Charges à faire payer en meublé à étudiant

cbaalt - 25 sept. 2008 à 23:08
 Paulin - 29 sept. 2008 à 07:17
Bonjour,

Je suis entrain d'aménager un studio sur une partie de ma résidence principale. je pense le mettre à la location courant octobre. Je souhaite le louer à un étudiant, sachant que le loyer sera plafonné. Je voudrais savoir si dans ce cas je dois quand même déclarer aux impôts ces revenus plafonnés et quelles sont les charges que l'on peu imputer au locataire.
Merci de votre réponse.

cbaalt

5 réponses

bonjour : Si vous respectez la limite en loyer de 167 euros/m2 par an à PARIS ou 121 euros/M2 en province vous n'avez rien à déclarer si ce petit logement fait partie de votre résidence principale.

Pour les charges cela dépend ce qu'elles comprennent.
Le chauffage, est-ce le chauffage central de votre maison ????
Est-ce un chauffage électrique ?????
L'eau chaude : est-ce la même que la vôtre. dans ce cas il faudrait mettre un compteur divisionnaire spécial eau chaude, (il serait bon aussi d'en mettre un pour l'eau froide).
L'électricité : Je suppose qu'il n'y aura pas de compteur indépendant. Dans ce cas, il faudrait isoler l'installation et installer un sous compteur de façon à se rendre compte de la conso.
Il faudrait aussi connaître la surface du logement (pour calculer par ex la part chauffage proportionnellement à la surface si c'est un chauffage central.)

Ceci dit, si un étudiant reste tous les weekends et ne part que pour les vacances, les consos seront plus élevées que s'il part tous les weekend.

En règle générale, les étudiants ne consomment pas excessivement, surtout lorsqu'on leur explique que les charges sont calculées pour des consos normales, c'est à dire sans se priver, mais sans gaspillage. Je leur précise aussi qu'il y a chez moi un cumulus électrique de 150 litres qui ne chauffe que la nuit, que nous sommes que deux, et que cela fera 3 personnes avec lui. Et ainsi, sauf exception, ça se passe bien. Une fois cependant j'ai eu une fille qui n'avait aucune notion de consommation et la conso d'eau et d'électricité était multipliée facilement par 3 par rapport aux consos habituelles. Je ne sais pas si elle se croyait en thalasso lorsqu'elle était sous la douche, mais le chauffe-eau n'a pas chômé lorsqu'elle était là. Elle avait un profil particulier que j'éviterais désormais. Une mauvaise expérience est gravée dans les souvenirs. Elle était étudiante, et elle mettait des talons aiguille sur un revêtement plastique tout neuf, malgré que je lui ai bien dit de faire attention, enfin une catastrophe ambulante...
Je leur fais une sorte de petit règlement où je leur donne les renseignements utiles, à savoir qu'en rez-de-chaussée, ils ne doivent pas partir en laissant la fenêtre ouverte, même s'il fait beau (par rapport à l'assurance)
Je leur précise qu'en hiver l'aération doit se faire rapidement environ 3 mn fenêtre grande ouverte, car je leur fourni le chauffage central. Et aussi que la porte d'entrée doit être en permanence fermée à clé. Et en général, si on leur donne ces précisions tout ce qu'il y a de plus raisonnable et de plus logique, ils savent à quoi s'en tenir et tout se passe bien. Il est bon que l'étudiant vienne se présenter avec ses parents. Ce n'est pas qu'il ne soit pas "assez grand", mais comme ce sont obligatoirement les parents qui paient on aime bien de les voir. Je connais pas mal de gens qui louent de petits logements étudiants pas très cher d'ailleur, et qui sont tous unanimes, si le jeune vient sans les parents, on est à peu près certain d'avoir des problèmes, pas forcément de paiement, encore que, mais de comportement, de jeunes qui font du bruit ou qui ne ferment pas la porte d'entrée à clé, qui partent fenêtres ouvertes etc.....
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Bonsoir et merci pour la réponse,

