Location et obligations bailleur Loi Carrez

- - Dernière réponse :  wally - 22 mai 2015 à 14:28
Bonjour,


Suite à la signature d'un bail de location, je constate après avoir mesuré la superficie de l'appartement dont je suis locataire que celle-ci est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée sur le contrat de bail. Dautre part je ne parviens pas à avoir une attestation de superficie Loi Carrez de la part du propriétaire.

1 : La Loi Carrez s'applique-t-elle aux biens en location au même titre qu'à la vente de biens immobiliers ?
Si OUI, peut-on demander la réduction du montant du loyer au prorata ?
2 : Le bailleur a-t-il l'obligation de fournir au locataire qui le demande l'attestation de superficie Loi Carrez ?

Vous remerciant pour votre réponse,
Avec mes cordiales salutations.
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Merci
Petite info qui je pense servira à certains (tirée du site : http://aufildudroit.over-blog.com/article-l-erreur-sur-la-surface-mentionnee-au-bail-peut-etre-sanctionnee-par-la-reduction-du-loyer-67486981.html)


La loi du 25 mars 2009 a introduit une nouvelle obligation à la charge des bailleurs de locaux à usage d'habitation, qui doivent, dans les nouveaux baux, mentionner la surface habitable.

C'est l'article R.111-2 du Code de la Construction et de l'habitation qui précise ce qu'il faut entendre par surface habitable, comme suit :

"La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

L'objectif de cette nouvelle mention obligatoire est de permettre d'apprécier une éventuelle «sur occupation», critère pris en compte par les commissions de médiation dans le cadre du droit au logement opposable.

Cependant aucune sanction n'est prévue en cas de non respect de cette nouvelle exigence codifiée à l'article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Les locataires sont-ils dépourvus de moyens pour faire respecter leurs droits ?

Il est permis de penser le contraire, à l'aune de l'arrêt rendu le 7 septembre 2010 par la 1ère chambre 2ème section de la Cour d'appel de VERSAILLES à propos d'un contrat de bail signé avant même l'entrée en vigueur de cette nouvelle règle.

En l'espèce, un propriétaire avait donné en location un appartement en 2004, le bailleur ayant précisé au contrat que la surface louée était de 24 m².

Quatre ans plus tard, le bailleur faisait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail à la locataire qui n'avait pas payé ses loyers à bonne date et obtenait son expulsion devant le Tribunal d'instance.

La locataire, qui avait été défaillante en première instance, avait alors saisi la Cour d'appel pour obtenir la réduction de sa dette et des délais de paiement.

A cette fin, elle faisait notamment valoir que la surface réelle de l'appartement n'était pas de 24 m² comme stipulé au bail, mais de 21,40 m² et demandait une diminution du montant du loyer du fait de cette différence de surfaces.

La Cour d'appel de VERSAILLES, qui estime que la locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance en bénéficiant d'une surface moindre, condamne le bailleur au paiement de dommages et intérêts évalués à 12% du montant du loyer mensuel, puisque la surface réelle était inférieure de 12% à celle prévue, les sommes ainsi allouées venant se compenser partiellement avec la dette de la locataire.

Au cas d'espèce, cette jurisprudence nous paraît critiquable car elle aboutit à sanctionner le bailleur alors que :

- la loi n'imposait pas, à la date de signature du bail, de mentionner la surface des lieux loués en sorte que le bailleur ne pouvait avoir commis une faute justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, d'autant que la locataire ne justifiait d'aucun préjudice particulier résultant de la différence de surfaces ;

- la locataire ne prétendait même pas que la surface avait été une condition déterminante de son engagement, seul cas d'erreur justifiant non l'allocation de dommages et intérêts ou une diminution du loyer, mais l'annulation du contrat pour vice du consentement.

En revanche, cette jurisprudence présente un intérêt réel pour l'avenir : elle pourrait être utilement appliquée aux nouveaux baux, soumis à l'obligation de mentionner la surface :

- une mention inexacte de la surface pourrait logiquement conduire à une révision du loyer en fonction du prix au m² prévu au contrat ;

- une absence de toute mention pourrait conduire à une mise en cause de la responsabilité du bailleur pour faute à charge pour le locataire de justifier de son préjudice.


Publié le 18 février 2011 par Maître Elisette ALVES, Avocat à PARIS.

