bien immobilier dans liquidation d'une sarl

Question

Bonjour, 
je suis gerante d'une sarl familiale qui est proprietaire d'un immeuble locatif sur lequel l'emprunt n'est pas terminé. Je souhaiterai arreter la sarl par une dissolution amiable. Si nous dissolvons cette sarl, quelle est solution pour recuperer l'immeuble ? Si nous soldons le reste de l'emprunt, l'immeuble est il reparti entre les associés apres la dissolution ? Quelle est la meilleure solution?
Merci pour votre reponse

lucini · Answer

Bonjour,

Une SARL pour gérer un immeuble en location n'est pas la bonne structure juridique.
Le plus simple serait de transformer vos statuts adopter ceux de la SCI, l'immeuble serait alors posséder par les mêmes associés selon la répartition actuelle dans le capital dans la SARL et pas besoin de vendre l'immeuble aux associés (bien en indivision), ni de rembourser par anticipation l'emprunt à la banque.

Par contre il ne faut pas avoir d'activité commerciale seulement la location de l'immeuble.
La SCI présente de réels avantages.

Cordialement

lucini · Answer

Voici le texte d'une réponse ministérielle précisant que la transformation d'une sarl en sci est possible ainsi que les conditions à respecter.

Question N° : 3771  de  M.  Blum Roland 
Ministère interrogé :  justice  
Ministère attributaire :  justice  
Question publiée au JO le : 10/10/1988  page :  2795  
Réponse publiée au JO le :  14/11/1988  page :  3260  
Rubrique :  Impot sur les societes  
Analyse :  Transformation d'une SARL en SCI 
 
QUESTION :  M Roland Blum demande a M le garde des sceaux, ministre de la justice, si une SARL n'ayant plus d'activite commerciale a la suite de la vente du fonds de commerce, restant uniquement loueur de fonds, peut, par simple decision d'une assemblee generale, modifier les statuts de la SARL en societe civile immobiliere (le capital de la SARL etant egal a la valeur d'achat du bien immobilier) et, de ce fait, n'etre plus imposable sur les societes et si cette modification entrainerait la radiation au registre du commerce. Les services fiscaux ignorant a quel texte se referer, il souhaite qu'il lui apporte les precisions necessaires.  

REPONSE :  Une societe a responsabilite limitee, des lors qu'elle cesse d'exercer une activite commerciale, peut, par une modification des statuts, etre transformee en societe civile dont l'objet consiste dans la gestion et la location d'un bien immobilier. En application des articles 1844-3 du code civil et 5 de la loi du 24 juillet 1966 sur les societes commerciales, une societe peut, en effet, se transformer en une societe d'une autre forme sans que cela entraine creation d'une personne morale nouvelle. Cependant, en application des articles 1 836, alinea 2, du meme code et 60, alinea 2, de la loi sur les societes commerciales, cette modification statutaire doit etre decidee a l'unanimite des associes puisque ceux-ci, desormais tenus indefiniment des dettes sociales, voient leur engagement augmenter. Elle doit donner lieu a une inscription modificative au registre du commerce et des societes, et non a une radiation, les societes civiles etant tenues depuis la loi du 4 janvier 1978 a immatriculation a ce registre. 

 Bien que cette transformation juridique ne soit pas expréssement prévue par le code de commerce pour les sarl, elle est juridiquement possible.


Si vous avez encore des questions n'hésitez pas

lucini · Answer

Bonjour

2ème réponse parue au JO


transformation SARL en SCI 
je possède actuellement une SARL soumise au régime de l'IS.
Cette dernière a contacté un leasing il y a 6 ans afin d'acquérir des murs commerciaux actuellement exploités par cette même SARL.
La SARL va arrêter son activité commerciale et sera uniquement porteuse des murs commerciaux, le fonds étant vendu à une autre SARL qui exploitera.
Je dois préalablement rembourser partiellement ou refinancer par un crédit amortissable le leasing afin de diminuer mes échéances et avoir la possibilité de vendre le fonds de commerce.
est il possible de transformer la SARL en SCI au lieu de créer une SCI pour porter ces murs (il n'y aurait à ce moment pas changement de propriétaire et j'économiserai de substantiels droits de mutation)? 
je pense qu'une SARL soumise à l'IS ne peut avoir pour seule activité la location immobilière nue. 
La sarl peut-elle avoir pour seule activité le portage des murs commerciaux. dans ce cas, quelles sont les incidences fiscales (IS, taxe professionnelle).

