La location VenteDéfinition

Bonjour,
La location VenteDéfinition

La location accession permet à une famille de devenir propriétaire de son logement sans avoir à "sortir" d'argent au départ, en payant donc une location et en étant propriétaire au terme du contrat de location selon des modalités définies au départ. Concrètement au lieu de payer l'intégralité du prix de vente tout de suite à l'achat du bien, il va s'écouler une période où le futur propriétaire va payer son logement sous forme de loyer et d'épargne pour se constituer une avance. L'intérêt étant de pouvoir être propriétaire plus rapidement puisque l'épargne sera constituée pendant l'occupation du logement au lieu d'être faite dans une banque et d'attendre d'en avoir assez pour acheter !

Comment ça marche

Un contrat doit être établi et doit mentionner la date d'entrée dans les lieux et la durée de période de location ainsi qu'un état des lieux. Le locataire accédant bénéficie alors du droit d'occuper le logement et de se voir réserver le logement pendant toute la période de jouissance et en contrepartie le locataire accédant versera une redevance et non pas un loyer.

Cette redevance comprend :

- Une part correspondant au droit d'occupation du logement (l'équivalent du loyer)
- Une part d'épargne capitalisée qui est constituée pour l'apport personnel

Le montant de la première part doit représenter l'équivalent d'un loyer "normal" et la seconde part doit être constituée d'un montant suffisant rendant la vente ultérieure possible. La redevance pouvant être soumise à une variation (comme un loyer classique) mais plafonnée à la variation de l'index INSEE du coût de la construction.

Dès la conclusion du contrat, le locataire accédant est alors considéré comme un co-propriétaire de plein droit (dans le cas où il y une copropriété bien entendu...) et donc assiste aux assemblées et est redevable de toutes les charges à l'exception de la solidité de l'immeuble, de la toiture et de l'étanchéité qui elles restent à la charge du vendeur.

Que faire lorsque la période de location accession se termine ?

Le locataire accédant peut alors :
- devenir propriétaire
- renoncer à l'achat

Le notaire ayant passé l'acte sera alors le meilleur interlocuteur pour vous indiquer quelle est la procédure écrite à mettre en place pour exercer les options ci dessus.

Exemples de plan de financement en location-vente sans révision :

Exemple 1 Exemple 2
BASES DE L'ACTE DE VENTE
Prix de Vente initial 76 200 € 121 960 €
Durée du contrat Location-Vente 2 ans 3 ans
Redevance 730 € 1067 €
Dont Loyer 350 € 610 €
Dont Epargne 380 € 457 €
CALCUL DU PRIX RESTANT DU APRES LOCATION
Epargne cumulée 380 x 24 mois = 9120 € 457 x 36 mois = 16452 €
Reste à payer par le locataire accédant 76200 - 9120 = 67080 € 121960 - 16452 = 105508 €


Attention, ces simulations n'intègrent pas la révision du loyer et éventuellement du prix de vente initial, dans un souci de simplification.

Rupture du contrat

Le locataire accédant peut renoncer à l'achat ou bien le vendeur s'opposer à la vente et dans ce cas des indemnités peuvent être appliquées.

Dans tous les cas, il n'y aura jamais d'indemnités si le locataire accédant :
- N'obtient pas le prêt nécessaire au paiement du prix restant dû
- N'accepte pas la réévaluation du prix de vente provoqué par des travaux d'amélioration réalisés par le vendeur.

Sinon il existe des pénalités qui vont de 1 à 3% du prix de vente initial en cas de rupture du contrat par le locataire-accédant et de 3% du prix de vente si la rupture vient du vendeur. Dans ce dernier cas le vendeur doit également rembourser les sommes perçues au titre de l'épargne majorée de l'intérêt légal. Les sommes versées au titre du loyer lui restant acquises.

Frais à prévoir ...



Vous avez dit "Frais de notaire" ?
Frais liés à l'emprunt



Vous avez dit "Frais de notaire" ?
Au premier rang des frais liés à l'acquisition figurent bien entendu les " frais de notaire ", qui couvrent en réalité des frais et taxes de nature totalement différentes. Pour l'essentiel, les notaires se contentent de les collecter puis de les reverser à leur destinataire final, le plus souvent l'Etat et les collectivités locales.

