Surface habitable : définition et calcul

Comment connaitre et calculer la surface habitable d'un appartement ou d'une maison, notamment avec la loi Carrez. Définition et mode de calcul.

Qu'est-ce que la surface habitable d'un logement ?

Définie à l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces de l'habitation (balcons, garage, cave...) ne sont pas compris dans la surface habitable. La surface habitable est une notion importante en droit immobilier. Elle ne doit pas être confondue avec la surface de plancher.

Comment se calcule une surface habitable ?

Le calcul de la surface habitable est différent du calcul de la surface utile. Ne doivent pas être pris en compte dans ce calcul les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux n'atteignant pas au minimum 1,80 mètre de hauteur. Pour procéder avec précision au calcul de votre surface habitable, il est conseillé de faire appel à l'intervention d'un géomètre expert.

Que dit la loi sur la surface habitable ?

En dehors de la Loi Carrez, qui oblige à mentionner la surface habitable dans les avants-contrats de vente de lots de copropriété, cette notion est également utile dans le cadre des dispositifs fiscaux d'aides aux investissements locatifs (Loi Pinel, etc.) qui comportent souvent un plafond de loyer au mètre carré.

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides impose de mentionner la surface habitable dans le contrat de location. Depuis la loi Alur, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté peut être appliquée dès lors que la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail. Le locataire qui se trouve dans cette situation doit alors adresser une demande de baisse de loyer au propriétaire (voir notre modèle).

Qu'est-ce que le volume habitable ?

La surface habitable ne doit pas être confondue avec le volume habitable. Mais leurs règles de calcul sont liées, puisque le volume habitable se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m2, tandis que le volume habitable est calculé en m3.