Bonjour,
je suis propriètaire depuis trois ans d'un terrain d'une superficie de 9300 m2. Ce terrain avait une classification agricole quand je l'ai acheté, depuis janvier 2008 après un changement de PLU, il est classé AU (à urbaniser dans un futur proche). La mairie a posé une réserve foncière sur 4000 m2 comprennant l'entrée privée du terrain sur la voie public (toutes viabilisations en bordure). Je me retrouve donc avec un terrain coupé en deux, une partie résevée par la mairie et une partie libre en AU mais enclavée. La mairie de veut pas me donner de permis de construire sur la partie restante car elle sait que je ne suis pas vendeur de la partie en reserve foncière. Ca lui donne un moyen de négocier, moi j'appelle ça du chantage. Après plusieurs rendez vous en mairie, après des promesses, après des désillusions, des re-promesses, bref rien n'avance. J'ai donc "plié" aux exigences de la mairie et demandé une estimation par les services des domaines pour le rachat de la partie du terrain en reserve. Sachant que le terrain n'est plus classifié agricole mais AU, sachant que le prix du marché est, pour une parcelle de 1500 m2 constructible, environ 300 000 €, le service des domaines estime ma parcelle de 4000 m2 à 146 000 €. Je précise que ce terrain est plat, dégagé de toute végétation (pré), viabilisé en bordure, attenant au village, dans une commune du var à 5 mn du bord de la mer et qu'à l'issue de la vente, la mairie va construire des logements communaux (pas d'HLM).
Ce prix me semble vraiment injustifié et très bas.
J'aimerai savoir comment je pourrais vendre mon terrain un meilleur prix, ou comment contrer la mairie et faire sauter cette réserve foncière. Y a t'il un organisme qui pourrait m'aider dans mes démarches sachant que la mairie pendant ce changement de PLU a favorisé certains élus en place, à la limite du délit d'initier, manque certainnes preuves, tout le monde sait mais tout le monde se tait ! Mais ça c'est peut être à traiter s'il doit y avoir un recours en justice.
J'ai déjà contacter deux avocats, mais il semble qu'ils soient plus attirés par la longeur de la procédure que par le résultat, et puis financièrement je ne peux pas me lancer dans un procés qui va durer 3 ou 5 ans.
Alors si vous avez déjà vécu cette situation ou si vous avez de bons conseils à me donner, j'attends vos réponses avec impatience.
Je vous en remercie d'avance.
Je possède un terrain de 2000m2 en 2NA à ST ESTEVE 66240, je viens de recevoir un promoteur qui prospecte tous les propriétaires pour pour l'acquisition de la zone, pour y constuire une zone d'habitation. Il me propose de signer un sous-sein privé valable 18 mois sous réserve d'obtenir la construction dans cette zone. Pour le moment cette zone n'est pas constructible en raison des aménagements nécessaires,qui ont débuté, à la canalision d'un ruisseau (LA BOULE). Il me propose une misére du terrain (entre 20 et 30 le M2).
Pouvez m'estimer ce terrain?
D'avance je vous remercie.
bonjour, j aimerai savoir comment s'opposer à l'évaluation d'un terrain commercial par les domaines, ill'estime à 5 fois moins que sa vraie valeur.
merci
Il ne faut surtout pas vendre.il faut vous faire exproprier et vous défendre en consultant le fichier immobilier de la conservation des hypothèques de votre région.
Vous avez la possibilité de télécharger des fiches cerfa qui vous donnent la possibilité de savoir l'histoire d'une parcelle depuis 1956 et vous avez la possibilité de demander des renseignements pour une personne. Vous pourrez donc comparer les prix et si vous le jugez necessaire argumenter auprès du juge en cas d'expropriation.
Vous avez la possibilité d'obtenir toutes les ventes de votre depuis plusieurs années.
Il suffit de trouver le code administratif de votre ville.
Pour vous repérer sur les terrains, vous pouvez consulter le cadastre en ligne sur www.cadastre.gouv.fr Il faut aussi surveiller à combien sont vendues successions vacantes de l'état.
En cas d''expropriation, le juge n'est pas tenu de suivre les instructions du service des domaines.5voir les textes du code de l'expropriation sur legifrance.gouv.fr.
En cas d'expropriation, vous avez la possibilité d'avoir accès au fichier immobilier des mutations des dernières années., et ce depuis octobre 2007.