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La volonté du bailleur n'était-elle de tromper délibérément les éventuels locataires en indiquant une surface erronée ?
24 m² à 700 euros se louant logiquement plus facilement que 21 m² au même prix....
Bonjour mon voisin et moi à vont un grenier en commun. Maintenant sa copine vie 3jour sur 7.et elle a prie tous le grenier alors quel es pas sur le baille .que faire
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Bonsoir,


Bien très ambigu, ( il fautque je vous retrouve la jurisprudence, car tout dépend ) si vous avez loué par une agence, que celle ci avait dans sa publicié annoncé une superficie inexacte, l'agence peut-être condamnée pour publicité mensongère d'une supeficie,
Extrait du site de l'ANIL
"Location / publicité mensongère (Cass. Crim. : 7.3.06)
Contrairement à ce qui est prévu pour la vente d'un bien immobilier, il n'existe aucune règle légale relative aux informations à fournir sur la surface des logements mis en location. Néanmoins une agence immobilière qui publie une annonce de location en indiquant la surface hors d'uvre nette et non pas la surface habitable (plus réduite) s'expose à une condamnation pour publicité mensongère. Cette condamnation se traduit par l'obligation de payer une amende et des dommages et intérêts à la victime. En effet, pour la Cour de cassation, il s'agit bien d'une indication fausse ou de nature à induire en erreur dans un message publicitaire et par conséquent interdite (code de la consommation : art. L.121-1) dans la mesure où seule la surface habitable est déterminante pour quelqu'un qui cherche à louer un appartement.
"

En dehors de cette hypothèse, il faudrait pouvoir démontrer au tribunal que la surface était une condition déterminante dans l'intention de contracter ( pas évident...)

http://www.anil.org/...


Cordialement
Nanouju44
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Bonjour
En ce cas est-il possible et exigible auprès de l'agence de prendre les mesures de la location avant la signature du bail ?
Cordialement
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Bonjour
La loi Carrez n'est pas exigée en cas de location mais seulement en cas de vente. Donc le propriétaire n'a pas à vous fournir ce diagnostic. Le prix du mètre carré loué n'est pas prit au sens strict mais au sens large du terme. Les prix indiqués parfois sur des sites ne sont qu'à titre seulement indicatif, et les mètres carrés sont un des critères, après rentrent aussi en compte l'état de logement et de ses prestations, du quartier etc...et lors de votre signature de bail vous étiez d'accord pour prendre ce logement dans sa globalité.
Cordialement
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Merci
Comme la loi Carrez pour les transactions, la loi Boutin précise que si la surface habitable (attention au sens de la loi Boutin) diffère de plus de 5 % le locataire peut demander une minoration de son loyer.

Le locataire est enfin aussi mieux protégé contre les abus des bailleurs et des publicités des agences.
Nous avons loué une maison auprès d'une agence qui n'a pas indiqué la surface habitable sur le contrat de location.
1 - Sont-ils attaquables ?
2 - Il est indiqué sur le contrat qu'il s'agit d'une villa F4, hors l'une des pièces est sous comble, donc avec une hauteur de plafond quasi entièrement inférieure à 1.80m.
Merci par avance pour votre aide.
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Il semblerait que le mesurage du logement soit maintenant obligatoire pour un contrat de location constituant la résidence principale du locataire, encore merci Mme Boutin qui va ouvrir une nouvelle source de conflits et d'emmerdements pour le bailleur.

