Veranda illégale

Question

Bonjour,   
Nous avons signé un compromis de vente  il y a un mois. Depuis nous avons appris que la veranda de notre future maison a été construite illégalement sans autorisation de travaux ou de permis de construire ( elle fait 21 m2).  
 Avant le compromis , l'agence nous avait parlé de 19m2...  

Aujourd'hui, nous ne savons plus du tout quoi faire...Nous avons peur qu'on nous demande de la détruire (d'autant plus que la veranda est très proche d'une fenètre de notre future voisin...)  

..ou d'avoir des difficultés à revendre la maison si c'était nécessaire...  

La veranda est très récente , je crois qu'elle date de moins de 2 ans. La taille de la veranda n'est pas précisée dans le compromis de vente. 

Pouvons-nous interrompre la vente en récupérant notre avance? 
Nous ne savons plus si nous devons renoncer à cette maison, nous lancez dans des démarches juridiques , faire baisser le prix de la maison...

Gaëlle · Accepted Answer

Merci beaucoup. 
Nous allons nous enseigner auprès de la mairie.

Une des difficultés dans notre situation tient au fait qu'on ait su la vérité avant l'acte de vente...

Notre notaire nous dit qu'il ne peut s'agir d'un vice caché, vu que nous le savons avant l'acte de vente!!

kasom · Answer

Bonsoir

Vérifiez auprès de la mairie si vous pourriez régulariser la situation, si le PLU le permet

Sinon: 

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/1768-vente-et-travaux-sans-permis-de-construire

Gaëlle · Answer

une réticence dolosive ?

Nous devons donc signer l'acte de vente et nous retourner contre le vendeur après?? 

J'ai du mal à comprendre...

Pour le PLU, je pense que c 'est fichu, le SHON est largement dépassé avec cette veranda d'après l'avis d'un architecte .

Gaëlle · Answer

Merci beaucoup !! Chapeau bas pour votre disponibilité et votre clarté!! 

A propos de la grosse remise, faut-il refaire un compromis de vente quand il y a changement de prix? et obligatoirement reporter l'acte de vente de 3 mois?

Comment peut-on évaluer cette " grosse remise" ?au prix des travaux que constitueraient sa destruction ? au prix de la veranda ...?  au prix du m2 de la veranda? 

Quant à l'annulation de la vente , peut-elle durer plusieurs mois?

gaëlle · Answer

Bonjour, 
Voici où nous en sommes actuellement:

- Sur les conseils de notre notaire, nous avons demandé la caducité du compromis de vente sans chercher à négocier le prix de la maison ( sous prétexte que notre engagement allait nuire à la négociation).

- Aujourd'hui le propriétaire et son avocat nous impose de signer l'acte de vente ou de laisser les 10 pour cent et nient l'existence de pbs ds la maison...

- Nous attendons que notre notaire fasse encore quelques vérifications pour être certains que nous sommes dans notre droit de nous retirer...Et nous nous apprêtons  à rentrer dans une procédure juridique...alors que nous sommes complètement novices en la matière...contrairement au propriétaire (chef d'entreprise dans les diqgnostiques de maison)...

- Nous sommes stupéfait du toupet du vendeur qui semble prêt à tout riquer pour nous prendre notre argent...

... et un peu déçus car au final on aime tjrs cette maison!!

gaëlle · Answer

Merci je vais aller voir ça.

Pouvez -vous me dire en cas de procédure juridique si cela tournait mal pour nous si nous aurions le choix de prendre la maison plutôt que de laisser les 10 pour cent??

J'aimerais aussi savoir dans le cas où au contraire nous arrivions à avoir gain de cause si les frais juridiques sont pris en charge par l'autre parti .

Bonne soirée

lucini · Answer

Bonjour,

La surface de la  véranda dépasse 20 m2, un permis de construire est obligatoire, même si la véranda ne comporte pas de fondations

Dans tous les cas, un permis de construire déposé par un architecte est impératif si la surface habitable est supérieure, après travaux, à  170  m².

 En revanche, toute construction illégale et portant atteinte aux règles d'urbanisme et atteinte aux droits des tiers c'est 30 ans, pour qu'un voisin ou une municipalité fasse un procès et là il peut y avoir démolition. Il faut savoir si elle a été construite conformément au POS.

