bail précaire et domaine public

Question

Bonjour,
j'exploite mon fond de commerce depuis 1994 dans des locaux appartenant au domaine public et dépendant d'un établissement public. A l'époque, j'ai signé un bail précaire qui était renouvelable par tacite reconduction. Pourtant, à partir de cette année, l'établissement public me demande de signer un nouveaux bail précaire dont certaines dispositions ont changé, notament le prix a augmenté de 10% mais le plus important est que le renopuvellement de ce contrat doit se faire chaque année par demande expresse de ma part, et ces deniers peuvent refuser cette demande sans aucun motif.
Dans le cadre de la domanialité publique, le renouvellement du bail précaire ne donnant pas droit à un quelconque bail commercial, ni à une propriété commerciale quelle qu'elle soit (c'est d'ailleur précisé dans mon contrat de bail), si l'établissement public a derière la tête l'idée de me faire quitter les lieux, que pourrai-je faire? Mon ancienneté m'apporte t'elle certains droits quand à ma clientèle etc?
En bref, dois-je signer ce bail?

Je leur ai parlé de mes craintes et ils m'ont assuré que s'is refusent de renouveler mon bail, ils me placeraient dans le même immeuble pour une même surfface de magazin.
Puis-je leur demander d'incérer cette clause dans le bail?

Merci d'avance pour vos réponses!

                                                Chichi

Chevalier d'éon · Accepted Answer

Bonsoir,

Dans votre cas il s'agit de l'utilisation privative du domaine public, en conséquence, l'autorisation d'occupation du domaine public est soumise au principe de précarité de l'occupation.

Il n'existe pas de propriété commerciale sur le domaine public, n lai possibilité de céder votre droit au bail, selon la jurisprudence du Conseil d'Etat même en cas d'accord entre l'occupant et l'administration, votre occupation sera toujours précaire. (C.E. 6 mai 1985, Association Eurolat et Crédit Foncier de France).

L'octroi de l'autorisation est largement discrétionnaire, (le fait du prince), notamment le paiement de la redevance (loyer) dont la nature et le régime juridique sont assez flous, il s'agit d'une taxe, dont les contestations éventuelles sont de la compétence du juge administratif.

En résumé, vos droits d'occupation, sont trés limités,

La seule porte de sortie, est d'introduire une action devant le cour européenne, pour relever la disparité de traitement entre le locataire d'un bien privé, qui dispose de la propriété commerciale, et l'occupant du domaine public, qui ne bénéficie d'aucun statut protecteur, la cour européenne a déjà tranché ce genre d'affaire, pour un bien loué en Grèce, mais il est évident, que devant la complexité de cette action, et surtout sa longueur, (il faut au préalable d'entreprendre une action devant les juridictions internes, donc françaises, et après aller devant la Cour Européenne), une telle action est malheureusement à déconseiller, devant sa longueur, son coût, et jamais l'administration n'admettra l'implantation d'un statut commercial sur un bien public.

Cordialement,

lbigaret · Answer

bonsoir,
A votre place je me rapprocherais d'un juriste à proximité pour vérifier les documents et situations. Une convention d'occupation précaire est caractérisée par une durée limitée (incompatible avec la valorisation d'un fonds de commerce), un loyer faible par rapport à la normale. Exploitant depuis 94 il y a tout lieu de croire que cette convention serait requalifiée en bail commercial par le TC du coin ! Et à mon sens un établissement public ne peut déroger à une loi d'ordre public !.....loi de 53.

lbigaret · Answer

très intéressant, je découvre cette particularité liée au domaine public avec vous cher Chevalier.....avez vous une autre illustration à conseiller ?

Maffred · Answer

Il y a une autre voie. Etes vous vraiment sur le domaine public de l'établissement? il ne faut pas confondre la propriété publique et le domaine public. Le domaine public et défini de la manière suivante par l’article L.2111-1 du Code Général des Propriétés des Personnes Publiques  : « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public ». 
Autrement dit, si ces conditions ne sont pas remplies, vous êtes sur le domaine privé de l'établissement public et le droit privé s'applique. Tout cela est bien sûr à vérifier selon votre situation avec un professionnel du droit.

Bon courage.

Ocelot · Answer

Bonjour à tous,  

Ce sujet est assez ancien, cependant deux choses me semblent importantes à préciser. 

- D'une part une convention en tacite reconduction est strictement interdite sur le domaine public. 

- D'autre part, la reconverstion d'une convention d'occupation du domaine public est impossible tant que la propriété reste du domaine public. 

Cordialement

Bail précaire et domaine public

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