Donation d'un terrain à mon neveu

Bonjour,
Après la succession de mon père décédé, ma mère a fait une donation-partage entre mon frère et moi le 31 août 2004. Je suis ainsi nu-propriétaire (à 60%) d'une parcelle dont l'usufruit reste à ma mère (40%).
Les terrains répartis entre mon frère et moi étaient classés à l'époque en INA (future urbanisation) au POS de la commune. Le PLU de la commune, révisé en 2006 a modifié le zonage : le terrain que j'ai reçu a été classé en zone AUc (constructible sous conditions), alors que ceux attribués à mon frère ont tous été "déclassés" en A (Agricole). Un fils de mon frère, âgé de 21 ans, voudrait construire une maison avec sa compagne à côté de la maison familiale, mais il n'a plus de terrain constructible !
Je voudrais permettre l'installation de mon neveu sur 1000m2 avec l'accord de sa grand-mère, actuellement âgée de 71 ans (et "rétablir l'injustice" faite par la commune avec cette révision de PLU). Etant dans une zone touristique, les terrains ont pris de la valeur. Aussi je la solution générant le moins de droits à payer et frais pour la famille :
- Donation ou vente à mon neveu ? (paraît le plus taxé)
- Echange de parcelles en nue-propriété entre mon frère et moi ?
- Donation de la nue-propriété à mon frère ?
Mon frère ferait alors une avance sur partage à son fils.
Dans tous les cas quelle valeur de terrains faut-il prendre en compte et avec quels frais ?
Je peux donner ou vendre ma nue-propriété avec l'accord de ma mère mais mon neveu peut-il construire si elle garde l'usufruit ? ou bien doit-elle aussi lui faire une donation ?

Merci de nous aider à trouver une solution la moins coûteuse pour la famille (nous avons peu de moyens et mon neveu doit faire un gros emprunt pour construire).