Construire un bâtiment sans demander une autorisation, édifier une construction non conforme à un permis de construire, sont des actes constituant des infractions au code de l'urbanisme, passibles de poursuites pénales et de sanctions. 

S'agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale, le délai de prescription de ces infractions est de trois ans. 

Le délai commence à courir à partir du moment où s'achève l'infraction. L'action pénale est donc ouverte dès lors que débutent les travaux litigieux, se prolonge pendant la durée de ces travaux et pendant le délai de trois ans qui suit leur achèvement. 
Demandez au voisin la date de construction de cette véranda c'est important

La construction de cette véranda sans autorisation administrative n'est pas prescrite.
Vous disposez donc d'un argument majeur à l'encontre du vendeur, de négocier un rabai correspondant à cette surface supplémentaire . Ne vous génez pas

Si vous achetez en l'état les conséquences sont pour le nouveau propriétaire.

En cours de procédure juridique il est toujours possible de conclure une transaction, ce serait plutot au vendeur de vous proposer une transaction.

Je ne vois pas comment un juge pourra valider une constrution illégale.

Avec un bon avocat en droit immobilier vous allez non seulement récupérer vos 10% mais faire condamnez le vendeur.

Cordialement

¨gaëlle · Answer

Merci beaucoup pour le temps que vous m'avez consacré et pour vos conseils.

Ce que nous ne comprenons pas , c'est que cette personne est conseillée par un avocat dans ces démarches...

Le vendeur continue à affirmer que cette véranda faiit 18 mètres carré ( sans autorisation de travaux) . Il déclare que notre architecte se trompe , que c'est un casseur de vente...Pourtant il n'a jamais proposé de contre visite pour prouver ses dires...

Il n'a pas non plus d'autorisation de travaux.

Que pourrait-il se passer si notre architecte se trompait? Serions -nous obligés de conclure la vente?


Dans son dernier courrier, le vendeur fait des allusions, il dit que l'agence nous "avait mis au courant" avant le compromis, sans préciser au courant de quoi. En fait , l'agence nous avait dit que le vendeur n'avait pas besoin de présenter d'autorisation qd la construction faisait moins de 20 m2 et nous n'avons pas vérifié...

Encore d'après notre architecte, la véranda ne respecte ni le POS, ni les règles liés à la proximité du voisinage.

lucini · Answer

Bonjour,

Lorsque la superficie de la véranda est inférieure à 20 mètres carrés, le dépôt d'une déclaration de travaux en mairie est obligatoire. 
Le vendeur n'a pas accompli cette formalité préalable.

Exceptionnellement, certaines communes peuvent rendre obligatoire la demande de permis pour une véranda inférieure à 20 mètres carrés ou avoir des exigences particulières.

Il faut objectiver ce litige quant à la surface.

Puisque le vendeur exige la signature de l'acte notarié, demander à votre Notaire que le vendeur lui transmettre les plans de la maison à jour;
Mettez le en demeure de vous fournir tous les renseignements nécessaires avant le signature du compromis.

Ensuite pour avoir la preuve de l'absence de formalités administratives préalables à la construction allez à la Mairie. Vous aurez confirmation.

Ensuite le Maire à l'obligation de faire une enquête pour construction sans autorisation.

Il est possible de mesurer de l'extérieur les dimension de la véranda  avec un télémètrelaser .
Pour votre litige Il est préférable de savoir si surface inférieure à 20M2 ou si supérieure à 20M2. Les conséquences sont plus graves pour l'absence de permis

C'est normal que son avocat cherche à le défendre le vendeur, un argument sans preuve est sans valeur, relativiser ses affirmations.

Le vendeur affirme avoir informé l'agence Immobilière construction de la veranda à lui de présenter la preuve d'information. Cela ne change rien quant aux conséquences pour l'acheteur.

Cordialement

gaëlle · Answer

Est-ce que le compte rendu de notre architecte suffit ( il nous a aussi fournit un plan du casastre où la veranda ne figure pas) pour la procédure juridique?