http://droit finances.commentcamarche.net/faq/sujet 2574 loi boutin et location mention de la surface habitable
c'est effectivement emmerdant, le locataire n'aura plus à payer pour des surfaces qui n'existent pas et il va falloir indiquer la vrai surface sur le bail !
et bien chère madame si les emmerdements e vous conviennent pas vendez votre appartement. Toujours à vouloir avoir plus et ne rien faire, mais voler tant et plus de pauvres innocets de locataires
Ah la fameuse guéguerre proprio-locataires dans toute sa splendeur ! Figurez vous soizic50, qu'il existe aussi des bailleurs respectueux des locataires et de l'immeuble qui ont affaire à des locataires au contraire irrespectueux et qui dégradent en se croyant "tout permis"
j'aime pas vraiment Boutin, mais je trouve que là c'est une bonne chose. C'est pas une question de guerre, c'est une question de respect. Il y a des bailleurs honnêtes, mais la plupart non....et c'est dommage. On loue un service, on paye, on a le droit à un produit bien! C'est la règle du marché. Si on est pas content où qu'on respecte pas la base, on à rien à faire dans ce milieu. Et vice versa.
Mari S les personnes comme toi m'exaspère....honte aux gens comme cela.
Etant locataire d'un studio sous les combles faisant officiellement d'après l'annonce 16 mètres carrés je ne vous énonce pas mon désarroi quand après avoir monté mon lit en mezzanine de 1,90 mètres de long j'ai du en couper les pieds (hauteur 1,70 mètres) pour pouvoir l'installer sous les combles qui même pas au bout d'un mètre cinquante tombent abrupt, je recommence ma vie après une séparation chaotique où je me retrouve avec mes rongeurs et ma chienne type berger dans un studio faisant 8 mètres carrés habitables, la salle d'eau fait la taille du studio à elle seule dont la cabine de douche en fait la moitié. Le proprio ayant soit-disant fait refaire la chose à neuf, même ma chienne avec un pinceau attaché à la queue ferait mieux quand aux pseudos placards même moi je les découperai mieux avec des ciseaux et je passe sur les radiateurs non accrochés aux murs, l'un a arraché ce qui couvrait les murs en me tombant sur les pieds, la peinture sur les poutres s'écaille ainsi que celle recouvrant la toile sur les murs qui fait des bulles qui éclatent et je vous passe les autres détails sauf un, le radiateur de salle d'eau ne fonctionne pas et il est vrai qu'en hiver il fait chaud (oui c'est de l'ironie) ceci pour dire que propriétaires comme locataires sont parfois en tort alors avant de jeter la pierre à l'autre, merci de se regarder dans la glace.
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Merci
Bonjour,
Je suis dans le même cas, j'ai loué un appartement de sois disant 60 metres carrés, sur le bail on voit 58, mais en réalité j'ai mesuré 45.
58-45=13 13/58=22.5 %
j'ai même honte de l'avouer, je ne en m'en suis pas rendu compte tout de suite mais seulement en installant meuble etc...

j'ai envoyé une première lettre à l'agence puis un recommandé.

Il s'agit de l'agence CENTURY 21 et en particuler l'agence marseille vieux port.
en plein centre ville pignon sur port etc...

Mes recommandés ils en ont rien à faire. Pour eux ça semble normal de faire des escroqueries.
En fait l'agence immobillière c'est paut être une couverture.
Et puis on est à Marseille, ou il semble normal de faire ce genre de chose.

Que faire ?

Je vais encore leur envoyer un recommandé...
avec des copies a la fnaim à la dgrf (repression des fraudes) à 60 millions et que choisir.
puis je vais faire à mes frais un mesurage, puis je vais aller au tribunal...
D'autres idées ?
Je ne vois pas l'intéret de ce raisonnement si souvent repris à charge contre le locataire. Il est avant tout un principe de de respect et valeur envers le locataire et le bailleur. A lire sans arret ce commentaire, pour cette erreur de superficie si fréquente, les deux parties sont avant tout réunies par un CONTRAT.
Comment peux t on se permettre en tant que bailleur d'indiquer une superficie fausse sur un contrat ?
Il est bien question d'un bien valorisé par sa superficie, son emplacement, ses services etc qui font le prix du loyer.L'intéret flagrant d'indiquer une fausse superficie tend forcément en faveur du bailleur.
Les conséquences sont tout de meme importantes : taxe d habitation calculée en fction de la superficie, assurance habitation ...
La révision de loyer ne se fait elle pas en partie sur l'indice des loyers, au prorata de la superficie .... ?
C'est une réponse stupide et venant de personnes irresponsables que d'affirmer "qu'il fallait le voir avant"... Personnellement je n'ai pas le compas dans l'oeil, et distinguer 2m² de trop ou de moins n'ont pas d'importance dans mon quotidien, mais sur mon portefeuille chaque mois. Au prix actuel sur Paris, par exemple, 2m² de moins, signifient 50€/mois de trop payés (moyenne), soit 600€/an. Normal ? je ne pense pas ...

Et j'aimerai voir la tete des personnes organisant les visites sur Paris lorsque 20 candidats viennent visiter et mesurer (un a un) les appartements à louer (perte de temps énorme).

