état des lieux de sortie proprio très spécial

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- 3 nov. 2010 à 16:52
Bonjour,

nous sommes actuellement en litige avec notre propriétaire pour une restitution de caution.

ma question est la suivante : il a été fait un état des lieux de sortie signé par les deux parties de façon "amiable". Le propriétaire nous a rendu une partie de la somme. Deux mois plus tard, nous recevons moins que ce que nous attendions puisque le propriétaire a retenu sur le reste de la caution des frais qui n'apparaissait pas dans l'état des lieux de sortie (par exemple, remplacement d'une chasse d'eau, d'une poignée, mais surtout, il nous a facturé UN DEVIS pour un défaut de chaudière 226 euros).

nous lui avons fait un courrier recommandé avec AR pour lui signaler que nous n'étions pas d'accord avec ces retenues en lien avec la loi du 6 juillet 89.

Il nous refacture donc SA main d'oeuvre pour la remise à propre de sa maison (par ex, karcher sur les dalles, 120min à 8,86euros l'heure...). Il explique que nous n'avons pas les mêmes critères de propreté et que nous n'avons pas tenu sa maison correctement comme un bon père de famille (il nous le mettra plusieurs fois dans son courrier de 20 pages). Il exige des excuses par RAR pour le préjudice que notre petit courrier lui a fait.

il dit qu'il fera appel à un huissier pour constater que nous n'avons pas entretenu la chaudière correctement.

Du coup, si huissier il y a, qui doit payer?

de plus, il parle de vice caché, a t il le droit d'amputer des sommes qui n'ont rien à voir avec l'état des lieux de sortie même s'il y a des facture qui atteste la coût? et sue dire de sa main d'oeuvre facturée?

merci beaucoup de votre aide
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19 réponses

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17 décembre 2018
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Bonjour,
le bailleur ne peut vous retenir que ce qui fait différence entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, et qui est dument signé des 2 parties. Rien de ce qui a pu apparaitre après l'EDL de sortie ne peut vous être reproché, puisque vous n'étiez plus dans les lieux.
http://www.anil.org/...
Bonjour,
Lorsque nous avons fait l'état des lieux de sortie,le soir après le déménagement , il faisait déja nuit et une des chambres n'avait pas de lumière. Le locataire profitant de l'obscurité, nous cache la chose suivante:
-- que le revêtement de sol était déchiré/perforé plusieurs fois et rayures profondes
Nous avons constaté cela dès le lendemain de la remise des clés et de l'état des lieux de sortie
Questions: Est ce que est un vice caché?
Pouvons nous imputer le cout du remplacement du revêtement, au locataire mal intentionné

Merci pour vos réponses
lbigaret
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Non si cela n'apparait pas dans l'EDL de sortie.
BarbieTM
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20 juin 2014
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A moins que vous ne puissiez prouver que le locataire sortant est responsable de ces dégradations... Ce qui est difficile lorsque les clés ont été rendues.
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Bonjour,
la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Pour pouvoir déduire une somme sur votre dépôt de garantie il faut:
1) que vous ayez, par votre signature, reconnu les dégradations qui vous sont reprochés
2) que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par un devis ou une facture.
Le dépôt de garantie doit être rendu au maximum 2 mois après la remise des clés.
Si vous contestez l'exactitude des faits ou de la somme adressez-vous à l'ADIL, Agence Départementale d'Information sur le Logement dans un 1er temps et si vraiment il y a abus de la part de votre bailleur, vous pouvez amener l'affaire devant:La juridiction de proximité

Cette juridiction traite les “petits” litiges concernant des demandes inférieures ou égales à 4 000 euros (sauf naturellement celles qui relèvent des compétences particulières des tribunaux d’instance ou de grande instance).
Par exemple : les dettes impayées, les demandes de dommages et intérêts, les litiges liées aux commandes non livrées, aux livraisons non conformes, des injonctions de payer ou de faire, etc. (toujours dans la limite de 4 000 euros).
vous n'avez pas besoin de prendre un avocat
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Merci
En aucun cas un proprio ne prut facturer SA main d'oeuvre.Saisissez le juge de proximité
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Merci
bonjour : que signifie : "défaut de chaudière 226 euros"

Si vous n'êtes pas en mesure d'apporter la preuve que vous avez fait entretenir la chaudière chaque année, ce qui est OBLIGATOIRE, il peut effectuer une retenue. D'autant plus qu'une chaudière mal entretenue, consomme plus, et cela abrège sa durée de vie....