Apparement, il a déclaré la véranda au fisc par contre...

gaëlle · Answer

Merci beaucoup pour votre disponibilité.
 
Ce que je ne comprends pas, c'est qu'il veuille se lancer dans une procédure qui semble perdue d'avance pour lui au lieu de nous rendre directement nos 10 pour cent ( nous avons déjà signé le compromis de vente). Nous devions signer l'acte de vente la semaine prochaine .
Cordialement,

lucini · Answer

Bonjour,

Le cadastre n'est pas une preuve suffisante pour démontrer l'absence d'autorisation administrative.

Les mesures précises  de votre architecte constituent une preuve opposable de la surface de la véranda

Le compromis de vente est un acte qui engage, Impossible de signer à la légère un compromis de vente. Cet avant-contrat vaut déjà vente. 

Il scelle les obligations de chacun : le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier déterminé, à prix fixe, à l'acquéreur qui s'engage à acheter. 
Les parties sont alors définitivement engagées. 

Il existe toutefois deux possibilités pour l'acheteur de se dédire sans avoir à dédommager le vendeur. La loi lui offre tout d'abord un délai de sept jours pour se rétracter (Article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation), et le compromis de vente peut comporter des conditions suspensives. Si ces conditions ne se réalisent pas, la vente définitive n'aura pas lieu ( Article L. 312-16 du Code de la consommation).

Votre litige ne rentre pas dans ces2 cas.

Vous avez découvert après la signature du compromis l'absence d'autorisation administrative pour une extension de la maison à savoir la construction de la véranda. Il s'agit d'une information substantielle

On peut déplorer l'absence de contrôle du Notaire avant la signature du compromis c'est plus qu'une négligence une faute

Votre vendeur ne pourra jamais vous apporter la preuve que vous avez été avertiavant la signature du compromis, qu'il a entrepris la construction de la véranda de façon irrégulière.

De ce fait  il peut être condamné pour "réticence dolosive". Ce manquement à l'obligation d'information caractérise une volonté de tromper et non pas une simple négligence.  

Au-delà d'éventuelles poursuites judiciaires, l'acheteur, dot le consentement a été donc vicié, peut en effet rencontrer certaines difficultés lors de la revente ultérieure du bien. 

L'acte de vente peut donc être annulé à la demande de l'acquéreur lésé.

A défaut de négociation amiable, vous n'avez pas d'autre choix que de demander l'annulation

Dans de telles hypothèses, vous pouvez, si vous le désirez, demander l'annulation de la vente devant le tribunal de grande instance sur la base du vice du consentement. 

La base de notre droit contractuel est que le contrat fait la loi entre les parties et qu'il doit être exécuté de bonne foi par toutes (article 1134 du Code civil).

L'article 1625 du Code Civil  précise qu'il n'existe qu'un seul motif d' annulation de la vente : la présence de vices cachés 
Exemples : mauvaises fondations de la maison, erreurs sur le nombre de mètres carrés ou sur la personne du vendeur... ou tout autre type d'erreur grave impliquant que vous n'auriez jamais acheté ce logement si vous en aviez eu connaissance.

La responsabilité du vendeur est accrue s'il s'agit d'un professionnel (constructeur, marchand de bien ou promoteur immobilier). 

A ce stade, consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et mettez en demeure le vendeur de vous communiquer les informations nécessaires et indispensables avant la signature

Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

Dans votre compromis de vente, relisez attentivement la clause Certificat de conformité.

Cette maison est récente, vendue après achèvement.

Le notaire DOIT se faire justifier par le vendeur de la délivrance du certificat de conformité attestant que la construction a été réalisée dans le respect du permis de construire et des règles d'urbanisme en vigueur à la fois pour la construction d'origine la maison mais aussi pour l'extension la construction de la véranda.

Cette information aurait du vous être signalée AVANT la signature du compromis par le Notaire suite à ses vérifications à défaut d'information spontanée par le vendeur ou par l'Agent Immobilier. 
N'oubliez pas de lui rappeler il peut peut être tenter de défendre votre cause ?

Le vendeur a construit sans autorisation préalable ou sans permis selon la surface, donc pas d'assurance décennale sur l'extension.

