Régularisation SHON ancienne maison

Bonjour,

Dans un précédent post j'indiquais que nous envisagions l'acquisition d'une maison de 100m². Cette maison a une base très ancienne (avant 1943) attestée par des actes notariés retraçant l'historique des précédents propriétaires.
Depuis les années 1960 les précédents proprio ont effectué des extensions sans autorisation (cf actes notariés).
Actuellement, la maison fait 88m² (>1,80m) + 14m² (<1,80) habitables (j'ai demandé au proprio actuel de faire établir un certificat de mesurage.

Le PLU actuel autorise les extensions dans la zone où est située cette maison (zone N) si:
- la maison a un SHON de >=50m² et si l'extension + surface originale ne dépasse pas 200m².
- je cherche à m'assurer du SHON de la maison originale (qui elle est légale) mais je ne trouve aucune trace de surface (ni SHON, ni habitable) dans les actes notariés.
La seule surface que je trouve est marquée sur les plans du projet déposés par le proprio en 1995 à l'occasion d'une demande de réfection de toiture.
Il apparait sur ces plans une "surface hors oeuvre existante" de 63,20m². Pas certain que cela suffise pour prouver un SHON....

Question 1: puis je me servir des ces plans compris dans le dossier de la demande de réfection de toiture acceptée en 1995 par la Mairie comme preuve le jour où j'aurai besoin de prouver le SHON original de la maison pour revendiquer un droit à extension?

Question 2: en 1995, date où la demande de travaux a été déposée pour "Réfection de toiture" fallait-il bien faire une DAT? ou un PDC était-il déjà requis?
Mon notaire m'a dit que la DAT était légale et correspondait bien à la bonne procédure en 1995. Néanmoins, il souhaite faire inscrire dans le compromis une clause un peu gênante et contradictoire avec la légalité du toit.

Question 3: dois-je faire mesure aujourd'hui le SHON par un géomètre? LE SHON initial correspondrait à la surface du RDC.
L'étage ayant été aménagé dans les combles suite à la modification de la pente du toit (modification réalisée en 1995 conformément à la DAT acceptée en 1995 par la Mairie)
Le notaire me le conseille et cela permettrait d'annexer à l'acte de vente un doc officiel pour légaliser le SHON initial.

Question 4: en 1995 est-ce que la déclaration d'achèvement de travaux était obligatoire? Là encore ai des infos contradictoires : non selon l'urba oui selon le notaire qui veut maintenir la clause ci-après

QUOTE
Le VENDEUR déclare avoir procédé à l'exhaussement du bien immobilier vendu, ainsi qu'au percement d'ouvertures supplémentaires, le tout au cours de l'année 1995.

Il déclare que ces travaux, et notamment l'exhaussement pratiqué sans modification du faîtage du toit, ont été réalisés suite à un avis favorable de Monsieur le Maire xxxx en date du xxxx 1995, faisant suite à une déclaration de travaux enregistrée sous le numéro xxxxxx lesquels travaux n'ont pas fait l'objet de déclaration d'achèvement

Une copie de cet avis demeurera ci-annexée après mention.

Le rédacteur des présentes attire l'attention de l'ACQUEREUR sur le fait que de tels travaux auraient dû nécessiter l'obtention d'un arrêté de permis de construire.

L'ACQUEREUR est informé qu'en cas de sinistre sur le bien immobilier vendu, pour quelque cause que ce soit, le droit de reconstruire ledit bien à l'identique pourrait lui être refusé au motif de l'irrégularité de cet exhaussement.

Dûment informé de ce qui précède, l'ACQUEREUR déclare faire son affaire personnelle de cette situation, sans recours contre le VENDEUR de ce chef, voulant procéder à l'acquisition du bien immobilier en l'état.
UNQUOTE
"

Votre avis?

Merci