Renover une maison en usufruit pour louer

Bonjour,
Mon père (80ans en famille d'accueil) possede une maison dont je suis la seule héritière et dont il a l'usufruit depuis le décès de ma mère en 91. Comme il n'habite plus cette maison je souhaiterai la transformer en appartements pour les louer; quel cadre légal apporter pour eviter qu'au décés de mon père les travaux que j'aurai financés ne soient comptés dans la plus-value mobilière ?
Merci