En achetant en l'état plusieurs risques, risques de démolition car non conforme au règles de l'Urbanisme, difficultés de revendre le bien, rappel d'impots sur la TLE, et rappels sur le supplément de taxe d'habitation (surface supplémentaires)

2 portes de sortie possibles;

- A l'amiable contre un rabais de 5 à 10% du prix de vente, en acceptant les risques futurs

- Voie judiciaire : Annulation de la vente, vous êtes en droit d'invoquer la force majeure ou l'exception d'inexécution pour ne pas réitérer la vente car le vendeur n'est pas en mesure de délivrer un immeuble conforme.

En particulier le vendeur par son silence a omis volontairement de vous informer avant la signature du compromis d'avoir réaliser une véranda sans accomplir les formalités légales.

Cordialement

Rochat1 · Answer

Bonjour,
Voici quelques documents officiels qui peuvent peut-être vous apporter des renseignements utiles.

Conditions suspensives et obtention du permis de construire
L'achat d'un terrain va de pair avec un projet. L'acquéreur introduit donc souvent une condition suspensive concernant l'obtention d'un permis de construire conforme à son projet immobilier. La non-obtention du permis de construire ne se limite donc pas au refus pur et simple : un permis de construire assorti de prescriptions techniques et architecturales entraînant des modifications substantielles du projet initial entraîne l'annulation du contrat. L'introduction de cette condition suspensive sur les possibilités de construction n'est pas systématique. Elle doit répondre à certaines exigences afin d'éviter le recours abusif à cette clause suspensive pour annuler la transaction : la définition d'une surface développée doit être indiquée. Il faut, de surcroît, que cette surface développée soit réalisable. Autrement, on sait d'emblée que l'événement prévu ne se réalisera pas et que la clause suspensive prendra effet pour rompre le contrat de construction. La surface développée correspond au total des superficies hors oeuvre des différents niveaux du bâtiment, mais le sous-sol, la cave, le grenier et les combles ne sont retenus que pour la moitié de leur superficie réelle. Le contrat de construction doit préciser le délai maximum de réalisation des conditions suspensives.

Quel est le délai de prescription des infractions en matière de permis de construire ?
Mis à jour le 01.06.2008 par La Documentation française 
Construire un bâtiment sans demander une autorisation, édifier une construction non conforme à un permis de construire, sont des actes constituant des infractions au code de l'urbanisme, passibles de poursuites pénales et de sanctions.
S'agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale, le délai de prescription de ces infractions est de trois ans. 
Le délai commence à courir à partir du moment où s'achève l'infraction. L'action pénale est donc ouverte dès lors que débutent les travaux litigieux, se prolonge pendant la durée de ces travaux et pendant le délai de trois ans qui suit leur achèvement.
A noter : le délai de prescription est interrompu en cas de procès-verbal constatant l'infraction, en cas de constitution de partie civile ou en cas de reprise de nouveaux travaux. Cette interruption fait courir un nouveau délai de trois ans. 
Références
*	Code de l'urbanisme  : Article L480-1
*	Code de procédure pénale  : Article 8

gaëlle · Answer

Merci Rochat et Lucini pour le temps que vous me consacrer...

Voici trois précisions qui changent peut être un peu la donne:
- C'est une maison ancienne qui a été rénové.

- Nous n'avons pas signé le compromis de vente chez un des deux notaires. Ils n'ont pas pu se rendre disponibles. Nous l'avons signé chez son avocat ( il était en procédure de divorce à ce moment -là).

- D'après notre architecte qui s'est renseigné en mairie, il a payé une amende pour cette véranda illégale mais ça n'a pas rendu le bien conforme...Du coup , il n'y a peut-être plus délit...

ça m'inquiète cette procédure... J'ai peur de perdre toutes nos économies et de devoir renoncer à notre projet d'achat de maison....

lucini · Answer

Bonjour,

Avec vos précisions on comprend mieux que vous n'avez pas bénéficié des conseils du Notaire dans la rédaction du compromis.

Ne jamais faire confiance dans le conseil du vendeur, vous deviez absolument faire intervenir votre Notaire, le cout des honoraires pour rédiger un compromis est assez faible par rapport au prix d'acquisition.