Ce que recouvrent ces frais
Sont compris dans les frais de notaire :

la rémunération du notaire proprement dite, qui est fixée selon un barème national en fonction du prix de la vente (pour vous donner un exemple, pour un appartement ancien vendu 100 000 €, la rémunération du notaire sera d'environ 1 500 € TTC) ;


les droits et taxes liés à l'acquisition (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou TVA selon que le bien est ancien ou neuf, salaire du conservateur des hypothèques, droits de timbre, ...) ;


les frais et débours, c'est-à-dire l'ensemble des frais engagés pour constituer le dossier (extrait cadastral, état hypothécaire, ...).


Tous ces frais seront évidemment justifiés par le notaire ; en pratique, celui-ci vous demandera, le jour de la signature de l'acte de vente, une provision couvrant en principe la totalité de ces frais, et un peu plus. Puis, quelques mois après, il vous adressera un état détaillé de l'ensemble des frais engagés pour l'acquisition accompagné le plus souvent d'un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l'opération.

Neuf ou ancien, quelle différence ?
Même si depuis quelques années, les frais liés à l'achat dans l'ancien n'ont cessé de diminuer, ils restent malgré tout supérieurs à ce qu'ils sont dans le neuf. La différence essentielle ne concerne pas les émoluments du notaire, les frais et débours, qui sont, sauf exceptions, les mêmes. Elle tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière fixée à 0,615 % contre 4,89 % pour les logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global de 3 à 4 % dans le neuf et de 7 à 9 % dans l'ancien.

Pour le calcul des frais de notaire, sont évidemment considérés comme neufs les logements en cours de construction (ce que l'on appelle la vente sur plans ou la vente en l'état futur d'achèvement - la VEFA), mais aussi les logements achevés depuis moins de 5 ans sous réserve que, depuis leur achèvement, ils n'aient fait pas été vendus à une personne autre qu'un marchand de biens.

Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l'acte authentique ; c'est aussi ce jour là que vous devrez verser la somme correspondant au prix d'achat, diminuée des sommes que vous aurez déjà versées au moment de la signature de l'avant contrat, notamment l'indemnité d'immobilisation.



Frais liés à l'emprunt
Si vous avez recours à l'emprunt pour financer votre acquisition, vous aurez à faire face à un certain nombre de frais directement liés à ce crédit : coût des garanties que la banque exigera, coût des assurances destinées à vous prémunir en cas de difficultés.

Les garanties des banques
Puisqu'elle va vous prêter une somme qui peut être relativement importante, et pour plusieurs années, il est normal que la banque s'entoure d'un certain nombre de garanties pour le cas ou vous seriez dans l'impossibilité de rembourser. Si le principe de la garantie n'est pas négociable, le type de garantie que vous devrez souscrire peut être négocié avec la banque. Prenez le temps de vous faire expliquer chacune des formules possibles, et demandez un comparatif de ce que cela vous coûtera. Ces garanties de la banque peuvent prendre la forme :

d'une hypothèque, qui permet à la banque, en cas de défaillance de l'emprunteur, de saisir le logement, de le faire vendre, et de se rembourser directement sur le prix de vente. La prise d'une hypothèque entraîne des frais de différente nature (taxe de publicité foncière au taux de 0,615 %, émoluments du notaire, droits de timbre, ...) qui représentent, par exemple, 1 800 € pour un prêt de 75 000 € ou 2 800 € pour un prêt de 140 000 €. Ces frais sont un peu réduits si vous empruntez à l'aide d'un prêt PAS, d'un prêt conventionné, d'un prêt d'épargne logement ou d'un prêt à taux zéro (selon le cas, les frais de notaire seront diminués ou la taxe de publicité foncière ne sera pas due) ;


d'un privilège de prêteur de deniers. La logique est sensiblement la même que celle de l'hypothèque. Pour l'emprunteur, la différence essentielle tient au coût, puisqu'il n'y a pas de taxe de publicité foncière sur ce type de garantie. Pour un prêt de 75 000 €, l'économie sera donc d'environ 600 € ; elle sera d'environ 1 100 € pour un prêt de 140 000 € ;


d'une caution donnée soit par un particulier (cas très rare en pratique dès que le prêt dépasse un certain montant), soit par une société spécialisée (du type "Crédit Logement") ou par une mutuelle. Proposée par la plupart des grands réseaux bancaires, cette forme de garantie ne cesse de se développer. Son principe est le suivant : l'emprunteur verse une cotisation à un fonds mutuel, en échange de quoi la société de caution mutuelle se porte garante auprès de la banque du remboursement du prêt, à charge pour elle de se retourner ensuite contre l'emprunteur. Pour ce dernier, l'avantage est surtout financier : si le coût est, lors de la mise en place du prêt, équivalent au coût d'une hypothèque, il récupérera, une fois le prêt remboursé (à son terme normal ou par anticipation), une partie de la cotisation qu'il a versée (60 à 70 % en principe).


