Cession du bail commercial : formalités, accord, solidarité

La cession d'un bail commercial est soumise à des conditions très strictes, tant sur le fond que dans la forme. Les conditions à respecter pour céder un bail commercial : procédure et formalités.

En quoi consiste la cession d'un bail commercial ?

La cession du bail commercial est le contrat par lequel le locataire (le cédant) transmet à un tiers (le cessionnaire) le bail avec les droits et les obligations qui s'y rattachent. En principe, le contrat de bail ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce (art. L. 145-16 du Code de commerce). En revanche, des clauses simplement limitatives ou restrictives sont possibles. Le contrat de bail peut par exemple licitement prévoir que le bail ne pourra être cédé qu'à "un successeur dans le commerce du locataire", c'est-à-dire à l'acquéreur du fonds de commerce.

Quel est le rôle du bailleur en cas de vente de bail commercial ?

Le bailleur peut intervenir soit pour donner son autorisation soit pour concourir à la rédaction de l'acte de cession :

• L'agrément du bailleur peut être exprès, ou tacite s'il n'y a pas d'équivoque. Mais la clause d'agrément peut également soumettre la cession du bail à une autorisation expresse et écrite du bailleur. Exemple : il a été jugé que l'autorisation au cessionnaire de faire procéder à des installations par GdF impliquait que le bailleur acceptait tacitement la cession.
• Le contrat de bail peut prévoir que le bailleur est appelé à être présent lors de la cession. Le but est d'informer le bailleur de la cession seulement, et non de la vente du fonds de commerce.

Le droit de préemption permet au bailleur d'être l'acheteur prioritaire si le locataire vend son fonds de commerce.

Quelles sont les formalités de cession du bail commercial ?

En dehors des formalités convenues dans le contrat de bail, la cession doit être signifiée au bailleur sauf si ce dernier a accepté la cession par acte authentique (Art. 1690 du Code civil). L'absence de cette formalité rend la cession inopposable au bailleur et aux tiers et peut entraîner la résiliation ou le refus de renouvellement du bail commercial.

Il a cependant été jugé que la signification n'est pas « utile » lorsque le bail comprend une clause autorisant le locataire à céder son droit au bail sans le consentement du bailleur et que le bailleur l'a tacitement acceptée sans équivoque.

Quels sont les effets de la cession du bail commercial ?

A l'égard du bailleur, le cessionnaire bénéficie des mêmes droits (jouissance des murs, droit au renouvellement...) et est tenu des mêmes obligations (paiement des loyers...) que le cédant. Par ailleurs, le cessionnaire peut être tenu de prendre en charge les réparations de dégradations survenues lors de l'occupation du précédent locataire. Lorsqu'il existe expressément une clause de garantie solidaire dans la cession, le cédant est tenu solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers.

De plus, si le contrat de bail prévoit aussi la garantie solidaire du cédant en cas de cession, la caution qui s'était engagée à payer pour le compte du cédant reste la caution du cessionnaire.