Le fait que le vendeur ait été sanctionné par la Mairie pour l'absence d'autorisation pour la véranda sans le mentionner à l'acheteur dans le compromis est une circonstance aggravante, il y a une volonté manifeste de cacher cette information qui engage à la fois le vendeur et le rédacteur de l'acte.

la tromperie est volontairement.

La véranda restera une contruction illégale même si l'amende a été payée, la prescription est trentenaire c'est long

Oui Un procès est une épreuve.

Pendant toute la procédure votre versement restera bloquée

Qu'en pense votre Notaire ?

Mettez le vendeur en demeure de vous fournir l'autorisation administrative de la véranda pour constater sa carence.

Exiger de revisiter la maison, il y a peut être d'autres problèmes.


Cordialement

gaël · Answer

Bonjour, 
après enquête à la mairie, il apparaît que le vendeur n'a pas déclaré l'extension aux impots...

Par contre, il semble qu'on puisse obtenir un permis de construire à postériori en s'acquittant de taxes ...

Du coup, on va essayer de négocier la maison en déduisant concrètement tous les frais ...

lucini · Answer

Bonjour,

Obtenez des assurances de la Mairie de la régularisation du permis de construire de la véranda avant la signature;

Pour les impôts locaux, le délai de prescription est, en principe, réduit à 1 an. 
La taxe d'habitation due au titre de 2010 ne peut ainsi être rectifiée par le fisc que jusqu'au 31 décembre 2011. 
le rappel d'impots taxe foncière et taxe habitation représente au plus quelques centaines d'€.

Voir aussi le rappel de la TLE.

Prévoyez dans l'acte Notarié que ces impositions complétaires relatives à la véranda pour la période avant la vente reste à la charge du vendeur et prévoyez de consigner chez le Notaire une certaine somme sur le prix de vente.

Si vous arrivez à cette conclusion c'est une porte de sortie correcte pour les 2 parties.

Cordialement

lucini · Answer

La délivrance d'un permis de construire donne lieu au paiement de certaines taxes dont, en particulier, la taxe locale d'équipement (TLE).

De toute façon pour que la TLE s'applique, il faut un fait générateur : une création de SHON sur le terrain concerné. 

Formule de calcul : TLE = (VF x SHON en m²) x taux 

S.H.O.N. supplémentaire x Valeur au m² x % de la commune 

La valeur au m² est différente selon le type de construction. 

Normalement une véranda est classée dans la catégorie 7

Voir le tarif à la Mairie ou au Centre des impots.


Pour l'absence de garantie décennale, le mieux est de prévoir soit une remise, soit une garantie de prise en chage en cas de désordres constatées au cours des 8 prochaines années, par le vendeur. 
( la prime d'assurance d'une D O représente au minimum 4 % à 8 % ) prime  minimum 2000 €.

Cordialement

gaël · Answer

Bonjour, voilà un mois que nous avons la maison. Le vendeur nous l'a cédé avec un gros rabais sur le prix de vente initial après un "combat de coq entre avocat" ( c'était grosso modo l'ambiance) mais nous n'avons pas eu à entrer dans une procédure judiciaire.

Mais nous avons découvert alors que nous n'avons pas encore emménagé ds la maison un message tracé au doigt sur une fenêtre:

"vous m'avez volé"

pas facile de s'installer sereinement dans ces conditions...

gaël · Answer

Bonsoir, nous avons finalement acheté la maison, le vendeur nous a fait un gros rabais suite au combat de coq de nos deux avocats ( mais sans avoir commencé de procédure judiciaire).
Nous avons les clefs depuis un mois mais nous n'avons pas encore emmenagé.

Mais nous avons découvert un messagé évrit au doigt sur une fenêtre:

Vous m'avez volé

Difficile ds ces conditions de déménager sereinement...

lucini · Answer

Félicitations pour le résultat de votre négociation.

L'assistance de votre architecte et de votre avocat a été très utile.

La prochaine fois que votre vendeur construira une véranda dans sa nouvelle maison il fera toutes les formalités légales.

Bonne installation

Cordialement

Veranda illégale

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