Frais d'agence pour un bail professionnel
danielle
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POKA67 Messages postés 27 Statut Membre -
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Bonjour,
Nous venons de louer en date du 11 juillet un local qui sera à visee professionnelle,pour une durée de 9 ans l'agence qui est mandataire ne nous a verse jusqu'a aujourd'hui aucun loyer nous disant que la somme versée par le locataire representee les frais d'agence sachant que le loyer est de 700 euros l'agence nous a facturé 1080euros pour notre part ainsi que 1080euros pour le locataire. j'aurais voulu savoir si il n'y a pas exagération sur la somme car je n'ai pas souvenir dans le passé avoir tant payer . Et ensuite est-ce qu'il est possible de rajouter dans le bail qui à déja etait signé
(par le mandataire(l'agence)et le preneur)une cave qui fait partie de ce local et qui ne figure pas dans celui-çi.
Avec mes remerciements
Nous venons de louer en date du 11 juillet un local qui sera à visee professionnelle,pour une durée de 9 ans l'agence qui est mandataire ne nous a verse jusqu'a aujourd'hui aucun loyer nous disant que la somme versée par le locataire representee les frais d'agence sachant que le loyer est de 700 euros l'agence nous a facturé 1080euros pour notre part ainsi que 1080euros pour le locataire. j'aurais voulu savoir si il n'y a pas exagération sur la somme car je n'ai pas souvenir dans le passé avoir tant payer . Et ensuite est-ce qu'il est possible de rajouter dans le bail qui à déja etait signé
(par le mandataire(l'agence)et le preneur)une cave qui fait partie de ce local et qui ne figure pas dans celui-çi.
Avec mes remerciements
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4 réponses
700 € mensuel, trimestriel ou annuel ?
en règle générale, en matière commerciale, les agents ont pour coutume de demander comme rémunération 15 % du loyer annuel hors taxe au bailleur, auquel il faut rajouter la TVA, et 15 % du loyer annuel HT au preneur + TVA, payable à la signature du bail.
si par ailleurs, l'agent s'occupe également de la gestion locative pendant la durée du bail (s'occupe du quittancement des loyers et charges, de l'entretien du bien, etc...), la rémunération au titre de cette activité de gestionnaire de bien varie de 5 à 7 % du montant des loyers annuels encaissés.
quoi qu'il en soit, avt la signature du bail, l'agent a dû vous faire signer un mandat de location dans lequel figure le montant exact de sa rémunération, et les conditions de règlement.
une chose est sûre, l'agent n'a pas le droit de se payer sur les loyers, par compensation, sans votre accord, et il est tenu de vous adresser une facture préalablement à tout paiement.
s'agissant de la cave, il est tout à fait possible de la rajouter dans la location, par le biais d'un avenant au contrat de bail principal. voir avec le locataire s'il en a besoin ou pas, et s'il y a un loyer supplémentaire dû pour ce rajout. le cas échéant, il faut tout mettre par écrit dans le contrat portant avenant.
en règle générale, en matière commerciale, les agents ont pour coutume de demander comme rémunération 15 % du loyer annuel hors taxe au bailleur, auquel il faut rajouter la TVA, et 15 % du loyer annuel HT au preneur + TVA, payable à la signature du bail.
si par ailleurs, l'agent s'occupe également de la gestion locative pendant la durée du bail (s'occupe du quittancement des loyers et charges, de l'entretien du bien, etc...), la rémunération au titre de cette activité de gestionnaire de bien varie de 5 à 7 % du montant des loyers annuels encaissés.
quoi qu'il en soit, avt la signature du bail, l'agent a dû vous faire signer un mandat de location dans lequel figure le montant exact de sa rémunération, et les conditions de règlement.
une chose est sûre, l'agent n'a pas le droit de se payer sur les loyers, par compensation, sans votre accord, et il est tenu de vous adresser une facture préalablement à tout paiement.
s'agissant de la cave, il est tout à fait possible de la rajouter dans la location, par le biais d'un avenant au contrat de bail principal. voir avec le locataire s'il en a besoin ou pas, et s'il y a un loyer supplémentaire dû pour ce rajout. le cas échéant, il faut tout mettre par écrit dans le contrat portant avenant.
