Garantie perte loyer et degât des eaux

Bonjour,

je suis propriétaitre bailleur. J'ai eu plusieurs dégâts des eaux au même endroit (salle de bain) depuis 2003, avec copropriété et appartement du dessus. J'en ai encore un en cours avec copropriété (en cours de résolution). Cependant, mon locataire a quitté l'appartement le 31 mai 2009 (même locataire depuis 2003). Depuis, je n'ai pas reloué car l'appartement n'est pas en état de location (salle de bain humide et un bâti de porte déboité dans cuisine ) .
j'ai une garantie perte de loyer : "garantie perte de loyer lorsque locataire a du quitter les bâtiments sinistrés"
et "indemnité dûe pendant la durée nécessaire, à dire d'expert, à la remise en état des locaux sinsitrés, sans dépasser un an."

mes questions sont : - à part des mails de plainte de mon locataire depuis 2003, je n'ai pas d'écrit comme quoi il quitte l'appt en raison du dégât des eaux (j'ai une lettre de résiliation sans motif).
- un expert de mon assurance ( qui n'a pas encore vu et ne verra pas l'appt avant le 15/9) me dit que du moment que l'appt ne représente pas un danger pour l'occupant, je peux le louer . Il m'a demandé si j'avais des preuves que des clients potentiels refusaient la location en raison de l'état de l'appt ( je n'en ai pas car jamais je n'oserai louer l'appt dans l'état où il est).

pensez vous que je puisse bénéficier de cette garantie perte de loyer ? en parallèle, l'assurance est très longue à réagir, et si je ne bénéficie pas de cette garantie, je perds beaucoup de temps à la remise en état des pièces sinsitrées à cause du temps de gestion de chaque service de mon assurance (siège, service inspection ...).

Merci de vos conseils avisés .............