Lorsque vous achetez votre voiture d'occasion, vous faites un minimum confiance en votre vendeur non ? Vous vous êtes souvent renseigné pour savoir s'il ne s'agit pas d'une voiture volée ? ... Vous en avez la possiblité, mais ne le faites pas je suppose... idem lorsque vous prenez un appart de 27 m² alors qu'il n'en fait que 25.
Je suis tout à fait d'accord avec vous. N'ayant pas l'habitude de me promener avec mon mètre dans la poche, et ayant visité plus de 15 appartements, je n'ai pas eu le temps de mesurer chaque appartement, pour voir si le propriétaire n'avait pas indiqué une mauvaise superficie du logement. Il est regrettable de devoir se justifier sur une action que même un propriétaire n'aurait pas fait lors de l'achat ou de la location de sa propre habitation.
De plus, j'ai moi aussi ce problème actuellement. Je suis allée récupérer le dépôt de garantie de mon ancienne agence immobilière (AGENCE CUER IMMOBILIER à Valence 26000, pour ne pas la citée!!) et ils m'ont prélevés 100 euros pour dégradation du lavabo (dégradation faisant référence à deux micro impact au fond du lavabo). J'ai rendu un appartement ultra propre, on pouvait même manger par terre. Les murs ont été lavés, les portes, les fenêtres (à l'intérieur et à l'extérieur, j'ai failli tombé du 2ème étage en les faisant), aucun trous dans les murs, WC impeccable, douche idem, tout était irréprochable. Aussi, cette appartement avait été rénové (enfin caches misères, des tonnes de placo par dessus les murs pour cacher le fait que c'est un immeuble des années 50) lors de notre entrée (carrelage par dessus du parquet, donc affaissement du sol au bout d'un moment, écart de 3cm entre les plaintes et le sols, abaissement du lavabo donc fissures, 3cm d'écart en dessous de la porte donc de l'air froid sous la porte et cet hivers avec -10degrés je vous laisse imaginer la facture de chauffage ELECTRIQUE!!!.....et bien d'autres). J'ai donc pris rendez-vous avec le gérant de l'agence qui doit nous recevoir bientôt, et je vais lui faire part de sa différence de superficie lors de la signature du bail, qui me permettrait de récupérer environ 700 euros de loyer, si je portais l'affaire devant une juridiction civile). J'ai été une locataire sans problème j'ai toujours payé mon loyer, je n'ai emmerdé personne, j'ai été honnête avec eux. Je suis étudiante et j'ai du mal financièrement (entre les études, le loyers, les courses...), et d'après eux ça leur donne le droit de me prendre 100euros sur mon dépôt de garantie, pour 2MICRO IMPACTS sur un lavabo!! Il faut arrêter d'essayer de "baiser" des personnes qui on l'air vulnérable de part leur statut social!!On en est venu aujourd'hui à devoir se présenter dans une agence en disant que notre père est inspecteur des impôts, ou directeur de banque, ou avocat pour être sure de ne pas se faire "baiser"!!
luvky65300
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salut nanou, ces micro impact ont il été mentionnés sur l'état des lieux de sortie ?
salut Nanou,
ont-ils fournis des justificatifs, factures ou devis pour justifier cette somme ?
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Merci
Bonjour,
Je suis tout a fait daccord avec toi damtho,heureusement que tu es venu clouer le bec à ces cretins,je me demandais,en lisant les réponses,si je faisais bien parti du meme monde.
En effet,j'ai pris un appartement à Martigues de soit disant 40m2 sur le bail,qui après mesure 1 an plus tard ne faisait que 28m2,je ne sait pas se que je vais faire mais ca va peter car je suis honnete et je ne supporte pas que l'on m'arnaque.
Bonjour,
Je suis dans cette situation également, que dois-je faire? avez-vous eu les réponses que vous cherchiez?
moi aussi je suis dans ce cas... j'ai vu qu'en 2011 avait été soumis un projet de loi mentionnant des pénalités pour le propriétaire en cas d'écart de plus de 5% entre surface réelle et mentionnée sur le bail, mais je ne sais pas si ce projet de loi a abouti (c'est là dedans, dur à lire et à trouver http://www.assemblee-nationale.fr/13/dossiers/protection_information_consommateurs.asp#ETAPE273223). Quelqu'un sait-il ce qu'il en est?
bonjour, j'ai une question on me loue une maison meublé construite sur 2 garages qui ne sont pas sur le bail dont le propriétaire se sert. suis je obligé de les déclarer dans mon assurance habitation?
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