Question N° : 12096 de [Monsieur K]
QE Ministère interrogé : Économie, finances Ministère attributaire : Économie, industrie  
Question publiée au JO le : 04/12/2007 page : 7585 Réponse publiée au JO le : 03/06/2008 page : 4679 
Date de signalisation : 27/05/2008 
Date de changement d'attribution : 18/03/2008 
Rubrique : sociétés Tête d'analyse : sociétés de personnes Analyse : transformation. régime fiscal. conséquences

QUESTION : [Monsieur K] attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur les conséquences fiscales de la transformation d'une société de personnes. En effet, il résulte de l'article 202 ter, I du CGI, que le changement de régime fiscal ou le changement d'objet social ou d'activité réelle d'une entreprise relevant du régime des sociétés de personnes entraîne les conséquences fiscales de la cessation d'entreprises. Or, selon la doctrine administrative, les conséquences fiscales de la cessation d'activités ne s'appliquent que si les changements portent sur l'activité réelle et si ils sont profonds ( D.adm.4A-6123 n° 88, 28 et 30). 
Aussi, il lui demande, lorsque une SARL soumise à l'impôt sur le revenu (art. 8 et 8 ter du CGI), exerçant une activité de location meublée et aménagée, souhaite exercer une activité de location d'immeubles nus et se transformer en SCI tout en restant au même régime fiscal, si ce changement entraîne les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise. 
De même, la transformation de la SARL en SCI accompagnant ce changement d'activité entraîne-t-elle également la création d'une personne morale nouvelle. La même question est posée dans la situation inverse. 

REPONSE : En application de l'article 202 ter du code général des impôts (CGI), lorsqu'une société soumise au régime des sociétés de personnes défini aux articles 8 à 8 ter du même code cesse d'être soumise à ce régime, les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise lui sont applicables. 
À cet égard, il convient de préciser que la transformation d'une société en une forme différente de celle sous laquelle elle avait été constituée n'emporte aucune conséquence fiscale dès lors qu'elle n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et ne se traduit pas par un changement de régime fiscal. 
En effet, la transformation régulière d'une société en société d'une autre forme, qu'elle soit civile ou commerciale, n'emporte pas création d'une personne morale nouvelle (art. 1844-3 du code civil). 
En l'occurrence, la transformation d'une SARL de famille soumise à l'impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régime n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et n'emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise. 
Il en va de même de la transformation d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu en une SARL de famille soumise au même régime. Par ailleurs, le passage d'une activité de location meublée et aménagée à une activité de location nue n'emporte les conséquences de la cessation d'entreprise que si ce passage est assimilé à un changement d'activité réelle au sens du I de l'article 202 ter du CGI. 
Cette assimilation repose sur l'analyse d'éléments de fait, permettant de déterminer l'importance des changements apportés. Il n'est par conséquent pas possible d'apporter une réponse d'ordre général sur les conséquences fiscales d'un tel changement d'activité. 
Il est en revanche précisé que le passage d'une activité de location nue exercée par une SCI à une activité de location meublée et aménagée exercée par une SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes n'emporte pas en tant que telles conséquences de la cessation d'entreprise. Ces conséquences ne sont en effet encourues par une société exerçant une activité de nature civile et patrimoniale que dans les cas visés au II de l'article 202 ter du CGI, qui n'incluent pas la notion de changement d'activité réelle. 


Cordialement

lucini · Answer

Au plan fiscal si la transformation de votre SARL n'a pas pour effet de créer un être moral nouveau, pas de taxe de publicité foncière. 

Aussi vous pouvez faire une transformation sans changer totalement les caractéristiques principales de la société initiale (dénomination, durée, siège, capital social et répartition, etc.).

Il est très important que votre SARL au moment de cette transformation n'est qu'une seule activité civile la location d'un bien nu.

Les formalités à accomplir sont la convocation des associés à une AG E, tenue de l'AGE, PV de l'AG, publicité sur journal annonces légales, puis formalités au greffedu Tribunal


Cordialement

Bien immobilier dans liquidation d'une sarl

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