je viens de prendre connaissance de la réponse de Paulin.
S'agissant de la déclaration fiscale, dans les conditions de plafonnement à 121 €/m², j'ai eu des réponses différentes, certaines assurant qu'il fallait déclarer, d'autres non, alors, je ne sais plus ou me situer !
Existe t'il un texte de référence ?
Le studio meublé que j'aménage est situé dans mon sous-sol (hauteur 2.3m) , d'une surface de 31 m², totalement indépendant. J'y installe un décompteur électrique et un pour l'eau, le chauffage est électrique et il y a un chauffe-eau de 100l, donc, il y aura cette partie de charges qui sera "réelle" ; quelles autres charges pourraient être ajoutées : taxe d'habitation, ordures ménagères ...
J'habite une résidence fermée et le locataire bénéficiera des avantages de la résidence, soit un parking ainsi que les parties communes des jardins, plus la télévision et un accès internet haut débit ainsi qu'un arrêt de bus à 150 m.
On m'a conseillé de faire une simulation entre les versions "location plafonnée à un étudiant" ou "loyer libre" avec déclaration obligataire des revenus.
Qui pourrait m'orienter et donner quelques conseils pour effectuer cette simulation ?

Cbaalt
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bonjour : Pour faire une simulation, il vous faut savoir combien se louerait en moyenne un logement comparable.















Bonjour : POUR faire une simulation, il faudrait savoir le loyer moyen d'un logement équivalent. De toutes façons, ce logement sera meublé je pense. Il suffit que ce soit correct. En meublé il y a un abattement, qui d'ailleurs a diminué, je ne me souviens plus exactement. Et en plus du foncier que vous payez de toutes façons, il y a 11% de CSG, et le gouvernement a décidé d'ajouté 1,1% pour le RSA, à partir de 2009. Ensuite, il y a l'impôt sur le revenu.

Si on respecte 121 euros/m2 de loyer on n'a rien à déclarer. C'est un voisin qui travaille aux impôts qui avait renseigné quelques personnes de mon quartier qui louent une chambre de leur résidence principale à des étudiants.
Mais en principe, il faut que l'entrée soit commune avec le propriétaire, donc, il faudrait que vous ayez une entrée commune, même si le locataire a la possibilité de sortir par une autre porte.
Rien ne vous empêche de vous renseigner aux impôts. En faisant des recherches "fiscalité des chambres d'étudiant chez l'habitant, on doit pouvoir trouver quelque chose.

Pour ce qui est des charges, si vous mettez du chauffage électrique, il vous faudrait isoler les murs, et même le sol, du moins éviter les parois froides, sinon la conso va être forte, et c'est toujours difficile lorsqu'il faut récupérer des charges fortes sur un locataire, avec E.D.F., on ne conteste pas même si on râle, mais avec un propriétaire, c'est différent.
Il faudrait éviter les convecteurs, et mettre plutôt des radiateurs à fluide caloporteur qui offrent une chaleur plus régulière, ce qui incite moins à forcer sur le thermostat. On en trouve de pas très chers en GSB; Mettre bien en évidence le compteur et indiquer au locataire qu'il peut le surveiller pour contrôler sa conso en kw. 0,13 cme d'euro le KW au tarif Heures pleines). Pour bien faire, il faudrait un compteur spécial chauffe eau et un programmateur journalier pour qu'il ne puisse chauffer que la nuit (programmateur non accessible au locataire) ainsi vous pourriez le faire bénéficier du tarif nuit si vous en avez un vous-même.
Pour la salle d'eau, le mieux est un radiateur soufflant rapide, mais à n'utiliser que pour la durée d'utilisation de la pièce soit environ 20 mn par jour. Ainsi on limite sérieusement la dépense. Pour ce qui est des autres radiateurs, il vous faudrait deux radiateurs de 1 kw et 1,5 kw(préférables à un seul de 2,5kw) pour meilleure répartition de la chaleur. (peut-être 2 kw au total pour ces deux radiateurs suffiraient si vous êtes dans une région au climat doux).
Attention un chauffage électrique qui fonctionne en continu 30 jours sur 30, ça chiffre vite. Soit il coupe le chauffage lorsqu'il part, soit il faut une programmation.
Et aussi faire attention à la puissance totale à votre compteur. Vous risquez d'être obligé d'augmenter la puissance, donc le prix de l'abonnement.

