- achat en indivision avec mon ex concubin en 1989
- cession de l'indivision en juillet 2004 et séparation
- revente par moi même en mars 2009 (signature du compromis en agence)
Les 5 ans prescrits en cas de revente après licitation ne sont pas atteints, à qq mois près.
Ceci n'est pas inscrit sur l'acte de licitation et ne m'a pas été notifié verbalement lors de la signature en juillet 2004.
Mon notaire veut donc faire intervenir mon ex à la vente en lui demandant une renonciation en rescision pour lésion ou une action en complément de part ("revente moins de 5 ans après licitation faisant cesser l'indivision"). Ce qu'il ne fera certainement pas et est à éviter impérativement car ce dernier sautera sur la bonne affaire...
J'ai un peu fouiné sur le net et ai parlé au notaire des articles 1674 à 1676 etc... de la limitation à 2 ans, mais il ne démord pas de l'article 887 ancien (article revu par une loi de 2006 entrée en vigueur en janvier 2007 mais non rétroactive pour les actes signés précédemment).
Pourriez vous me conseiller et me dire comment la lésion éventuelle ou le complément de part sera calculé ? Je vois des articles sur un calcul des 7/12 mais mon notaire me dit que dans mon cas c'est le calcul du 1/4 qui s'applique. Je n'y comprends rien. Sur quelle sommes le 1/4 se calcule ? le prix d'achat initial, le prix du rachat en licitation, le prix de vente actuel ?
Pour info :
Achat initial en commun 630 000 F (96 042 E)
Rachat en licitation : 60 980 E (ce que j'ai payé à mon ex concubin pour racheter sa part)
Vente prévue en mars 2009 : 265 000 + 8000 d'équipements cuisine
Entre temps j'ai effectué des travaux de rénovation (toit, peintures, abattement de cloison, carrelages...) pour 32 450 E.
J'ai actuellement un crédit en cours de 36000 E pour l'acquisition faire à 60 980 E
Auriez vous la gentillesse de détailler le calcul entre les différents montants car j'avoue être totalement larguée.
J'espère avoir été suffisamment claire pour que vous puissiez me répondre.
Il faut éviter de faire la confusion entre les deux actions,
Action en rescision des 7/12° concerne les ventes d'immeubles, (art. 1674 du C. Civ), le délai maxi est de 2 ans,
La lésion du 1/4 qu concerne les actes de partages, le délai est de 5 ans.
La licitation entre co-indivisaire, est un acte de partage, (qui d'ailleurs fait cesser l'indivision - il a donc tous les effets du partage),
Lorsque la licitation a lieu au profit d'un coindivisaire et qu'elle équivaut à un partage (cession de l'indivision), la régle de l'effet rétroactif trouve application et tout se passe comme si le bien avait été attribuée moyennent le versement d'une soulte, (somme d'argent - prix).
Le calcul de la lésion (éventuelle) se fait sur l'actif partagé, les deux parts des coindivisaires, l Naturellement, on doit faire abstraction des travaux effectués depuis, c'est dans l'état à l'acte de licitation, qu'il faut faire le calcul de la lésion,
A mon sens, le plus simple est d'attendre l'expiration du délai de 5 ans, car l'intervention de l'ancien compagnon, pour le faire renoncer à cette action, est un exercice délicat, pour le savez bien, d'autant plus, qu'il peut sous-entendre vis à vis de l'enregistrement, une sous évaluation des co-partageants pour éviter des frais supplémentaires...
Merci de m'avoir répondu Chevalier d'Eon, j'ai encore besoin de quelques explications...
Qu'entendez-vous par
- Lorsque la licitation a lieu au profit d'un coindivisaire et qu'elle équivaut à un partage (cession de l'indivision), <ital>la régle de l'effet rétroactif trouve application et tout se passe comme si le bien avait été attribuée moyennent le versement d'une soulte, (somme d'argent - prix). </ital>
Cet effet rétroactif s'applique sur quoi ?
Nous avons divisé la valeur de la maison en deux, le terme soulte n'est pas indiqué dans l'acte.
L'actif partagé = la valeur de la maison au moment de la licitation ?
Les deux parts des coindivisaires : la valeur de revente de lla maison à ce jour ?
Le calcul de la lésion (éventuelle) se fait sur l'actif partagé, les deux parts des coindivisaires, Naturellement, on doit faire abstraction des travaux effectués depuis, c'est dans l'état à l'acte de licitation, qu'il faut faire le calcul de la lésion,
L'actif partagé = 121 960 E
Les deux parts des coindivisaires = 60 980 soit 50/50
Comment peut il y avoir lésion ? Sur la valeur estimée à l'époque ? Sur la valeur de revente à ce jour ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...