Conseil syndical de copropriété : pouvoir, rôle et élection

Le conseil syndical de copropriété a un pouvoir de contrôle sur le syndic. Définition, élection, rôle et missions du conseil syndical.

Qu'est-ce qu'un conseil syndical de copropriété ?

Le conseil syndical est un organe d'une copropriété dont le rôle est de faire le lien entre les copropriétaires et leur syndic. Dans ce cadre, le conseil syndical donne son avis au syndic qu'il assiste mais aussi contrôle. Les membres du conseil syndical sont élus par les copropriétaires en assemblée générale.

Dès la naissance de la copropriété, c'est-à-dire, schématiquement, dès qu'un immeuble bâti appartient à au moins deux personnes, la collectivité des copropriétaires est constituée en un « syndicat » qui a la personnalité civile. En tant que personne morale, ce syndicat a pour objet la gestion des parties communes et la conservation de l'immeuble. Il peut acquérir ou supprimer des parties communes, voire même acheter et revendre des parties privatives. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par vice de construction ou par défaut d'entretien des parties communes. Si le règlement de copropriété a prévu ce mode de gestion, le syndicat peut prendre la forme coopérative. Dans ce cas, c'est le conseil syndical qui choisit en son sein son président qui assume la fonction de syndic.

Le « conseil syndical » est une émanation de l'assemblée qui désigne ses membres parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Le nombre des membres et les modalités de fonctionnement de cette instance sont fixés librement par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale.

Les membres du conseil syndical peuvent également être choisis parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires. En revanche, les conjoints ou concubins du syndic ne peuvent pas être membres du conseil syndical.

Quelles sont les missions du conseil syndical ?

Le conseil syndical a un rôle d'intermédiaire entre les copropriétaires et leur syndic. Il est chargé d'assister ce dernier mais aussi de contrôler ses actes. Il peut ainsi demander communication de toutes les pièces et documents nécessaires et se faire assister par un technicien (expert-comptable, etc.). Le conseil syndical peut également être consulté pour toute question intéressant le syndicat de copropriétaires. Il doit obligatoirement être consulté en cas de mise en concurrence pour un marché ou un contrat dont le coût dépasse un certain montant fixé en assemblée.

Comment élire un conseil syndical ?

Le conseil syndical est élu par l'assemblée générale à la majorité absolue. Ses membres sont désignés parmi les copropriétaires, mais aussi leurs ascendants ou descendants, leurs représentants légaux ou les éventuels usufruitiers ou acquéreurs à terme. Il n'existe pas un nombre de membres minimal. En général, le conseil syndical est composé d'au moins trois membres.  Les membres du conseil syndical désignent ensuite un président parmi eux.

Le conseil syndical est-il obligatoire ?

En principe, une copropriété dispose d'un conseil syndical. Mais juridiquement, cet organe n'est pas obligatoire : une copropriété peut donc être sans conseil syndical. Les copropriétaires peuvent ainsi renoncer à l'élire par un vote en assemblée générale à la double majorité. Mais bien que non-imposée, l'élection d'un conseil syndical est toutefois conseillé pour assurer le bon fonctionnement d'une copropriété.

Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?

Les membres du conseil syndical ne touchent pas de rémunération. Ils peuvent toutefois effectuer des dépenses pour accomplir leurs missions. Ces sommes sont alors prises en charge par la copropriété au titre de dépenses courantes d'administration du budget prévisionnel.

Quelles différences entre syndicat et syndic ?

Le syndicat des copropriétaires est différent du syndic de copropriété. Le premier désigne la collectivité regroupant les copropriétaires, il est en charge de la gestion et de la conservation des parties communes. Le second est chargé de représenter le syndicat de copropriété ainsi que de l'administration de ces mêmes parties communes. Le syndic, qui est la plupart du temps un professionnel, est élu par l'assemblée générale des copropriétaires.

Quels sont les pouvoirs de délégation du conseil syndical ?

Suite à la réforme du droit de la copropriété (ordonnance n° 2019-1101), les pouvoirs du conseil syndical peuvent être élargis. L'assemblée générale des copropriétaires peut lui confier le pouvoir de prendre des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble. Cette décision de délégation doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité de l’article 25. Jusqu'à cette ordonnance, la délégation au conseil syndical ne pouvait porter que sur un acte ou une décision déterminée.

Cette faculté n'est toutefois possible que pour les conseils syndicaux composés d'au moins 3 membres. La durée de la délégation ne peut pas dépasser 2 ans.

En cas de délégation, les pouvoirs du conseil syndical sont toutefois encadrés. Des décisions sont par nature exclues de son champ de compétences, à savoir l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires. L'AG fixe également le montant maximal des sommes allouées au conseil dans le cadre de cette délégation.