Immobilier locatif : choisir son statut fiscal
On peut investir dans l’immobilier locatif pour encaisser des plus-values futures, percevoir des revenus complémentaires ou encore protéger son patrimoine en période de troubles sur les marchés financiers. Dans tous les cas, il faut bien choisir son statut fiscal pour optimiser la rentabilité de son investissement.
La rentabilité d’un investissement dépend avant tout des données financières de l’opération, et notamment des perspectives futures en cas de cession du bien. La fiscalité entre naturellement en ligne de compte même si elle ne doit pas être déterminante dans le choix de l’investissement. Ce qui implique de bien connaître les différentes options possibles en matière d’imposition et de statut fiscal du loueur.
Les catégories d’imposition
Les revenus locatifs d’un propriétaire-bailleur peuvent être soumis à plusieurs régimes d’imposition suivant la nature de la location et le montant des recettes locatives.
Location nue
Les revenus tirés de la location nue de locaux d’habitation ou de locaux professionnels ou industriels relèvent de la catégorie des revenus fonciers.
En deçà d’un certain plafond, le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire du micro-foncier.
Au-delà de ce plafond ou sur option, il relève du régime réel des revenus fonciers.
Location meublée de locaux d’habitation
Les revenus tirés de la location meublée de locaux d’habitation sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En deçà d’un certain plafond, le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire de la micro-entreprise.
Au-delà de ce plafond ou sur option, il relève du régime réel des BIC dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). S’il remplit les conditions exigées, il peut opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Location de locaux professionnels équipés
Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En deçà d’un certain plafond, le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire de la micro-entreprise.
Au-delà de ce plafond ou sur option, il relève du régime réel des BIC
Revenus fonciers
Quand les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les plus-values sont toujours soumises au régime des plus-values immobilières privées.
Micro-foncier
Les revenus tirés de la location nue sont soumis au barème progressif après application d’un abattement égal à 30 % des recettes brutes.
Régime réel
Le propriétaire-bailleur déduit l’ensemble des charges liées à la location. Et notamment :
• le coût des travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation,
• les primes d’assurance,
• les impôts et taxes,
• les frais de gestion,
• les intérêts de l’éventuel emprunt souscrit pour acquérir le bien (ou pour payer les droits de mutation pour un bien reçu en héritage ou par donation).
Le bénéfice est soumis au barème progressif ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux prévu pour les revenus du patrimoine.
L’éventuel déficit est imputé sur le revenu global du propriétaire bailleur à hauteur de 10 700 € hors intérêts d’emprunt, l’excédent étant imputé sur les bénéfices des dix années suivantes.
Bénéfices industriels et commerciaux
Micro-entreprise
Les revenus sont soumis au barème progressif après application d’un abattement de 50% (71% pour les locations saisonnières de meublés de tourisme).
Les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières privées.
Régime réel
Le propriétaire-bailleur déduit l’ensemble des charges liées à la location. Et notamment :
- le coût des travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation,
- les primes d’assurance,
- les impôts et taxes,
- les frais de gestion,
- les intérêts de l’éventuel emprunt souscrit pour acquérir le bien (ou pour payer les droits de mutation pour un bien reçu en héritage ou par donation)
- le montant des droits de mutation et des frais acquittés lors de l’acquisition du bien, qu’il s’agisse d’un achat, d’une donation ou d’un héritage, ces dépenses pouvant être comptabilisées la première année d’exploitation ou étalées sur cinq ans,
- l’amortissement annuel du bien dont le taux dépend de la nature du bien. En général, 2% à 3% de la valeur d’un logement (hors terrain) ou environ 5% pour des locaux professionnels ou commerciaux,
- l’amortissement annuel du matériel ou du mobilier. En général 10%.
Imputation du déficit
Le déficit éventuel est imputé sur le revenu global du propriétaire-bailleur pour les loueurs en meublé professionnels ou pour les loueurs de locaux équipés.
Il est imputé sur les bénéfices des dix années suivantes pour les loueurs en meublé non professionnels.
Plus-values
Les plus-values des loueurs en meublé professionnels ou des loueurs de locaux équipés relèvent du régime des plus-values professionnelles, régime qui prévoit notamment la réintégration des amortissements pratiqués sur la valeur du bien. Mais la plus-value peut être exonérée si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 90 000 € (moyenne des deux exercices précédant celui de la vente du bien).
Impôt sur la fortune
Les biens possédés par les loueurs en meublé professionnels ou les loueurs de locaux équipés n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Au contraire de ceux possédés par les LMNP.
Charges sociales
Les loueurs en meublé professionnels ou les loueurs de locaux équipés peuvent relever du régime social des TNS et peuven têtre amenés à payer les charges sociales de droit commun sur leurs bénéfices.
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