Les assurances
Elles sont là pour vous aider à faire face aux difficultés que vous pourriez rencontrer au cours du remboursement du prêt. Les assurances de l'emprunteur sont au nombre de deux :

L'assurance décès-invalidité, obligatoire si l'emprunteur n'a pas dépassé un certain âge (60 ans en principe). Elle prend en charge le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité définitive. Elle peut aussi prendre en charge, pendant un certain nombre de mois, le remboursement des mensualités en cas d'incapacité temporaire due à un accident ou à une maladie. Le coût varie d'une banque à l'autre (compter en moyenne 0,6 à 0,8 € par mois par tranche de 1 500 € empruntés). En général, la banque a négocié des contrats de groupe auprès de compagnies d'assurance, et vous n'aurez donc pas d'autre choix que de souscrire le contrat qui vous est proposé (ce qui ne doit pas vous empêcher de le lire avec attention) ;


L'assurance perte d'emploi, qui reste facultative. Peuvent y souscrire en principe les seuls salariés sous contrat à durée indéterminée. Le coût et les conditions de mise en oeuvre varient d'une compagnie d'assurance à l'autre, d'où la nécessité de bien lire le contrat qui vous est proposé avant de le signer. Sachez qu'en principe, l'assurance n'intervient qu'après l'expiration d'un délai de carence, et toujours pour une durée limitée. A la différence de l'assurance décès-invalidité, pour laquelle vous n'avez pas le choix, rien ne vous interdit de mettre en concurrence le contrat que vous propose la banque avec les contrats que vous pourrez trouver par vous-même auprès d'une compagnie ou d'une mutuelle d'assurance. La recherche du meilleur contrat vaut la peine de perdre quelques heures, étant donné les coûts de cette assurance qui peuvent représenter jusqu'à 5 ou 6 % du montant de la mensualité. Attention, la comparaison doit également porter sur les garanties offertes : délai de carence, nombre et pourcentage de la mensualité prise en charge, etc. (n'oubliez pas que sur un contrat, tout ce qui est écrit petit est important !).


Si un jour vous avez des difficultés pour faire face à vos remboursements d'emprunt, n'attendez pas pour en parler à votre banquier. Essayez de trouver avec lui une solution amiable, et si cela s'avère impossible, n'hésitez pas à vous tourner vers la commission départementale de surendettement (son adresse figure sur l'annuaire). Elle tentera de trouver un compromis avec vos débiteurs et pourra, dans certaines circonstances, leur imposer des mesures (abandon de créances, rééchelonnement du prêt, ...), en contrepartie d'engagements de votre part sur la maîtrise de votre budget.

Le financement de l'acquisition



Protection de l'emprunteur, épargne-logement, prêt à taux zéro, prêt PAS... tout savoir pour emprunter dans les meilleures conditions.

Un emprunteur bien protégé
Tous les prêts immobiliers, dès lors qu'ils excèdent un certain montant, sont soumis à une réglementation spécifique destinée à protéger l'emprunteur contre une décision trop hâtive.

Quelques conseils de bon sens !
S'endetter dans des limites raisonnables, négocier, choisir le prêt le plus adapté... Quelques conseils pour se décider en toute connaissance de cause !

Le prêt à taux zéro
Un prêt qui permet de faire des économies substantielles, puisqu'il n'y a pas d'intérêt à rembourser, mais réservé aux emprunteurs dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.

Le prêt d'accession sociale (PAS)
Le principal intérêt du prêt PAS est d'ouvrir droit à l'APL et d'offrir à ses bénéficiaires un dispositif de sécurisation en cas de "coup dur".

Les prêts d'épargne logement
L'épargne-logement reste, aujourd'hui encore, le moyen le plus sûr de se constituer une épargne, puis d'obtenir un prêt immobilier à des conditions avantageuses.

Bonne journée 
bronxiol