Bon courage. Vous y arriverez.
Je viens de lire votre conseil avisé concernant la vente de terrain ;
je suis un peu dans le même cas car la Société d'économie mixte s'oppose à la vente et propose le même prix que celui que j'ai payé il y a 2 ans . Cette estimation est faite par les domaines et ne correspond pas au prix du marché (à l'époque j'avais fais une trés bonne affaire!!)
Quels sont mes chances si je vais jusqu'au juge de l'expropriation et quels sont les délais?
Merci pour votre réponse.
Leilart
On peut considérer que la zone AU est l'ancienne zone NA mais c'est un progrés car la zone NA était considérée comme une zone N donc dite naturelle.
La qualification AU emporte construtible et non plus naturelle.
Pour la jurisprudence à venir, il est fort probable que la zone AU doit être estimé comme la zone U la plus proche diminuée des travaux de viabilisation.
C'était d'ailleurs un des soucis du législateur de ne pas spolier les terrains en rapport avec l'europe
pour plus d'info faite moi appel sur mail cat.63@cegetel.net
Bonjour,
Vous avez l'air de bien vous y connaitre.
J''ai un terrain à vendre de 2000m² en UBa mais la ville de Meaux(77) est intéressée par ce terrain(zone réservée pour équipements futurs).Estimation des domaines 30€ .La ville accepterait à 50€ . C'est un terrain non viabilisé mais 50€/m² me semble peu! Comment peut-on avoir une estimation sérieuse pour avoir des arguments. Un notaire contacté estime entre 50 et 100€ (grande marge). Les agences ne répondent pas car elles savent qu'elles n'auront pas le bien...
Quels conseils pouvez-vous me donner. Doit-on attendre l'expropriation? Cela m'ennuie car c'est en indivision entre 5 personnes. Merci d'avance de me répondre si vous avez un peu de temps. Bien sincèrement. M Claude.
Coordonnées personnelles supprimées par la Modération.
kasom
Messages postés32130Date d'inscriptionsamedi 25 septembre 2010StatutModérateurDernière intervention22 avril 20248 787 9 févr. 2011 à 16:18
Bonjour
ne pas laisser votre mail perso, ayez au moins le courage de venir chercher la réponse .....
seul moyen d'être sûr du prix : une expertise ( entre 500€ et 700 € ) mais c'est payant ....
et oui, les agences ont raison; vous bossez gratuitement vous ?
Par ma propre expérience, j'ai eu le même probléme.j'ai negocié la vente d'une partie de mon terrain situé dans une ZAC (zone AU) pour 50 € le m², prix de depart 12.9€/m². J'ai demandé et obtenu un permis de construire pour une partie retante de mon terrain, ceci avant de vendre.
aujourd'hui je cherche a le vendre avec le permis. il faut être patient et tenace.(debut transaction 2003, pas terminé a ce jour)
Impossible de faire changer le zonage, les domaines et les mairie ont beaucoup de pouvoir.
En derniére solution l'expropriation avec un avocat spécialisé (180 € HT /heure), sans garantie e résultat.
Comment avez-vous fait pour négocier de 12, 90 € à 50€ ?
Nous sommes dans une zone AU (PLU voté)
Nous avons fait une association de défense des propriétaires.
Rien de magique. Juste le travail d'un bon juriste... comme tout avocat connaissant le droit de l'urbanisme et le droit de l'expropriation peut le faire.
Attention aux officines qui proposent des tarifs prohibitifs sans les compétences et garanties d'un véritable avocat spécialisé.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Vous avez toutes les réponses dans vos interrogations.
Vous avez déja bénéficié d'une rente de situation par le classement
déclassement de votre terrain.
Par rapport aux prix des domaines vous pouvez" gratter" 10%
En revanche si vous pouvez me scanner l'avis des domaines on peut peu-être
jouer sur la constructibilité et le prix du marché'
Vous dites avoir acheté votre terrain il y a moins de 5 ans. Je vous invite à compulser le code de l'expropriation (et particulièrement l'article L13-17.) sur https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074224/2009-08-27/ Pour info, il existe un syndicat national des expropriés qui prend comme honoraires 20% du surplus encaissés : http://www.acoonex.fr/qui.html mais je n'ai pas utilisé leurs services.