Pour le reste, le propriétaire s'il fait de la remis en état, le fait bénévolement puisqu'il n'a pas le droit de compter sa main d'oeuvre. Par contre s'il avait la facture d'une location de machine pour remettre en état, là il pourrait déduire la location.
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Merci
merci pour la rapidité de vos réponses.

en ce qui concerne la chaudière, le chauffagiste ayant installé la chaudière a refusé de prendre le contrat d'entretien puisque le proprio a évalué l'artisan comme "crétin", et a lui même fait tous les réglages. du coup, nous n'avons pas pris de contrat d'entretien, faute à nous. Seulement, notre chaudière fonctionnait très bien quand nous sommes partis, et le logement a été reloué un mois après (la chaudière n'a donc pas fonctionné pendant ce temps). Quand elle a été remise en route, elle a disfonctionné. Après vérification, il y aurait un défaut de fabrication de cette chaudière donc prise en charge par la garantie (donc son devis ne fait plus foi), reste l'intervention du "crétin" de chauffagiste toujours selon les dires du proprio.

bref, cette histoire étant réglée, reste la question des "vices cachés"... sachant qu'il y a eu des travaux dans la maison le mois suivant notre départ...

je suis désolé, mais je ne comprends toujours pas (je suis long à la détente), si dans l'état des lieux de sortie il ya noté par exemple "garage RAS" peut il nous facturer une poignée de porte se situant dans le garage?
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Merci
bonjour : Si on ne s'aperçoit pas qu'une poignée est cassée lors de l'état des lieux, et qu'on le constate qu'après (et cela arrive qu'on ne voit pas tout) normalement on ne peut pas le compter. Cependant si le locataire sait très bien qu'il a cassé une poignée , il devrait le dire par honneteté, mais ça, c'est une autre histoire.

On n'est pas du tout obligé de prendre un contrat d'entretien, par contre on est obligé de faire entretenir la chaudière, et on a le choix de l'entreprise, bien que si le prix est normal, il soit conseillé de rester avec l'entreprise habituelle (enfin sauf en cas de "crétin").

Allez voir l'ADIL pour voir ce qu'ils en pensent, c'est gratuit.
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Merci
merci de votre réponse

dans le cas de la poignée de porte, de la chasse d'eau, quand nous sommes partis, nous n'avons pas constaté ces dysfonctionnements. Comme je l'ai précisé, le logement est resté un mois non occupé par un locataire, mais par le propriétaire pour qu'il refasse des travaux de décoration (tapisseries)

en ce qui concerne la chaudière, dans le contrat de location, il était stipulé que nous devions avoir un contrat d'entretient;

bref, l'artisan est bien sûr compétent mais pas assez aux yeux du proprio qui sait de toute façon tout sur tout. d'ailleurs, à chaque fois que nous avons eu des pb avec la chaudière, c'est lui que nous appellions pour réeffectuer les réglages.

j'essayerais d'aller à l'adil mais ce n'est pas évident étant donné leurs horaires d'ouverture.

s'il fait appel à un huissier pour prouver par exemple que la chaudière a manqué d'entretient, c'est à sa charge où à la notre?
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Merci
bonjour : je ne suis pas certain qu'il fera appel à un huissier.

Vous pouvez joindre l'ADIL par téléphone, ce qui pourrait mieux vous arranger pour les horaires, peut être.

Il aurait été bon de prendre une entreprise qui fasse l'entretien, vous pourriez lui donner les copies de factures, et il n'aurait rien à dire sur ce point là.

Certrains demandent des contrats, pour que les gens n'oublient pas, car dans ce cas là, l'entreprise les contacte l'année suivante pour faire l'entretien. L'entretien est obligatoire, mais on ne peut contraindre à prendre un contrat d'entretien.
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Merci
oui, on a été bête sur ce point d'autant qu'on avait les fameux chèque césu du gouvernement et que nous ne savions pas quoi en faire...

cependant, on a fait appel à une équipe de nettoyage pour remettre le jardin en état (potager remis en état, tonte effectuée) et il a quand même le culot de dire que si nous avons fait appel à cette équipe, c'est bien que le jardin n'était pas entretenu... sauf que c'était juste parce qu'on avait pas le temps de le faire nous même...

bref, nous ne sommes pas sorti de l'auberge avec un homme aussi butté...
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Merci
bonjour : moi, je parle de l'entretien de la chaudière.

Personnellement pourvu qu'il n'y ait pas de dégradation dans le logment, ce qui est désagréable surtout lorsque c'est neuf, je suis pas trop exigeant pour des bricoles. Je n'ai jamais compté un nettoyage de carreaux, ni un nettoyage de WC, car certains les laissent entartrer. Je nettoie et je compte rien, tant qu'il n'y a pas de casse.
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Rien n'apparaissant sur l'EDL de sortie signé contradictoirement par les parties vous mettez en demeure le bailleur de restituer en totalité le dépôt de garantie sous quinzaine faute de quoi vous déposer votre dossier dans une juridiction de proximité. Ne rentrez pas dans un débat qui sera voué à l'échec de toute façon.
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Merci
oui, évidemment, de toute façon, pour le moment, nous lui avons envoyé seulement cette lettre