au sujet des 700euros j'ai ommis de vous preciser qu"il s'agissait du montant mensuel et au sujet des frais nous n'avons jamais reçu de note stipulant le montant des frais, Maman étant invalide elle a signé un contrat de gestion à
cette agence et ne s'occupe de rien ne pouvant se dèplacer c'est donc l'agence qui s'occupe à part entiere de la gestion. D'autre part nous avons également un litige aux sujet de l'ancien locataire qui est parti en nous devant une somme de3000euros l'agence a mis le dossier chez un huissier qui doit faire le necessaire mais jusqu'à aujourd;hui toujours rien pourquoi l'agence ne nous a pas donné le chéque de caution qui se monte à 1500euros,se litige dure depuis le mois de décembre , entre les frais d'agence, d'impot (91euros par mois)et les frais de syndic vous pouvais voir qu'il ne lui reste pas grand chose ;au sujet des impots foncier 91eurospar mois, les mois ou ce local n'est pas loué est-ce qu'elle doit continuer à les payer
En vous remerciant de la rapidité de vos réponses
cette agence et ne s'occupe de rien ne pouvant se dèplacer c'est donc l'agence qui s'occupe à part entiere de la gestion. D'autre part nous avons également un litige aux sujet de l'ancien locataire qui est parti en nous devant une somme de3000euros l'agence a mis le dossier chez un huissier qui doit faire le necessaire mais jusqu'à aujourd;hui toujours rien pourquoi l'agence ne nous a pas donné le chéque de caution qui se monte à 1500euros,se litige dure depuis le mois de décembre , entre les frais d'agence, d'impot (91euros par mois)et les frais de syndic vous pouvais voir qu'il ne lui reste pas grand chose ;au sujet des impots foncier 91eurospar mois, les mois ou ce local n'est pas loué est-ce qu'elle doit continuer à les payer
En vous remerciant de la rapidité de vos réponses
Ne veux pas être négative, mais vous me semblez avoir affaire à des "margoulins" (!?!!!) qui ont voulu tirer profit de l'état de dépendance de votre maman ! Il serait souhaitable que vous retrouviez les documents que votre mère a signé, ou tout au moins essayer de récupérer une copie chez l'agent, afin de savoir exactement ce à quoi elle s'est engagée et dans quels délais.
Si le local commercial dont elle est propriétaire est son seul bien locatif, y a-t-il réellement intérêt à passer par un gestion, dont le coût est nécessairement disproportionné, surtout si c'est un institutionnel qui a l'habitude de gérer de gros patrimoine ? Certe cela évite certains problèmes avec certains locataires indélicats et peu scrupuleux, mais la répartition d'une consommation d'électricité, d'eau, de gaz ou autres impôts et charges de copropriété n'est pas très compliquée en soit pour un particulier qui ne s'emmèle pas les pattes avec les chiffres !! A voir....
S'agissant de votre locataire sortant, j'aurai tendance à dire qu'il est parti sans régler les derniers loyers en espérent qu'ils soient en partie compensés avec le dépôt de garantie. Ce qui est réprimé par une jurisprudence constante, puisque le DG n'est que la garantie de la restitution des locaux en bon état de location, et ne peut à aucun moment servir à compenser les loyers... De la même manière, si rien n'est prévu dans le contrat de bail, le bailleur n'est pas en droit de compenser les loyers et charges avec le DG, alors même qu'ils sont impayés après libération. En tout état de cause, si après le départ du locataire il reste des sommes dues, que ce soit au titre des loyers que des charges, et si le locataire ne les règle pas, il y a lieu de voir la procédure à suivre dans le bail... en règle générale, il faut lui adresser une mise en demeure de payer par LRAR, suivi éventuellement d'un commandement de payer par voie d'huissier en cas d'absence de réponse, après une procédure s'enclenche... autant dire du tps !
