Donation partage sur résidence principale

Question

Bonjour, je suis effectivement interessé pour avoir un avis sur la possibilité de donation partage portant sur la résidence de notre mère qui en a l'usufruit a 100%. La situation actuelle est la suivante: notre mère de 85 ans possède la moitié de cette maison et en a l'usufruit total suite au décès de notre père il y a 15 ans; l'autre moitié est la nue propriété de ma soeur et moi. Nous souhaitons que cette maison reste dans la famille et ne pas être contraint à la vendre d'une part, ni être bloqués à l'avenir par une éventuelle curatelle / mise sous tutelle.
Nous discutons donc de l'éventualité de donation partage sur la moitié qui reste propriété de notre mère, en lui en laissant l'usufruit. C'est un bien de grande valeur (prix estimé de la maison de l'ordre de 900.000 euros) mais il faut également savoir que les revenus de notre mère sont confortables avec quelques avoirs supplémentaires.
Mes questions sont les suivantes:
1. Une telle donation partage est-elle effectivement envisageable ? Quels sont les obstacles éventuels, les inconvénients ?
2. Que se passe-t-il le jour où notre mère décide d'aller dans un maison de retraite, ou pourrait être mise sous curatelle ? Que devient son usufruit ? Ma soeur et moi sommes nous bien propriétaires en plein de cette maison et libres de racheter la part de l'autre ou de vendre le cas échéant ?
3. Une donation partage, incluant l'usufruit cette fois, est-il aussi envisageable ?
4. Il se murmure que les règles de succession pourraient bientôt évoluer dans le sens inverse, n'est-il pas opportun de bénéficier des conditions actuelles de la donation partage ?
Merci de vos lumières !

condorcet · Accepted Answer

Une telle donation partage est-elle effectivement envisageable ?
 Parfaitement.

 Quels sont les obstacles éventuels, les inconvénients ? 
 A priori aucun, si ce n'est que les enfants n'auront pas l'usufruit de ce bien pendant la durée de la vie de la donatrice.

Que se passe-t-il le jour où notre mère décide d'aller dans un maison de retraite, ou pourrait être mise sous curatelle ? Que devient son usufruit ? 
   Elle conserve ses droits en usufruit. Ce droit n'étant pas synonyme d'obligation de résider dans les lieux.

Ma soeur et moi sommes nous bien propriétaires en plein de cette maison et libres de racheter la part de l'autre ou de vendre le cas échéant ? 
  Vous ne serez "plein propriétaire" qu'au décès de la donatrice à moins qu'avant cette issue elle vous cède ses droits en usufruit.
  Soit l'un des deux enfants conserve seul la nue-propriété de la totalité en versant une soulte à l'autre.
 Soit la donation-partage et consentie à raison de moitié chacun, l'indivision étant maintenue aussi longtemps que vous le souhaiterez. La cessation de cette indivision interviendra le jour ou l'un ou l'autre des enfants décidera d'acquérir les droits de l'autre.
 Vous pouvez également demeurer dans l'indivision et vendre ensemble ultérieurement.

Une donation partage, incluant l'usufruit cette fois, est-il aussi envisageable ? 
  Réponse affirmative.

 Il se murmure que les règles de succession pourraient bientôt évoluer dans le sens inverse, n'est-il pas opportun de bénéficier des conditions actuelles de la donation partage ?
  Des bruits ? Il en courent beaucoup.
  Qui peut prévoir l'évolution de la législation dans un temps plus ou moins proche.
 L'I.G.F. avait été créée, puis abandonnée,puis ressuscitée sous le nom d'I.S.F., puis modulée avec un "bouclier" fiscal suscitant une levée de "boucliers" (politiques), et nous en arrivons à tout supprimer :I.S.F.  et bouclier.
 Alors ?

stereo1 · Answer

Merci pour votre réactivité tout d'abord. Vos réponses m'éclairent, mais j'ai encore, 'no surprise', encore quelques zones d'ombres...

Dans le cas du départ en maison de retraite, que se passe-t-il exactement pour la maison: l'un des enfants peut il l'occuper ? le cas échéant sous quel régime ? Y-a-t-il besoin de l'accord du titulaire de l'usufruit ?
Ne faut-il pas alors envisager que lors du départ en maison de retraite, il cède ses droits d'usufruit ? Une telle cessation est-elle forcément 'payante' ou peut-elle se faire gratuitement ?

Le probleme me semble encore plus aigu en cas de mise sous curatelle / tutelle.  Les questions précédentes ont-elles les memes réponses: l'un des enfants peut il occuper la maison ? le cas échéant sous quel régime ? Y-a-t-il besoin de l'accord du titulaire de l'usufruit ?
Ne faut-il pas alors envisager qu'il cède ses droits d'usufruit AVANT la mise sous curatelle, voire AVANT la décision de mise sous tutelle, donc à faire en anticipation ? Une telle cessation est-elle forcément 'payante' ou peut-elle se faire gratuitement ?

Merci d'avance.

condorcet · Answer

pour la maison: l'un des enfants peut il l'occuper ?
 le cas échéant sous quel régime ? 
Y-a-t-il besoin de l'accord du titulaire de l'usufruit ? 
  L'usufruitier peut louer le bien et en conserver le produit.
  L'enfant nu-propriétaire ne peut occuper les lieux de sa propre autorité sans l'assentiment de l'usufruitier. Cette occupation peut être accordée à titre gratuit ou moyennent le versement d'une indemnité d'occupation à l'usufruitier. 

Ne faut-il pas alors envisager qu'il cède ses droits d'usufruit AVANT la mise sous curatelle, 
  Dans une telle perspective, il serait préférable de réaliser de suite la donation-partage en pleine propriété au lieu de la seule nue-propriété.
 La gestion de la curatelle en sera facilitée sur cette question immobilière, la donatrice n'ayant plus aucun droit sur le bien donnée.

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