Lettre recommandée avec avis de réception

Madame, Monsieur,

Vous m’avez fait parvenir plusieurs factures pour la remise en état de votre logement que j’ai quitté le 01/11/2009 dernier.
Je ne conteste pas que des travaux dussent être réalisés et que certaines dégradations me soient imputables, mais je refuse d’assumer certains frais. En ce qui concerne la chaudière, le mécanisme de chasse d’eau, la poignée de porte donnant sur le cellier, l’état des lieux que nous avons établi au moment de mon départ ne mentionne aucune dégradation qui me soit attribuable.
Je vous propose donc de prendre à ma charge le cadran de volet roulant, l’interrupteur VMC, le vinaigre, le store de velux de la salle de bain ainsi que celui de la chambre comme convenu dans l’état des lieux de sortie, soit 136,28euros.
Pour votre information, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (en pièce jointe) vous fait obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans les deux mois suivant la remise des clés. Au-delà du délai légal de deux mois, cette somme porte intérêt au taux légal (3,79 % en 2009). J'attends la restitution du dépôt de garantie (sur lequel vous aurez prélevé la somme correspondante) soit 390-136,28 = 253,72 euros.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'assurance de ma considération distinguée.
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Merci
et en retour, nous avons eu un courrier de 20 pages avec une quantité de jugements de valeur sur la façon dont nous vivons (je précise que nous ne sommes en aucun cas des "marginaux"!)

de plus, il parle de vice caché alors que lors de notre amménagement, il a omis de nous signaler que selon les vents, lors de pluie, la toiture fuyait... super quand on vit avec deux enfants en bas âge.

bref, cela fait du bien de se décharger ici puisqu'il ne sert à rien de chercher à avoir raison avec cet homme!
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Je trouve que quelque part votre bailleur a de la chance.
La seule chose qui manque est une date butée de réponse. N'hésitez pas à faire un second courrier de mise en demeure quinze jours après celui-ci.
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Merci
que pensez vous de ce courrier? faut il mettre des articles de loi? nous pensons que ce courrier succint suite à son roman de 20 pages peut un peu l'énerver non?.... tant mieux!


Madame, Monsieur,

Vous nous avez fait parvenir un courrier le 20 janvier 2010 suite à notre demande du 3 janvier 2010.
D’une part, nous vous remercions de nous avoir informer que le problème de chaudière était dû à un défaut de construction.
D’autre part, nous vous rappelons que pour pouvoir déduire une somme sur notre dépôt de garantie il faut que nous ayons, par notre signature, reconnus les dégradations qui nous sont reprochées (effectué sur le courrier daté du 3 janvier) et que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par une facture d’un professionnel.

Selon nos calculs, vous nous devez la somme de 390-176,05=213,95euros puisque nous prenons à notre charge ce qui a été vu dans l’état des lieux de sortie soit :
 Le store de velux : 111 euros (facture en attente)
 Le joint de silicone pour la salle de bain : 3,70 euros
 Le cadran de volet roulant : 9,00 euros
 l’interrupteur VMC : 3,20 euros
 le vinaigre : 0,70 euros
 le store de velux de la salle de bain : 48,45 euros


Nos différents contacts avec l’ADIL et notre protection juridique de la GMF nous amènent à vous laisser 15 jours pour nous restituer cette somme.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations les meilleures.
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Bonjour,
la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par une facture d’un professionnel.
Là il faut mettre soit justifié par un devis ou une facture. La loi n'oblige pas à produire une facture et n'oblige même pas à faire les réparation car dans ce cas la jurisprudence estime que le logement a perdu de sa valeur.
Nos différents contacts avec l’ADIL et notre protection juridique de la GMF nous amènent à vous laisser 15 jours pour nous restituer cette somme.
Ajouter "avant d'engager des poursuites"
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Pas mal....avec les remarques d'Igor (indispensables).
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merci beaucoup pour vos réponses, on fera partir le courrier lundi. Est-ce utile de noter ce que marmenard soulignait à savoir que le juge de proximité

"(Cette juridiction) traite les “petits” litiges concernant des demandes inférieures ou égales à 4 000 euros.
vous n'avez pas besoin de prendre un avocat"

puisque dans son courrier, il dit "dans le cas d'une poursuite de cette action que je juge déplacée, déloyale et malhonnête, les frais que nous devront supporter pour notre défense seront bien entendu portés en partie civile (exemple : huissier pour constater l'état de la chaudière). En outre, dans le cas où nos droits seraient reconnus, nous réclamerons une évaluation du préjudice réel et moral, mais aussi une réevaluation de notre image. Je vous précise que ces frais ne sont pas limités à la hauteur du montant de la garantie comme le précise la loi".

quand je vous disais qu'il était spécial...
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Bonjour,
en matière de jugement c'est en principe le perdant qui paye les frais de tribunaux, d'avocat (s'il y a avocat) les dommages et intérêts. Dans votre cas votre bailleur aurait bien pu en écrire un livre, ce n'est pas lui qui décidera et rendra justice, c'est le juge et il devra en passer par lui et sa décision.

Il faut que sur votre courrier vous le préveniez que s'il ne vous rend pas le montant réel du DG qu'il vous doit, vous l'assignerez devant le tribunal de proximité. Vous ne pouvez pas l'assigner si au préalable vous ne l'avez pas averti de vos intentions.
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