Lors de la prochaine assemblée gle, n'approuvez pas les comptes et surtout ne donnez pas quittus à ce monsieur. (Très important). Mais vous aurez tout loisir à en reparler car "l'affaire" n'est pas terminée !!
Je comprends un peu mieux votre problème ! Je récapitule.
-La première résolution a été annulée. (31000 €)
-La deuxième résolution mentionne un devis global de 41000 €
-A la fin du chantier, vous vous retrouvez avec une facture de 41000 € + une deuxiéme facture de 15000 €. C'est bien cela ?
Je vous engage à reprendre votre PV d'assemblée gérale et à bien vérifier les points concernant ce dossier. Car c'est ce document qui va faire foi.
Avez-vous rencontré le président du conseil syndical ? Il a sûrement un avis à donner. Fréquemment, ilarrive que les factures relatives à un chantier "débordent" un tantinet. Vous concernant un dépassement de quelques milliers d'euros pourraient s'expliquer, mais pas 15000 €. Suivant les résolutions mentionnées sur le PV, vous devrez en tenir compte et revendiquer ces données. S'il y a réellement un tel dépassement, le syndic devra assumer ses fautes. C'est la loi. Lors de la prochaine assemblée gle, n'approuvez pas les comptes et surtout ne donnez pas quittus à ce monsieur. (Très important). Mais vous aurez tout loisir à en reparler car "l'affaire" n'est pas terminée !!
Je vous remercie pour votre réponse, lors de la dernière réunion pour approuver les comptes 2010, on n'a pas donné le quitus au syndic, il n'a pas apprecié et il a ffirmé que c'était la dernière année qu'il s'occupe de la copropriété.
donc si j'ai bien compris c'est le PV de AG qui est la pièce sur laquelle un juge pourra faire son appréciation.
en plus les travaux ont été mal effectué ( avis d'un expert de la ville ) car le bureau d'étude qui devait suive les travaux n'a pas été averti par le syndic du début des travaux et donc les travaux n'ont pas été suivie.
Que doit je faire devant tout ces problèmes?
donc si j'ai bien compris c'est le PV de AG qui est la pièce sur laquelle un juge pourra faire son appréciation.
en plus les travaux ont été mal effectué ( avis d'un expert de la ville ) car le bureau d'étude qui devait suive les travaux n'a pas été averti par le syndic du début des travaux et donc les travaux n'ont pas été suivie.
Que doit je faire devant tout ces problèmes?
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les comptes 2010 de la copropriété ont ils été approuvés pra les copropriétaires ?
la syndic a t il engagé un appel de fonds pour les 15 000 € supplémentaires
Le syndic a t payé la facture complémentaire au prestataire alors qu'il avait l'autorisation des copropriétaires d'engager des travaux à hauteur de 41 000 €
Pour engager la responsabilité du syndic il faut engager une procédure dans les délaisimposés par la loi...
la syndic a t il engagé un appel de fonds pour les 15 000 € supplémentaires
Le syndic a t payé la facture complémentaire au prestataire alors qu'il avait l'autorisation des copropriétaires d'engager des travaux à hauteur de 41 000 €
Pour engager la responsabilité du syndic il faut engager une procédure dans les délaisimposés par la loi...
bonsoir,
lors de la réunion, nous n'avons pas donné le quitus pour les comptes 2010,
pour la facture de 15000 € aucun appel de fond n'a été envoyé car pour le syndic elle correspond à une partie du travail effectué sur le premier devis de 31000€, or sur le PV de l'assemblée le devis de 41000€ reprenait les postes mentionnées sur le premier devis de 31000€, la facture de 15000 € n'est pas payé car elle est contestée par la copropriété.
j'ai déjà adressé un LRAR pour notifier ma position, j'ai eu un retour du syndic ( courrier simple) pour m'expliquer que c'est des sommes dues.
dois je engager une procédure contre le syndic ?
merci à vous
lors de la réunion, nous n'avons pas donné le quitus pour les comptes 2010,
pour la facture de 15000 € aucun appel de fond n'a été envoyé car pour le syndic elle correspond à une partie du travail effectué sur le premier devis de 31000€, or sur le PV de l'assemblée le devis de 41000€ reprenait les postes mentionnées sur le premier devis de 31000€, la facture de 15000 € n'est pas payé car elle est contestée par la copropriété.
j'ai déjà adressé un LRAR pour notifier ma position, j'ai eu un retour du syndic ( courrier simple) pour m'expliquer que c'est des sommes dues.
dois je engager une procédure contre le syndic ?
merci à vous
D'abord il convien de rappeler que le syndic ne peut engager qu'une dépense qui a fait l'objet d'un vote à l'assemblée, laquelle se sera prononcée sur :
- la désignation des travaux à engager
- leur coût
Le syndic, en tant que mandataire, ne peut engager l'assemblée au-delà.