Si le local commercial dont elle est propriétaire est son seul bien locatif, y a-t-il réellement intérêt à passer par un gestion, dont le coût est nécessairement disproportionné, surtout si c'est un institutionnel qui a l'habitude de gérer de gros patrimoine ? Certe cela évite certains problèmes avec certains locataires indélicats et peu scrupuleux, mais la répartition d'une consommation d'électricité, d'eau, de gaz ou autres impôts et charges de copropriété n'est pas très compliquée en soit pour un particulier qui ne s'emmèle pas les pattes avec les chiffres !! A voir....
S'agissant de votre locataire sortant, j'aurai tendance à dire qu'il est parti sans régler les derniers loyers en espérent qu'ils soient en partie compensés avec le dépôt de garantie. Ce qui est réprimé par une jurisprudence constante, puisque le DG n'est que la garantie de la restitution des locaux en bon état de location, et ne peut à aucun moment servir à compenser les loyers... De la même manière, si rien n'est prévu dans le contrat de bail, le bailleur n'est pas en droit de compenser les loyers et charges avec le DG, alors même qu'ils sont impayés après libération. En tout état de cause, si après le départ du locataire il reste des sommes dues, que ce soit au titre des loyers que des charges, et si le locataire ne les règle pas, il y a lieu de voir la procédure à suivre dans le bail... en règle générale, il faut lui adresser une mise en demeure de payer par LRAR, suivi éventuellement d'un commandement de payer par voie d'huissier en cas d'absence de réponse, après une procédure s'enclenche... autant dire du tps !
Dès lors, vous pouvez comprendre la raison pour laquelle l'agent ne vous restitue par le DG en question.
Enfin, s'agissant de l'impôt foncier, l'administration fiscale ne connaît comme redevable que la personne qui est propriétaire au 1er janvier de l'année où l'impôt est dû. Si le contrat de bail commercial impute en règle générale la charge de l'impôt au locataire, cela ne peut se faire que pour la période où il occupe effectivement les locaux loués. Dès lors, en cas de vacance sur une partie de l'année, il y a lieu d'effectuer un calcul au "prorata tempori" : le propriétaire acquittant la quote-part imputable à la période où les locaux étaient vacants, le locataire n'étant redevable de l'autre partie à compter de la date de prise d'effet du bail. En tout état de cause et même si les locaux sont loués, il appartient au seul propriétaire de règler l'intégralité de l'impôt, à charge pour lui de récupérer auprès du locataire la quote-part lui incombant. A ce titre, il est souhaitable de provisionner la charge de l'impôt au locataire sur toute l'année, afin d'éviter d'avoir à avancer les sommes pour lui en octobre quand le fisc vous adresse l'addition.
Pour le reste des charges locatives et notamment celles de copropriété, c'est le même principe.
Voilà, voilà... espère avoir répondu à vos interrogations.
Restant à disposition.
Cordialement.
Enfin, s'agissant de l'impôt foncier, l'administration fiscale ne connaît comme redevable que la personne qui est propriétaire au 1er janvier de l'année où l'impôt est dû. Si le contrat de bail commercial impute en règle générale la charge de l'impôt au locataire, cela ne peut se faire que pour la période où il occupe effectivement les locaux loués. Dès lors, en cas de vacance sur une partie de l'année, il y a lieu d'effectuer un calcul au "prorata tempori" : le propriétaire acquittant la quote-part imputable à la période où les locaux étaient vacants, le locataire n'étant redevable de l'autre partie à compter de la date de prise d'effet du bail. En tout état de cause et même si les locaux sont loués, il appartient au seul propriétaire de règler l'intégralité de l'impôt, à charge pour lui de récupérer auprès du locataire la quote-part lui incombant. A ce titre, il est souhaitable de provisionner la charge de l'impôt au locataire sur toute l'année, afin d'éviter d'avoir à avancer les sommes pour lui en octobre quand le fisc vous adresse l'addition.
Pour le reste des charges locatives et notamment celles de copropriété, c'est le même principe.
Voilà, voilà... espère avoir répondu à vos interrogations.
Restant à disposition.
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...