Absence de déclaration de sinistre, loyer imp

Bonjour,
Merci pour votre aide.
Je loue via une agence immobilière qui en assure la gestion un appartement. La locataire est dans les locaux depuis 2002. Depuis environs trois ans elle règle ses loyers quand bon lui semble. Deux commandements de payer ont été faits suite au non paiment de deux mois de loyers. J'ai systématiquement un loyer de retard car la locataire règle aujourd'hui un loyer avant mise en demeure (2 mois). Le bail vient à échéance le 31/10/2011. Je suis aujourd'ui contrainte de vendre mon appartement acquit en 2000. Ce logement, outre un placement, était pour moi une source de revenus complémentaires pour payer les études en école de commerce de mes enfants (7k€/an). J'ai un crédit sur le dos et je ne peux pas prendre le risque de trois ans de galère supplémentaires : la loi m'oblige à renouveler le bail sauf si je récupère le bien pour moi ou mes enfants ou si je le vends. Rien de dramatique dans tout ceci me direz-vous ! un mois de loyer de retard, une vente en forte plus value (PV immo vente avant 15 ans je resterais gagnante sur l'opération !)
Le souci, c'est que pour vendre le bien il a fallu le visiter, estimer son prix afin de faire un courrier à la locataire dans les délais légaux soit avant fin avril. La locataire ne répondait aux sollicitations de l'agence depuis début février quand le 9 mars celle-ci laisse un message sur le répondeur de l'agence avec qui elle avait un RDV fixé pour le problème des loyers impayéset la visite du logement, informant qu'elle ne pouvait se déplacer car elle venait de subir un dégat des eaux le 8/03 nécessitant l'intervention des pompiers dans le logement, qu'elle est victime et qu'elle a été obligée de se loger à l'hotel. Elle ne répond pas aux messages de l'agence ni au miens durand trois : nous n'avons aucune idée des dégats....Le 11 elle sollicite l'intervention d'un plombier de toute urgence. L'agence
organise un RDV avec un plombier dans l'heure qui suit, le commercial charger de la vente se déplace, c'est l'occasion pour visiter l'appartement.
E là ! Le plombier constate qu'elle a utilisé les WC comme poubelle, que tout est bouché, Il fait le nécessaire et lui dit de faire sa déclaration de sinistre]. Le commercial de l'agence a fait des photos lors de la visite, le logement est dans un état lamentable,les papiers sont déchirés, le ménage n'a pas été fait depuis 8 ans au moins, tout est jaune/noir de grasse (murs,portes , PVC, faience salle d'eau (jaune de calcaire, jardin en friche...)
Le bien est dans un état d'insalubrité important et les photos montrent clairement le défaut d'entretien de mon bien . A ce jour l'assurance de la locataire n'a pas eu de déclaration de sinistre. Je crains le pire car il y a un an un premier sinistre dans la salle
d'eau avait inondé la chambre à côté, aucune déclaration de sinistre n'avait été faite et aucun travaux de remise en état opérés. L'agence avait acté l'absence de justificatif de déclaration et de remise en état...
QUE DOIS-JE FAIRE, j'ai l'impression de n'avoir le droit que de subir, la loi protège les locataires Pas les propriétaires ?
Je ne suis pas payée, mon bien est dégradé !!Elle ne pourra, sans nul doute payer la remise en état. Je veux qu'elle libère ce logement.
Je suis en plus très inquiète, elle vient il parait d'accoucher le 28/02, je crains pour la santé du bébé qui est pour le moment à la clinique (Préma) et qui doit prochainement découvrir son nouvel espace de vie. Cette femme est très hors norme, on va dire, et connue des services sociaux.
J'ai besoin de votre appui. Un grand merci