La pratique a toutefois instauré quelques assouplissements à ce principe. Certains dépassements sont admis :
- s'il s'avère en cours de chantier, que des frais non prévus initialement doivent être exposés (un mur qui s'avère plus fragile que prévu, une vétusté non apparente, etc.)
- si des travaux d'urgence s'imposent
Le syndic est toutefois tenu par les limites de son mandat.
S'il signe une réception des travaux, il engage le syndicat à payer mais engage aussi sa responsabilité en cas de contestation.
Dans le cas d'espèce, il est fort probable que le syndic ait, contre l'avis du conseil syndical, engagé les travaux supplémentaires, et que les prestataires soient enclins à poursuivre le syndicat en cas d'impayé de leur facture.
Ne pas régler les artisans qui ont travaillé expose le syndicat la copropriété à une condamnation, car en présence de documents contractuels entre le syndic et le prestataire, il sera estimé que le prestataire n'est pas coupable, en plus le prestataire a surement la signature du syndic sur le dépassement prévu)
La copropriété reste néanmoins tenue vis-à-vis des tiers des engagements contractés par le syndic.
Le risque de mauvaise gestion du syndic pèse sur toute copropriété.
Toutefois que celle-ci peut se faire indemniser auprès de l'assurance professionnelle du syndic défaillant... à condition que celui-ci en ait contracté une (c'est donc un point qu'il est fortement conseillé de vérifier).
Il vous appartient de prouver que le supplément de cout n'est pas justifier c'est le syndic qui a choisi le prestataire
ce que vous pouvez faire :
- mettre en demeure le syndic de s'expliquer ( voir ses explications piur justifier le dépassement)
- Appeler l'assemblée générale à refuser de ratifier ces dépenses
Le syndic doit alors accepter de prendre en charge les dépenses soit à titre personnel, soit au titre de son assurance professionnelle.
S'il refuse de le faire, il faudra engager les procédure de :
révocation du syndic
le mettre en demeure de convoquer une nouvelle assemblée générale, avec à l'ordre du jour son remplacement
- envisager avec le successeur l'opportunité de poursuites .
La responsabilité par voie judiciaire est une procédure qui nécessite de faire appel à un avocat.
Comment explique t il la justification du dépassement ?
- la désignation des travaux à engager
- leur coût
Le syndic, en tant que mandataire, ne peut engager l'assemblée au-delà.
La pratique a toutefois instauré quelques assouplissements à ce principe. Certains dépassements sont admis :
- s'il s'avère en cours de chantier, que des frais non prévus initialement doivent être exposés (un mur qui s'avère plus fragile que prévu, une vétusté non apparente, etc.)
- si des travaux d'urgence s'imposent
Le syndic est toutefois tenu par les limites de son mandat.
S'il signe une réception des travaux, il engage le syndicat à payer mais engage aussi sa responsabilité en cas de contestation.
Dans le cas d'espèce, il est fort probable que le syndic ait, contre l'avis du conseil syndical, engagé les travaux supplémentaires, et que les prestataires soient enclins à poursuivre le syndicat en cas d'impayé de leur facture.
Ne pas régler les artisans qui ont travaillé expose le syndicat la copropriété à une condamnation, car en présence de documents contractuels entre le syndic et le prestataire, il sera estimé que le prestataire n'est pas coupable, en plus le prestataire a surement la signature du syndic sur le dépassement prévu)
La copropriété reste néanmoins tenue vis-à-vis des tiers des engagements contractés par le syndic.
Le risque de mauvaise gestion du syndic pèse sur toute copropriété.
Toutefois que celle-ci peut se faire indemniser auprès de l'assurance professionnelle du syndic défaillant... à condition que celui-ci en ait contracté une (c'est donc un point qu'il est fortement conseillé de vérifier).
Il vous appartient de prouver que le supplément de cout n'est pas justifier c'est le syndic qui a choisi le prestataire
ce que vous pouvez faire :
- mettre en demeure le syndic de s'expliquer ( voir ses explications piur justifier le dépassement)
- Appeler l'assemblée générale à refuser de ratifier ces dépenses
Le syndic doit alors accepter de prendre en charge les dépenses soit à titre personnel, soit au titre de son assurance professionnelle.
S'il refuse de le faire, il faudra engager les procédure de :
révocation du syndic
le mettre en demeure de convoquer une nouvelle assemblée générale, avec à l'ordre du jour son remplacement
- envisager avec le successeur l'opportunité de poursuites .
La responsabilité par voie judiciaire est une procédure qui nécessite de faire appel à un avocat.
Comment explique t il la justification du dépassement ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...