La sous-location du bail commercial : conditions

La sous-location d'un bail commercial est en principe interdite. Mais cette sous-location peut être autorisée sous plusieurs conditions.

Contrairement à la cession du bail, la sous-location du bail commercial est en principe interdite, sauf clause contraire (Art. L. 145-31 du Code de commerce). Elle peut toutefois être envisagée si deux conditions sont réunies (Art. L145-31 du Code de commerce).

Si ces conditions ne sont pas réunies, la sous-location est irrégulière. Ce qui implique son inopposabilité au bailleur ainsi que les possibilités pour ce dernier de résilier le bail principal et de refuser le renouvellement du bail commercial. En outre, le sous-locataire évincé ne pourra pas demander réparation au locataire.

Comment demander la sous-location d'un bail commercial ?

Le principe en jurisprudence est que l'agrément du bailleur ne se présume pas : il faut donc en rapporter la preuve. Le pouvoir du bailleur d'autoriser ou d'interdire la sous-location n'est pas limité. Son refus n'a pas à être motivé et même le juge ne peut intervenir pour le contrôler. Il n'existe pas d'autorisation judiciaire de la sous-location. L'autorisation, ou le refus, peut être expresse ou tacite.

L'appel du bailleur à concourir au contrat est obligatoire, que la sous-location soit autorisée ou simplement connue. Si le locataire n'informe pas le bailleur, le sous-locataire peut en prendre l'initiative pour rendre l'acte opposable. Dès réception de la notification, le bailleur a quinze jours pour indiquer son intention ou non de participer au contrat de sous-location. Le silence vaut acceptation.

Quel est le régime d'une sous-location de bail commercial ?

Le statut de la sous-location est indépendant du statut de la location. L'un peut être soumis au statut des baux commerciaux et l'autre non.

Outre les problèmes pouvant affecter le bail principal en cas d'irrégularité de la sous-location, le bailleur dispose d'un droit de réajustement du loyer lorsque le loyer de la sous-location est supérieur (art. L. 145-31 al.3 du Code de commerce). Le locataire, toujours tenu envers le bailleur de ses obligations, est responsable des manquements du sous-locataire. Le locataire perd le bénéfice du statut des baux commerciaux (notamment pour le droit au renouvellement) s'il n'est plus propriétaire du fonds de commerce.

Quel est le lien juridique entre le sous-locataire et le bailleur commercial ?

En principe, le bailleur et le sous-locataire n'ont pas de rapport direct. Il existe deux exceptions :

• Le bailleur peut agir contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal mais simplement à hauteur du prix de la sous-location.
• A l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut directement demander le renouvellement du bail si le locataire est privé de ce droit (Art. L145-31 al.2 du Code de commerce).

Quel est le lien juridique entre locataire principal et sous-locataire ?

Il s'agit d'un véritable contrat de bail. Les droits et obligations sont donc les mêmes que dans un bail classique. Mais la résiliation du bail principal entraîne nécessairement la fin de la sous-location. Le locataire engage néanmoins sa responsabilité à l'égard du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.