Conseil syndical de copropriété : rôle et mission

Les litiges avec le syndic de copropriété proviennent souvent d'une mauvaise connaissance de la loi. Le point sur les droits et devoirs respectifs du syndic et conseil syndical.


Définition

Le conseil syndical est un organe d'une copropriété dont les membres sont élus par le syndicat de copropriétaires et dont le rôle est de faire le lien entre ces derniers et leur syndic. Dans ce cadre, il donne son avis au syndic qu'il assiste mais aussi contrôle.

Dès la naissance de la copropriété, c'est-à-dire, schématiquement, dès qu'un immeuble bâti appartient à au moins deux personnes, la collectivité des copropriétaires est constituée en un « syndicat » qui a la personnalité civile. En tant que personne morale, ce syndicat a pour objet la gestion des parties communes et la conservation de l'immeuble. Il peut acquérir ou supprimer des parties communes, voire même acheter et revendre des parties privatives. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou par défaut d'entretien des parties communes. Si le règlement de copropriété a prévu ce mode de gestion, le syndicat peut prendre la forme coopérative. Dans ce cas, c'est le conseil syndical qui choisit en son sein son président qui assume la fonction de syndic.

Le « conseil syndical » est une émanation de l'assemblée qui désigne ses membres parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Le nombre des membres et les modalités de fonctionnement de cette instance sont fixés librement par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Missions

Le conseil syndical est chargé d'assister le syndic mais aussi de contrôler ses actes. Il peut ainsi demander communication de toutes les pièces et documents nécessaires et se faire assister par un technicien (expert-comptable, etc.).

La désignation d'un conseil syndical est en principe obligatoire mais l'assemblée peut décider de ne pas constituer cette instance à la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou absents. Elle peut ensuite revenir sur ce choix à la majorité absolue.

Rapports avec le syndic

Différences

Le syndicat des copropriétaires est différent du syndic de copropriété :

  • le premier désigne la collectivité regroupant les copropriétaires, il est en charge de la gestion et de la conservation des parties communes ;
  • le second est chargé de représenter le syndicat de copropriété ainsi que de l'administration de ces mêmes parties communes. Le syndic, qui est la plupart du temps un professionnel, est élu par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le rôle et les pouvoirs du syndic

Les copropriétaires se plaignent souvent de leur syndic, à tort ou à raison. De fait, cette profession a longtemps eu mauvaise presse, au point qu'elle a été contrainte d'entamer un processus de modernisation et « d'assainissement » face à certaines pratiques pour le moins abusives et qu'on a vu parallèlement s'accroître le nombre des syndics bénévoles. Mais ce mécontentement chronique de nombreux copropriétaires s'explique aussi par une mauvaise connaissance de la loi. Avant de choisir, renouveler ou sanctionner un syndic, il faut bien cerner l'étendue de ses droits et de ses devoirs.

Voir ainsi :


Délégation

Suite à la réforme du droit de la copropriété (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), les pouvoirs du conseil syndical peuvent potentiellement être élargis à partir du mois de juin 2020. A compter de cette date, l'assemblée générale des copropriétaires peut lui confier le pouvoir de prendre des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble. Cette décision de délégation doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25). Jusqu'à cette mesure, la délégation au conseil syndical ne pouvait porter que sur un acte ou une décision déterminée.

Cette faculté n'est toutefois possible que pour les conseils syndicaux composés d'au moins 3 membres. La durée de la délégation ne peut pas dépasser 2 ans.

En cas de délégation, les pouvoirs du conseil syndical sont toutefois encadrés. Des décisions sont par nature exclues de son champ de compétences, à savoir l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires. L'AG fixe également le montant maximal des sommes allouées au conseil dans le cadre de cette délégation.

Petites copropriétés

A compter de juin 2020, la création d'un conseil syndical n'est plus obligatoire pour les petites copropriétés ne dépassant pas 5 lots ou dont le budget prévisionnel n'atteint pas 15 000 € pendant 3 années consécutives.

Les décisions peuvent être prises sans assemblée générale dès lors que les copropriétaires donnent leur accord écrit. L'assemblée générale annuelle reste toutefois obligatoire afin de voter le budget annuel et approuver les comptes.

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