Réservation de terrain devant notaire

Question

Bonjour,
je m'apprête à signer devant un notaire la réservation d'un terrain et donc sa future vente. Je me pose beaucoup de questions à ce sujet : dois-je verser un dépôt de garantie (combien de %), pourrais-je déjà négocier mon taux d'intérêt concernant notre crédit auprès de ma banque, si souhait de rétraction quels seront les délais ? J'ai peut être oublié d'autres détails, merci de bien vouloir m'éclairer sur ces faits et d'autres non réfléchis.

jojo64 · Accepted Answer

pas d'affirmation attive !!1/ Si la promesse de vente intervient après un arrêté de lotissement.

La loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a apporté une importante modification au régime des promesses de vente intervenant après la délivrance d’une autorisation de lotir. Celles-ci sont désormais encadrées par l’article L. 316-3-1 nouveau du Code de l’urbanisme qui dispose qu’à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, le lotisseur peut consentir une promesse de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de 7 jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (c’est-à-dire par LRAR), le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Le promettant peut, en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans un délai de trois mois, au déposant dans tous les cas, sauf si le contrat de vente n’est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.

2/ Si votre projet ne s’inscrit pas dans ce cadre.

Très vite après la loi SRU instituant l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, s’était posée la question de l’application de ce texte aux terrains à bâtir lorsque l’acquisition en est faite en vue d’édifier un 
immeuble à l’usage d’habitation.
voila salutations

Auparavant, avec l’ancienne rédaction, la solution avait été admise par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 10 janvier 1999, en application donc de l’article L. 271-1 ancien (10 janvier 1999).

Mais la solution a été démolie avec plusieurs arguments :

  Le L. 271-1 vise "tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation". Or l’objet de l’acte c’est l’immeuble transféré par le contrat. Et c’est cet immeuble même qui doit être à usage d’habitation. Tel n’est pas le cas d’un terrain à bâtir qui ne peut en lui-même servir d’habitation. Le contrat de vente lui n’est pas un contrat de construction. C’est la position ministérielle évoquée plus loin.

  La réglementation des contrats spéciaux de construction offre à l’acquéreur une parfaite protection, soit qu’il y ait lieu d’appliquer le contrat de vente d’immeuble à construire (si le terrain est vendu par le constructeur) soit qu’il y ait lieu d’établir un contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) lorsque le terrain est "procuré" indirectement par le constructeur.

De plus, pour les promesses de vente après arrêté de lotir il y a les droits résultant du texte indiqué en 1/.

Deux réponses ministérielles ont exclu l’application de l’article L. 271-1 en matière d’acquisition de terrains à bâtir (Meyer : J.O. A.N., 10 septembre 2001, p. 5.260. Valleix : J.O. A.N. 15 octobre 2001, p. 5.967, n° 65 241). Selon la dernière réponse, le champ d’application de l’article L. 271-1 est lié à l’objet du contrat. Or dans le cas de terrains à bâtir le contrat a pour objet l’acquisition de l’immeuble déterminé que constitue le terrain. L’usage direct de celui-ci n’est pas l’habitation, même si la cause du contrat ou le motif de l’acquisition est l’édification ultérieure d’un bâtiment destiné au logement. En conséquence l’application de texte précité est alors exclue.

Il ne peut toutefois être exclu que l’article L. 271-1 et son droit de rétractation s’appliquent en cas d’opérations liées d’achat de terrain et de construction, alors même que la VEFA ou le CCMI ne seraient pas les supports de l’opération.

Sébassy · Answer

Bonjour , concernant l'achat de votre terrain , voici quelques éléments de réponse : 
-le dépôt de garantie : la loi n'impose pas de minimum et on dit qu'il est coutume de laisser 10% du prix de vente . En réalité , vous laissez la somme que vous voulez du moment que le vendeur est d'accord . Si vous n'avez que 1000 euros d'apport , vous pouvez très bien ne laissez que ces 1000 euros ...Le fait de laisser 10% est rassurant pour le vendeur .
-Le prêt : logiquement , vous devez , par acquis de conscience , faire une simulation de financement avant d'aller signer votre compromis . La négociation avec les banques se fait compromis en main . Par contre , pensez aux courtiers , ils négocient pour vous...
-Le délai de rétraction : je vais me faire des ennemis mais sachez que légalement , il n'y a pas de délai de rétraction sur l'achat d'un terrain(pour mes confrêres agent immo , je vous conseille de vous renseigner) mais pour avoir avoir vendu de nombreux terrains , les notaires appliquent presque toujours les fameux 7 jours de rétractation
Cordialement

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