Changement d'affectation: risque de refus?

Bonjour,
nous souhaitons acquérir une surface bétonnée à aménager, de 80m2 situé au 1er étage sur rue et faisant partie d'un bâtiment de 2 étages qui était anciennement un entrepôt (situé à Paris même). L'affectation est actuellement "local d'activités". le RDC et le 2ème étage sont déjà habités par des particuliers. Le syndic n'est pas encore constitué: nous n'avons pas besoin de demander l'accord à la copropriété pour le changement d'affectation.
Les arrivées d'eau sont présentes et l'électricité est aux normes.
Nous sommes inquiets du risque de refus du permis d'aménager à obtenir auprès de la mairie. D'autant plus que le vendeur refuse d'inclure une clause suspensive de vente dans le compromis, en cas de refus de ce dit permis.
Pouvez-vous nous indiquer les risques réels à ne pas obtenir de permis d'aménager/de construire?
Si le risque est mineur, peut-on commencer les travaux avant même d'obtenir ce permis?
Merci de votre réponse.