Majorités et votes en assemblée générale de copropriété

Les AG de copropriété statuent à trois niveaux de majorité : la majorité simple (article 24), la majorité absolue (article 25) et la double majorité ou majorité renforcée (article 26). Les règles de votes et de décompte en AG selon la loi du 10 juillet 1965.

Comment compter les voix en AG de copropriété ?

Conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes, et donc généralement de la surface et de la situation de son lot. Exemple : cinq personnes possèdent 100 voix chacune, et dix autres 50 voix chacune, ce qui représente 1000 voix au total.

La quote-part d'un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction.

Dans ce système de plafonnement, on ne tient compte que des seules voix possédées en propre par le copropriétaire et non pas des éventuels pouvoirs confiés par d'autres copropriétaires. En principe, on ne tient pas non plus compte des voix supplémentaires résultant de lots dont le copropriétaire est usufruitier. M. Martin, qui possède 45% des voix + 10% de voix provenant de l'usufruit d'un lot pourrait donc disposer à lui seul de la majorité absolue.

Peut-on voter par correspondance ?

Les copropriétaires peuvent également voter par correspondance. Ils doivent recourir au formulaire de vote par correspondance en AG de copropriété. Si la résolution faisant l'objet du vote par correspondance est amendée au cours de l'AG, le copropriétaire est considéré comme "défaillant", c'est-à-dire absent. Il conserve donc un droit de recours si la résolution est adoptée.

Peut-on donner une procuration ou un pouvoir ?

Tout copropriétaire peut donner un pouvoir, obligatoirement écrit, à un mandataire pour le représenter et voter à sa place lors de l'AG de copropriété. On ne peut pas donner un mandat au syndic, à son conjoint ou à un de ses employés en application de l'alinéa 4 de l'article 22 de la loi de 1965. En revanche, d'après une réponse ministérielle, le concierge peut théoriquement être mandaté puisqu'il est salarié non pas du syndic mais du syndicat des copropriétaires.

Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. Il peut toutefois recevoir plus de trois délégations si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10% du total des voix de la copropriété.

Peut-on donner un pouvoir en blanc?

S'agissant des pouvoirs en blanc, non nominatifs, qui peuvent conduire à des abus et être source de contestation, la commission relative à la copropriété a recommandé d'adresser des pouvoirs nominatifs, dans toute la mesure du possible, et qu'à défaut le pouvoir donné en blanc soit remis au président du conseil syndical ou au président de l'assemblée.

Ces dispositions de l'article 22 étant d'ordre public, il appartient donc, lors des assemblées générales, au syndic et au président désigné en début de séance ainsi qu'aux scrutateurs de veiller au bon respect de ces dispositions, en vérifiant les pouvoirs des mandataires et, éventuellement, de distribuer ceux en blanc qui leur sont remis. Le non-respect de ces dispositions entraîne la nullité de l'assemblée toute entière et est susceptible d'engager la responsabilité du syndic, du président de séance et des scrutateurs.

Qu'est-ce que la majorité simple (article 24) ?

La majorité simple de l'article 24 correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté ou qui ont voté par correspondance avant l'AG de copropriété. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité. Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité. Voici une liste d'exemples :

• travaux d'entretien courant sur les parties communes et les équipements pour les maintenir en bon état,
• travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes légales et réglementaires de salubrité, de sécurité et d'équipement,
• travaux de réfection, de restauration ou de remplacement des parties communes ou d'éléments d'équipements communs rendus nécessaires par l'usure ou la vétusté,
• travaux touchant le clos, le couvert et les réseaux pour la stabilité de l'immeuble,
• travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,
• assurance de l'immeuble,
• l'autorisation permanente donnée aux forces de police ou de gendarmerie d'entrer dans les parties communes ;
• réalisation de travaux pour rendre plus accessible l'immeuble aux handicapés (rampes d'accès, etc.) dès lors qu'ils n'impactent pas la structure même de l'immeuble ou de ses gros équipements,
• la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d'ascenseurs, ravalements, etc.),
• installation d'antenne collective et de réseau de communications
• installation de vidéosurveillance et d''équipements pour assurer la sécurité des biens et personnes
• mandat donné au conseil syndical pour décider de l'installation de réseaux de communication à haut débit,
• installation de bornes de recharge pour véhicules électriques,
• approbation des comptes,
• vote du budget, quitus au syndic, etc.

Qu'est-ce que la majorité absolue (article 25) ?

La majorité absolue fixée par l'article 25 correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée. Parmi les principales décisions concernées :

• les délégations de pouvoir au syndic ;
• la désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic ;
• la rémunération du syndic ;
• l'installation de dispositifs de fermeture automatique des accès à l'immeuble (digicode, interphone, etc.)
• l'autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des travaux sur certaines parties communes ou des travaux portant atteinte à la structure de l'immeuble ;
• les travaux d'intérêt général dans des parties privatives aux frais du copropriétaire concerné (isolation des fenêtres, etc.) ;
• les travaux de transformation et d'amélioration de l'immeuble ;
• l'installation d'une antenne-relais pour les mobiles ;
• la réalisation de travaux de régulation thermique et d'économie d'énergie ou de développement durable (pose de compteurs d'eau individuels, etc.) ;
• la modification de la répartition des charges collectives entre les copropriétaires suite à un changement d'usage d'une partie privative;
• l'installation de compteurs d'eau divisionnaires;
• la fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire.

Si l'assemblée ne dégage pas une majorité absolue et si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l'article 24.

Qu'est-ce que la double majorité (article 26) ?

La double majorité de l'article 26 exige de réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. La double majorité exige au moins un vote positif de 26 copropriétaires représentant au moins 601 voix. La double majorité concerne donc des décisions importantes :

• l'acquisition ou la vente de parties communes (sans changement de destination de l'immeuble);
• la suppression du poste de concierge;
• la décision de donner à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune (autorisation d'utiliser une terrasse, etc.);
• la décision de ne pas créer de conseil syndical;
• la fixation des horaires d'ouverture d'une barrière automatique;
• l'établissement ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage et la gestion des parties communes;
• les travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs (sauf pour les travaux visés par l'article 25 ci-dessus) : installation de moquette, ascenseur, boîtes aux lettres, etc.
• les travaux de surélévation ou de construction pour créer de nouveaux locaux privatifs.

Un second vote est possible si le projet de résolution a recueilli l'accord d'au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, la même AG de copropriété peut procéder à un second vote sur la résolution concernée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).

Qu'est-ce que la double majorité allégée ?

Pour les seuls travaux d'amélioration, une seconde assemblée peut décider à une double majorité allégée. Si ces travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité peut décider leur exécution lors d'une seconde assemblée.

Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. Une première assemblée réunit 40 copropriétaires représentant 600 voix. Des travaux d'amélioration sont votés par 26 copropriétaires représentant 410 voix. La double majorité renforcée, qui exige au moins 601 voix, n'est pas obtenue. La proposition ne peut donc pas être votée lors de cette première assemblée. Mais lors d'une seconde assemblée, les mêmes personnes peuvent les faire adopter à cette double majorité allégée puisque les 410 voix représentent plus des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Dans quel cas l'unanimité est-elle requise en AG ?

Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble. Ces votes concernent, par exemple, l'aliénation de parties communes avec changement de destination de l'immeuble, la suppression des boîtes aux lettres, des sonnettes ou le changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges.