Même terrain, prix divisé par 2 chez notaire

Bonjour,
nous sommes actuellement à la recherche d'un terrain pour faire construire.
Nous avons repéré un terrain proposé par une agence immobilière, 3430 m2 à 30000€ net vendeur (soit 37000€ frais agence + notaire)
On visite ce terrain, qui est top mais au dessus de notre budget...

En surfant sur le site internet des notaires de notre région, on tombe sur le même terrain (pas d'erreur possible, c'est dans un bled paumé paumé, même longueur, même largeur en façade, même superficie...) proposé ici à 17500€ net vendeur (soit 21000€ frais de notaire inclus...)

Là nous attendons que le notaire nous rappelle pour nous confirmer que l'annonce est toujours d'actualité.
C'est presque moitié moins quand même!

Alors on se demande... si l'offre du notaire est toujours d'actualité, et qu'on fait une offre au montant demandé, soit 17500€, est-ce-que le vendeur peut se rétracter (se disant qu'il pert quand même 12500€ par rapport à une vente via l'agence)? Ou a-t-il l'obligation de vendre, puisqu'une offre lui est faite au montant qu'il en demande?

Et aussi : dans quelle mesure sommes-nous liés à l'agence par le bon de visite? Je sais qu'on n'a pas le droit de traiter avec le propriétaire du terrain directement, mais là, ce serait le notaire qui ferait office de 2eme agent immobilier... Est-il possible de visiter le même bien par l'intermédiaire de deux agences immobilières différentes, et signer avec celle qui propose le prix le moins cher?

Du coup, on croise fort les doigts (comme vous pouvez l'imaginer)

Si vous avez une petite idée... Merci!