Si ce logement n'est pas indépendant fiscalement de votre habitation principale, mieux vaut prendre la solution de l'exonération à 121 euros/m2. S'il est séparé fiscalement, il vaudrait mieux l'autre solution. Et dans ce deuxième cas, le locataire aurait sa propre taxe d'habitation. Mais cela peut vous faire probablement augmenter le foncier.
Dans le premier cas, vous pouvez inclure une participation à la taxe des ordures ménagères ( par ex 6 euros par mois ou vous pouvez calculer au prorata des surfaces).
Dans le deuxième cas, sa part figurera sur le foncier de ce logement (si séparé fiscalement), et vous pourrez récupérer la somme.

Pour ce qui est des charges, suivant que vous avez quelqu'un qui part le weekend et les vacances, ou quelqu'un qui reste pratiquement tout le temps, elles peuvent pas mal varier. Et aussi suivant que vous avez quelqu'un qui fait attention ou un étourdi, qui laisse tout fonctionner, qui fait couler de l'eau beaucoup plus que nécessaire.

Selon qu'il part en WE ou non vous pourriez tabler sur 80 à 100 euros (eau électricité, participation taxe OM...Je ne sais pas si on peut compter une participation à la taxe d'habitation), quitte à réactualiser en plus ou en moins au bout de 6 mois. Qu'il ait bien les compteurs accessibles pour se rendre compte lui-même et insistez sur ce point. Il ne s'agit pas de prendre plus d'argent qu'il ne faut, mais il n'est pas question d'en perdre non plus. Bien expliquer que les frais de chauffage sont répartis sur l'année. Autre problème aussi suivant qu'ils restent juste de septembre à fin juin, vous n'aurez que 10 mois de provision pour charge, il faut essayer de savoir quelle est la durée probable de la location. Sinon l'écart entre la réalité et la provision pour charges risque de se creuser.

Personnellement pour une studette de 14 m2 et entrée de 6 m2 dont il bénéficie à 99% (nous passons toujours par le garage) je compte 35 euros de provision pour charges (chauffage central, + petit appoint électrique à n'utiliser que ponctuellement, radiateur soufflant pous salle d'eau avec minuterie 3 mn + frigo + une plaque électrique simple + micro ondes. Ensuite l'étudiant a sa télé, parfois même ordinateur et DVD)
Il y a même une ligne téléphonique mais très peu l'utilisent.

Comme mes voisins retraités, je considère que cette location m'aide un peu à payer les frais de la maison, chauffage, taxes etc... et si le jeune est raisonnable, je suis assez tolérant à condition de rester dans les limites du raisonnable.

Lorsqu'on loue à un étudiant, il est toujours préférable que les parents soient présents. L'expérience montre qu'on a moins de problèmes.
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Bonjour,

Merci pour les réponses.
Le loyer que je pourrais demander, selon une agence, serait de 450 à 500 € hors charges.
Le studio sera meublé, avec un compteur d'eau et d'électricité (avec tarif de nuit) spécifiques. Télé satellite et wifi haut débit fournis.
Il est parfaitement isolé (Ba13+10 cm).
Je n'ai pas encore choisi le chauffage, mais j'ai vu que les radiateurs à fluide colporteur sont assez chers ! Que pensez-vous des panneaux rayonnants ?
Je pense quand même m'orienter vers un loyer plafonné, me souvenant parfaitement des sacrifices qu'il a fallu faire quand nos enfants ont suivi des études supérieures.

Bonne journée.

Cbaalt
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bonjour : Les panneaux rayonnants ont le même inconvénient que les convecteurs, en ce sens qu'on ne sent la chaleur que lorsqu'ils consomment.

Si l'installation est prête, vous pouvez trouver des radiateurs à fluide caloporteur d'un prix plus que raisonnable en magasin de bricolage. Chez M. B , en ce moment il y a une promo. Mais le problème, c'est l'arrivée de courant. Il y a une certaine puissance donc...

Si vous ne mettez pas un chauffage correct, les locataires vont vous mettre des poêles à pétrôle qui dégagent une très grande humidité, au moins autant que le volume de combustible utilisé, ce qui va vous ruiner le logement et le rendre insalubre. Donc, à mon avis, il ne faut pas lésiner.

De plus, pensez à interdire sur le bail, l'emploi de tout chauffage sans évacuation qui d'ailleurs revient plus cher que le chauffage électrique. Sans parler du transport du combustible.
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