donation d'un appartement à 2 enfantsRésolu

Question

Bonjour, 

Le notaire que j'ai contacté me répond qu'il n'est pas possible de donner 1 seul bien ( 1 appartement) à mes 2 enfants sous forme de donation partage, mais sous forme de donation simple, suite à un jugement de la cour de cassation (?). Pour effectuer une donation partage, il faudrait qu'il y ait 2 biens...qu'en pensez vous ?

roudoudou22 · Accepted Answer

Quelle est la valeur vénale de votre logement  ?

Avez vous déjà consenti à vos enfants des donations dans les 15 années passées ?

Qui est actuellement propriétaire du bien ? Vous même, votre épouse, vous deux en indivision 50% chacun ?

roudoudou22 · Answer

Votre Notaire à raison. Un seul logement ne peut se partager (à moins que vous n'en fassiez au paravent 2 logements.

Uldrich · Answer

Bonsoir,

C'est exact. Une telle donation-partage peut être requalifiée en donation simple car puisqu'il n'y a qu'un bien, il n'y a pas de lots distincts à partager.
L'astuce est éventuellement, pour quelques frais supplémentaires, de monter le bien en SCI et de donner des parts à chaque héritier.

peraio14 · Answer

Merci. 
Est-ce que celà change la fiscalité des donations ? (donner à chacun de ses enfants 100.000 euros par parents tous les 15 ans ? )
Si l'appartement est ensuite vendu par les donataires, quelle serait la valeur retenue pour le calcul de la plus value immobilière ?
Et enfin, en cas de décès du (ou des )  donateur avant 15 ans, il me semble que la donation partage est plus avantageuse (rapport à la succession de la valeur au jour de la donation ).
Ne vaudrait'il pas mieux vendre l'appartement et partager la somme entre les deux ?

peraio14 · Answer

Nous avons acheté cet appartement en commun mon épouse et moi-même il y a 10 ans. Sa valeur est d'environ 200.000 euros (l'estimation va être faite ces prochaines semaines), et nous n'avons fait aucune donation à nos 2 enfants.
Nous ne souhaitons pas le vendre, pour éviter l'impôt sur la plus-value d'une part, et pour éviter que notre fille se trouve face à un loyer trop important d'autre part. La solution de la donation nous apparaissait plus  équitable, étant entendu que nos enfants sont d'accord pour partager les frais (syndic, taxe foncière), et que notre fille versera un loyer à son frère (en espérant que l'on puisse déterminer librement ce montant, de manière à ce que chacun paye un loyer à peu près équivalent : notre fils habite Rennes dans un appartement plus grand avec parking, son loyer correspond  à la moitié de ce devrait payer notre fille à Paris...)

roudoudou22 · Answer

Hé bien il n'y a aucun problème, pourquoi ne faites vous pas une donation conjointe à vos 2 enfants.

Chacun de vos enfants peut utiliser un abattement de 100.000 € pour des biens reçus de chacun de ses parents.

Il existe donc un abattement total utilisable de 400.000 €

Si votre logement est estimé à 240.000 € par exemple, chacun des parents donnera ses droits c'est à dire 120.000 € à ses 2 enfants, 
soit une donation de chacun des parents de 60.000 € par enfant bénéficiaire.

Il n'y aura alors pas de droits de mutation à titre gratuit à payer.

Pourquoi voulez vous à tout prix appeler cette opération donation partage ?

peraio14 · Answer

Contrairement à ce que vous pensez, je ne suis pas un "obstiné" de la donation partage...
Je me renseigne simplement, car j'ai lu par ailleurs qu'en cas de donation, il vaut mieux privilégier la donation partage à la donation simple, car la valeur des biens, si j'ai bien compris (mais ce n'est pas très clair dans mon esprit...) retenue lors de la succession est celle indiquée au jour de la donation, et non pas la valeur acquise au jour du décès. 
Comme de toutes façons, dans le cas qui nous occupe, il ne peut y avoir de donation partage, le problème est règlé.
Mais j'avoue ne pas comprendre cette distinction, et je veux être sûr que mes enfants n'auront pas de problème à notre décès...sinon on garde l'appartement et ils en hériteront après nous. 
Or, si j'ai bien compris, il vaut mieux leur donner dès à présent, car si notre décès survient au delà de 15 ans, ils n'auront pas à le ré-intégrer dans la succession. sinon, à quoi servirait la donation ?  est-ce bien exact ?

roudoudou22 · Answer

Or, si j'ai bien compris, il vaut mieux leur donner dès à présent, car si notre décès survient au delà de 15 ans, ils n'auront pas à le ré-intégrer dans la succession. sinon, à quoi servirait la donation ? est-ce bien exact ?

Vous avez tout compris.

Un autre motif de donner tout de suite (sans vous démunir complètement), c'est qu'en général les enfants ont plus de besoins que les parents, et qu'en recevant une donation vous les dotez déjà d'un capital de départ qui leur facilitera bien la vie.

peraio14 · Answer

Je vous remercie !

Uldrich · Answer

Vous n'aurez pas à ré-intégrer ce bien immobilier même si votre décès survient moins de 15 ans après la donation. En revanche, il faudra ré-intégrer sa valeur au partage, et ce quelle que soit la date du partage (à la même époque que le décès ou des décennies après). Entre la date de la donation et la date du partage, un bien immobilier peut voir sa valeur modifiée considérablement (diminution de valeur, augmentation selon l'inflation ou augmentation exponentielle dans certains secteurs). Ainsi, une donation d'une 100.000 € faite à une époque donnée peut très bien être rapportée pour 3 fois plus au moment du partage. L'avantage de la donation-partage est de figer les valeurs telles qu'elles sont au jour de la donation-partage, sans risque de changement par la suite, quel que soit le devenir de l'immeuble.

peraio14 · Answer

Il s'avère que seule la donation simple soit admise dans ce cas précis. Donc je n'ai pas le choix.

roudoudou22 · Answer

Delon Uldrich : Sauf montage en SCI comme dit dans mon premier commentaire 

Le montage SCI n'est pas gratuit, loin s'en faut et n'est pas non plus le sujet. 

Dans ce cas, nous ne sommes plus dans la donation d'un appartement (qui était la question posée) mais la donation de parts sociales, qui est tout à fait autre chose.

Donation d'un appartement à 2 enfants

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