Achat appartement prix au mètre carré?

Question

Bonjour,

Je vous sollicite en vue d'un conseil concernant l'achat potentiel d'un duplex ( F2).
Il est d'une superficie d'environ 50/55 m carré loi carrez . Le propriétaire actuel le vend comme un f3 de 80m carré ( habitable).
En effet, environ 25 m carré de surface habitable ont un hauteur inférieur à 1,79, dont une chambre et un pallier en mezzanine.

Il vend cet appartement le prix d'un grand F3. Certes, c'est un appartement plus ou moins atypique et bien aménagé ( salle de bain neuve, cuisine aménagé équipé)

Pensez vous qu'il est honnête de lui proposer un prix équivalent à un F2 (avec beaucoup de charme certes) mais étant tout de même qu'un f2?

Pour info, un F2 ( ou j'habite) s'achète au environ 130 000, lui en demande 180 000 pour son appartement. Appartement en vente depuis un an, avec un prix de vente au début a 210 000 euros.
Il réside toujours dedans, avec deux enfants. Il doivent faire construire une maison, et ont a prêt relais d'après les dires d'un agent immobilier.
Concretement, je pense lui en proposer 140 000 /150 000 euros? Est-ce correct?

Merci de votre réponse

sebsatiensol86 · Accepted Answer

Bonjour, 

Il y à une solution très simple. Selon la ville, le secteur et les prestations de l'appartement (garage, balcon, cachet, etc) le prix du m² peut varier. 
Une superficie non comprise en loi Carrez, c'est à dire en dessous de 180 cm (et non 179) coûte forcément moins chère. 

Prenez donc le prix au m² d'un appartement présentant LES MEMES prestations (prix hors frais de notaire divisé par le nombre de m² HABITABLES) et divisez celui-ci par deux ou trois : 
Deux : si la moyenne de la hauteur de la superficie non habitable n'est pas trop basse (en dessous des 1m50)
Ex : 2000€/m² vaudraient 1000€/m²
Trois : si la moyenne de cette même superficie est en dessous des 1m50
Ex : 2000€/m² vaudraient 700€ 

Car au final vous achetez un 50/55 m² présentant l'avantage d'avoir environ 25m² de superficie utile en plus (ce qui vaut beaucoup plus qu'une mezzanine!)
Ce 50/55 m² ne peut dons pas être comparé au prix d'un même 50/55 m² sans cette superficie utile en plus. 

Sébastien

ginto5 · Answer

Bonjour,

Effectivement, le nombre de m² étant gonflé, le proprio étant dans l'appartement, cela fait 2 bonnes
raisons d'appliquer une moins value.

Le prix dépend aussi de la ville, du quartier, de l'étage, parking ou garage, etc.....

jaqot · Answer

le proprietaire est libre de fixer le prix qu il veut

tombenji · Answer

Je sais bien que le propriétaire est libre de fixer le prix qu'il souhaite.
Quartier est proche du centre, 2eme et dernier étage d'un toute petite copro ( 2 ou 3 appartements), pas de garage ni parking.

Pour comparaison, je vue dans la même ville un autre duplex de 82 m carré ( carrez) cuisine toute équipé, à même distance du centre que le précédent. Avec j'avoue un peu moins de charme. Un prix a 179000 ( pour 82 "vrai" mètres carré)

Qui ne tente rien n'a rien...

jaqot · Answer

achetez celui la

tombenji · Answer

PArmis ces 25 m carré de surface en dessous d'1m80, la mézanine en fait partie.
Elle fait 20 m carré. Je fais 1m80 et touche de la tete le plafond de cette mezanine.

Je vais appliquer votre calcul pour faire une offre honnete.
Depuis le temps qu'il est a vendre et le pret relais du propriétaire actuel, peut etre que ca passera...

Merci à vous

sebsatiensol86 · Answer

Hormis sur la mezzanine, quelle superficie est inférieure à 1m80 au sol ?

tombenji · Answer

Il doit y avoir 5/10 metres carré maxi inférieur a 1.80m.
L'appartement doit faire 60 m carré habitable au rdc, dont 5/10 en dessous de 1.80m.
Et la mézanine fait 20 m carré en dessous d'1.80m.

sebsatiensol86 · Answer

La superficie est donc d'environ 70m² AU SOL, dont 5/10m² de surface utile puisque inférieure à 1m80 si je comprends bien.

La superficie Carrez est donc de 60/65m². C'est cette superficie qu'il faut multiplier par le prix au m² habituel et multiplier les 5/10m² restant comme indiqué ci-dessus. 

Il faut demander les diagnostics au propriétaire, c'est avec la superficie Carrez que vous pourrez calculer clairement. Le problème est que les vendeurs attendent toujours d'avoir une offre de signée pour les faire.

tombenji · Answer

Je dois mal m'exprimer, 60m carré au sol. SUr ces 60 m carré, 5/10 sont en dessous de 1,80m. DOnc l'appartement fait 50 m carré carrez.
Donc je vais prendre ces 50m carré que je vais multiplier par le prix au m carré, et le reste comme vous me l'avez indiqué.

Et la mezzanine qui fait 20m carré en dessous d'1,80m, je la multiplie également?

Merci

ginto5 · Answer

Pour la mezzanine, tout dépend, est-elle d'origine et en dur ou est-elle rajoutée en bois par exemple ?

soleilen73 · Answer

Bonjour, ou c'est 1,79m et dans ce cas c'est comme 1,80m donc normal et habitable, ou c'est 1,65m et là c'est la taxe d'habitation qui sera moins élevée. Pour le prix proposer 170 000€ et voyez sa réaction. 
Amicalement patrick.

tombenji · Answer

comment expliqué, une partie sont des combles amménagés ( partie qui fait office de chambre), ouverte sur l'autre partie qui est l'avancé de ces combles avec l'escalier ( cette partie a du être ajouté)

ginto5 · Answer

En principe, une mezzanine ajoutée est considéré comme mobilier et pas comptée dans les m².

Achat appartement prix au mètre carré?

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