justice94
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Modifié par justice94 le 11/06/2010 à 18:07
justice94 -
14 juin 2010 à 12:39
Bonjour,
je suis locataire avec mon ami d'un appartement, depuis le 8/05/10,que nous avons réussis à obtenir grâce à la caution solidaire de mes parents.
Toutefois, mon ami est en cdi, moi aussi, nous gagnons 2.85 fois la somme du loyer cc et dans 1 mois nous gagnerons 3 fois le loyer.
Après signature du bail, le 8/05/10, avec une caution solidaire de 6 ans, pour un bail de 3 ans renouvelable, peut elle nous réclamer aujourd'hui une clause particulière selon laquelle la caution solidaire serait " renouvelable ou reconductible autant de fois que le bail le sera " ? Donc à durée indéterminée ?
Merci de me répondre, je ne sais pas du tout si elle est en droit de nous imposer cela. Et donc, si nous sommes en droit de lui refuser cette clause particulière, qui plus est, intervient après la signature du bail.
Au terme des 3 ans (1ère échéance du bail), le bailleur peut mettre fin au bail sans motif particulier. La signification de fin de bail doit juste être signifiée dans les délais légaux.
domdo76
Messages postés7747Date d'inscriptionmercredi 2 juin 2010StatutContributeurDernière intervention 1 septembre 20151 787 14 juin 2010 à 11:55
totalement faux un bailleur ne peut mettre fin au bail à sa guise lisez la loi
en plus ce n'est pas le sujet de la question, me semble t-il!!!
bonjour : vous avez l'air très optimiste pour votre avenir, donc la caution n'est là qu'en roue de secours, et d'après vos dires vos parents ne seront jamais inquiétés.
Cependant ce que je trouve injuste c'est que les parents de ce collocataire ne soient pas garants aussi.
En effet, si vous partiez, vos parents resteraient garants.
Mais bon, il faut réfléchir avant.
Et si on est trop juste en salaire, on prend quelque chose de moins cher.
Ceci dit votre colocataire est peut être honnête et ne s'incrustera pas s'il n'a pas les moyens de payer lui même le loyer, mais là est le point d'interrogation.
Il est tout à fait normal qu'on vous ait demandé des garants, même avec 3 fois le montant du loyer, on ne sait jamais ce qui peut arriver, et il faut sortir le loyer tous le mois.
Avec la législation en matière de location telle qu'elle est, les bailleurs doivent se montrer très très prudents pour ne pas se faire piéger.
En somme si on avait la certitude qu'un locataire ne va pas s'incruster s'il n'a plus les moyens de payer, il n'y aurait pas besoin de garant, mais on est très loin de là. Pourtant, il y a toujours des solutions, ne serait-ce que la famille.
Toutefois personne n'a encore répondu à mes questions, je vais les reformuler de manière plus claire :
Un propriétaire a-t-il le droit d'imposer des cautions solidaires ILLIMITEES, SANS TENIR COMPTE DES RESSOURCES DES LOCATAIRES ?
C'est à dire que tant que nous louerons le logement, nous serons obliger d'avoir une caution solidaire !
La propriétaire part du principe que l'on peu perde son emploi à tout moment !
Ma question est donc : a-t-elle le droit de nous imposer une caution à durée illimitée, sans tenir compte de nos ressources ? (Si nous gagnions plus de 3 fois le loyer).
ET 2ème question :
A-t-elle juridiquement encore le droit de nous imposer cette clause particulière après les signatures du bail et des cautions solidaires qui ont été faites le 08/05/10 ?
moisteff
Messages postés677Date d'inscriptionvendredi 29 janvier 2010StatutMembreDernière intervention21 octobre 2011370 14 juin 2010 à 11:59
alors clairement :
- Oui un propriétaire est en droit de demander des cautions solidaires quelque soit les revenus des locataires s'il n'a pas souscrit d'assurance loyers impayés.
- Non, une caution ne peut plus etre réellement indéterminée, en effet, l'article 22.1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au garant de résilier son cautionnement de manière unilatérale, c'est à dire qu'il s'engage pour la durée qu'il souhaite...
si vous avez déjà signez votre bail avec une caution déterminée, vous n'avez pas à signer d'avenant... votre bail est déjà en cours avec les éléments donnés....
précisez lui que vous avez un garant pour les 6 prochaines années... et que, en signant cet avenant, votre garant pourrait très bien résilier son engagement dès qu'il le souhaite ! (ce n'est pas dans son intérêt !)
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
domdo76
Messages postés7747Date d'inscriptionmercredi 2 juin 2010StatutContributeurDernière intervention 1 septembre 20151 787 12 juin 2010 à 13:14
totalement faux, un bail ne peut etre annulé sans raison
ci dessous le texte de loi correspondant
LOI
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
NOR: EQUX8910174L
Version consolidée au 26 novembre 2009
Article 15
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 JORF 14 juin 2006
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
oui le cautionnement a été donné pour une durée indéterminée.
donc peut être résilié à tout moment, la résiliation prenant effet au prochain renouvellement (donc dans 3 ans).
le cautionnement est un contrat entre les parents cautions et le bailleur, donc c'est aux parents de dénoncer leur cautionnement.
vous ne pourrez à l'occasion du renouvellement voir votre bail résilié que pour des motifs légaux limités (ex: congé pour reprise), pas du fait de la résiliation du cautionnement.
(à confirmer)
ART. 22.1 LOI DU 6 JUILLET 1989
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
Le cautionnement a une durée DEterminée, donc il prendra fin, soit au terme des 6 ans prévu, soit avant si le bail prend fin avant. Vos parents ne peuvent pas y mettre fin avant.
Par contre, maintenant que le bail est conclu, le bailleur ne peut pas contraindre vos parents à un avenant visant à ce que la caution soit alors donnée pour une durée INdéterminée. Ce serait mieux pour le bailleur, mais tant pis pour lui...
Le risque, c'est que le bail ne soit pas renouvelé au terme des 3 premières années. Mais, si vous êtes des locataires "normaux", le propriétaire ne prendra peut-être pas le risque de vous "perdre".
La législation juridique et financière évolue en permanence...
12 juin 2010 à 11:46
14 juin 2010 à 11:55
en plus ce n'est pas le sujet de la question, me semble t-il!!!