Bail précaire

Bonjour,

je suis en train de monter ma boite et à 15j de la signature du bail la propriétaire m'annonce que pour un bail 3/6/9 je dois lui versé un pas de porte de 20 000€ ou sinon elle nous laisse le choix avec un bail précaire.je souhaiterais avoir des information sur ce type de bail, quels sont mes droits a la fin du bail est-ce qu'elle pourra augmenter le loyer comme elle veut ou est-elle soumise a certaines conditions et est-elle obligé de nous renouveller en bail 3/6/9 après les 2 ans ou peut-elle nous mettre dehors a sa guise.Dans le cadre d'un bail précaire est-il possible d'y faire figurer des clauses concernant par exemple une limitation de l'augmentation du loyer...?
Elle me prend au dépourvu et j'ai très peu de temps pour me retourner...Dois-je accepter ses conditions où essayer de trouver un autre local...? Les 20 000€ n'étais pas prévu dans le financement et nous n'avons pas les moyens de les lui donner....
Merci d'avance pour vos réponses.