Gardien en copropriété : charges, licenciement, suppression

La présence d'un gardien ou d'un concierge dans un immeuble en copropriété est fréquente. Les règles légales sur la répartition des charges, l'embauche, le licenciement ou la suppression du poste de gardien.

Comment sont réparties les charges de gardien d'immeuble ?

Le salaire d'un gardien d'immeuble a un impact - parfois important - sur le montant des charges de copropriété. Mais en cas de location, ces charges peuvent être récupérées sur le locataire. L'entretien des parties communes et la collecte et l'élimination des ordures et déchets peuvent être réalisés :

• par un prestataire de service extérieur. Le coût de la prestation TTC est alors entièrement récupérable sur le locataire.
• par un gardien ou un employé d'immeuble, éventuellement avec l'aide de tiers. Dans ce cas, les modulations d'imputation sont plus complexes.

Les dépenses d'encadrement du travail du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble sont récupérables sur le locataire à hauteur de 10%, au titre des charges locatives. Le salaire et les charges de l'employé d'immeuble chargé de l'élimination des déchets et/ou de l'entretien de l'immeuble et des parties communes sont récupérables sur le locataire dans les conditions suivantes :

• quand le gardien ou le concierge assure à la fois l'entretien des parties communes et la collecte des ordures et l'élimination des déchets, sa rémunération et les charges afférentes sont récupérables à hauteur de 75% sur les locataires ;
• quand seulement l'une ou bien l'autre de ces tâches est assurée par le gardien ou le concierge, le taux de récupération sur les locataires tombe à seulement 40%.

Comment licencier un gardien d'immeuble ?

Dans une copropriété, c'est au syndic de procéder au licenciement du concierge ou du gardien d'immeuble. Cette décision est soumise au respect des règles du Code du travail. A l'issue de la procédure, le salarié licencié doit quitter le logement de fonction qu'il occupait jusqu'alors.

Le syndic doit respecter les conditions et la procédure de licenciement Code du travail ainsi que par la convention collective nationale des gardiens, concierges, et employés d'immeubles. Cette convention fixe notamment la durée du préavis à respecter. Celui-ci est de :

• 1 mois pour le personnel de catégorie A ;
• 2 mois pour le personnel de catégorie A ayant 2 ans d'ancienneté ;
• 3 mois pour le personnel de catégorie B.

Le salarié qui trouve un nouvel emploi pendant la période de préavis a le droit de quitter son poste. Il doit alors obligatoirement en informer son employeur au moins un mois à l'avance. La convention collective fixe également le montant de l'indemnité perçue par le salarié dont le licenciement ne résulte pas d'une faute grave ou lourde.

• de 1 an à 7 ans d'ancienneté : 1/5 de mois par année de service,
• à partir de 8 années d'ancienneté : majoration de 2/15 de mois par année de service,
• à partir de 20 ans d'ancienneté majoration supplémentaire de 1/10 de mois par année de service.

Un concierge licencié doit-il quitter son appartement ?

Le licenciement du concierge ou du gardien d'immeuble lui impose de quitter le logement de fonction qu'il occupe. Le salarié dispose d'un délai de 3 mois. Il ne peut pas être contraint de l'abandonner pendant cette période hormis lorsque le syndic lui verse une indemnité. Dans ce cas, celle-ci est égale au prix de la location trimestrielle d'un logement équivalent à celui que le salarié occupe, auquel il convient d'ajouter les avantages en nature qu'il perçoit.

Lorsque le salarié ne quitte pas son logement après le délai de trois mois, il doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Il s'expose dès lors :

• à une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
• à une expulsion ordonnée en référé par le tribunal judiciaire à la demande de l'employeur.

Comment voter en AG la suppression du poste de gardien ?

La suppression du poste de concierge ou de gardien dans les copropriétés et les conditions de majorité en AG de copropriété sont sources de fréquents litiges. En principe, toute décision modifiant le règlement de copropriété exige l'unanimité dès lors qu'elle a pour conséquence une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance. Considérant que la suppression du poste de concierge ou de gardien a un impact certain sur la jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives, de nombreux tribunaux en concluent que la suppression du concierge doit être votée à l'unanimité si ce poste est prévu dans le règlement de copropriété.

En revanche, si rien n'est prévu au règlement de copropriété et que la destination de l'immeuble n'est pas altérée, l'unanimité n'est pas exigée. La décision pourra être prise à la majorité de l'article 26 (soit la majorité des voix des copropriétaires et représentant un tiers des voix). Exemples :

• Le règlement de copropriété stipule que le service de conciergerie est facultatif et ne sera assuré que si le syndicat le décide : la décision n'exige pas l'unanimité.
• Le règlement de copropriété ne prévoit qu'un seul poste. La suppression du second poste créé ne requiert pas l'unanimité.