Je suis dans 1 cas semblable au votre et je n'ai pas encore trouvé la meilleure solution.
Cordialement, Christophe83
En fait christophe, à la fin de votre message vous faites involontairement la publicité d'une société commerciale qui tente de se faire passer pour un syndicat.
En réalité l'Acoonex renvoie sur les coordonnées de la Société par actions simplifiées "EXPRODEF" (RCS de Paris n°349 773 788).
EXPRODEF revendique avoir une activité commerciale en se faisant rémunérer exclusivement par un pourcentage des indemnités d'expropriation. Cela est pourtant interdit par le code de l'expropriation.
Moi, je vous recommande plutôt de vous défendre vous même ou de faire appel à un avocat compétent.
TA
Tout à fait d'accord, j'ai entendu parler d'EXPRODEF d'ACCOONEX et du Syndicat national des expropriés. Ils s'agit de 3 entités dirigées par les mêmes personnes. Ces 3 entités exercent une activité commerciale et considèrent donc l'expropriation comme un marché commercial.
Il ne s'agit pas là d'une défense désintéressée mais d'une défense tarifée : pourcentage de 20 % des indemnités d'expropriation !
A votre place je ferai simplement appel à un avocat spécialisé en expropriation. Il y en a pas mal.
Etienne
Moi aussi j'ai entendu parlé de cette société ACOONEX qui se fait passer pour un Syndicat national des expropriés. Elle propose une prestation au prix fort et non pas une défense du droit de propriété comme devrait le faire un véritable syndicat.
M. COURBET aurait dit que ce n'est "pas joli joli" de se faire passer pour ce que l'on est pas.
Contactez le Cabinet D. SCETBON. C'est un cabinet d'expertise spécialisé en expropriation à qui j'ai eu affaire il y a queques années avec grand succès. Leur numéro est le 01 43 95 62 14
Sinon tapez "expropriation" dans google.
Bon courage
Merci au Cabinet SCETBON de faire sa publicité gratuitement et sans aucune justification qu'il dispose bien d'une assurance garantissant sa responsabilité en cas de faute professionnelle.
Personnellement j'ai beaucoup plus confiance dans un avocat spécialisé en expropriation.
Il en existe plusieurs dizaines de sérieux en France. ça aussi vous le trouverez sur google.
A chacun de se déterminer sans forcément écouter les fausses recommandations.
Bien Cordialement,
SC
C'est pas joli joli de faire sa publicité sur les forum sans dire honnetement que l'on est une société commerciale.
EXPRODEF, Syndicat national des expropriés et ACOONEX c'est pareil : une entreprise commerciale qui fait croire qu'elle est un syndicat !
Quant au Cabinet SCETBON je ne le connais pas mais perso, j'ai plus confiance dans des particuliers qui parlent sincerement de leur experience que dans des entreprises qui se cachent derrierre des pseudo bidons.
Alors merci à ceux qui nous font profiter de leur experience et halte à la pub clandestine. Corinne
je ne sais pas qui vous êtes pour porter un jugement ou une appréciation
si vous voulez vraiment parler du sujet la zone AU et son évolution quant à son mode
de fixation de sa valeur vous pouvez me contacter en me donnant des éléments précis
pour le reste rien ne sert de parler dans le vide.
Je suis totalement intéressé par les suite de cette affaire car moi même concerné mais pour faire évoluer la jurisprudence sur l'estimation par les domaines de la zone AU, il ne faut pas faire n'importe quoi.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
17 févr. 2010 à 13:08
Je possède un terrain de 2000m2 en 2NA à ST ESTEVE 66240, je viens de recevoir un promoteur qui prospecte tous les propriétaires pour pour l'acquisition de la zone, pour y constuire une zone d'habitation. Il me propose de signer un sous-sein privé valable 18 mois sous réserve d'obtenir la construction dans cette zone. Pour le moment cette zone n'est pas constructible en raison des aménagements nécessaires,qui ont débuté, à la canalision d'un ruisseau (LA BOULE). Il me propose une misére du terrain (entre 20 et 30 le M2).
Pouvez m'estimer ce terrain?
D'avance je vous remercie.
25 juin 2010 à 10:26
message pour eric,
je cherche un terrain sur st esteve , est ce que vous seriez vendeur et à quel prix ?
28 oct. 2010 à 17:39