Une vente immobilière à un prix très bas peu avant le décès
Grelinette -
Notre mère est décédée en février 2026 à 87 ans, et sa succession est encore en cours.
Nous savions qu'elle était propriétaire d'un terrain d'environ 4000 m², constructible et proche d'une commune de renom, et dans un quartier très prisé. Elle avait d'ailleurs produit un écrit où elle expliquait avoir acquis ce terrain pour ses enfants afin qu'ils puissent y construire une maison.
Nous pensions donc que ce terrain entrerait dans la succession mais le notaire nous apprend que notre mère a cédé ce terrain pour une bouchée de pain juste 2 mois avant d'être mise en ephad dans un état, selon l'infirmière coordinatrice de l'ephad, "de santé physique et cognitif très dégradé", notre mère décèdera quelques semaines après son entrée en ephad.
Nous pensons donc qu'il y a eu quelques chose d'anormal dans cette vente que nous découvrons et dont les conséquences financières sont importantes.
Que nous conseillez-vous de faire pour :
- savoir à qui a été vendu ce terrain
- connaitre les conditions de cette vente
- éventuellement, est-il possible de faire annuler cette vente s'il s'avérait que notre mère n'était plus en état de comprendre ce qu'elle faisait.
Nous pensions, par exemple, que nous pourrions déposer une plainte pour "suspicion d'abus de faiblesse sur personne âgée et vulnérable", afin d'en savoir plus, quitte à retirer la plainte s'il s'avérait que cette vente apparaissait comme "normale", ou que nous n'arrivions pas à avoir assez d'informations pour contester cette vente.
Merci pour vos réponses et conseils.
5 réponses
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Bonjour,
Pour savoir à qui a été vendu ce terrain, il est possible de demander au Service de la Publicité Foncière du département la liste des propriétaires successifs de la parcelle (12 euros), et même une copie de l'acte de vente (15 euros). Voyez ce lien :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17759
Pour 27 euros, vous pouvez donc avoir accès à la totalité des informations concernant cette vente.
Votre notaire est peut-être déjà en possession des informations concernant les références de l'acte de vente, ce qui vous épargnera la peine de demander la liste des propriétaires successifs.
éventuellement, est-il possible de faire annuler cette vente s'il s'avérait que notre mère n'était plus en état de comprendre ce qu'elle faisait.
Oui, mais il va falloir un avocat et démontrer que votre mère ne savait pas ce qu'elle faisait. Une plainte pour abus de faiblesse est aussi envisageable si la personne a sciemment exploité la faiblesse de votre mère.
Nous pensions, par exemple, que nous pourrions déposer une plainte pour "suspicion d'abus de faiblesse sur personne âgée et vulnérable", afin d'en savoir plus, quitte à retirer la plainte s'il s'avérait que cette vente apparaissait comme "normale", ou que nous n'arrivions pas à avoir assez d'informations pour contester cette vente.
A exclure, une plainte ne doit pas être déposée à la légère. Cela peut entraîner des poursuites si la plainte est fantaisiste.
Il y a deux volets : civil et pénal.
Au pénal, l'abus de faiblesse exige de prouver que l'accusé connaissait l'état de vulnérabilité de la victime et l'a sciemment exploité. Le doute lui profite. Ce n'est pas toujours évident.
Une transaction immobilière nécessite un notaire. Si c'est bien votre mère qui a conclu cette vente, elle devait au moins en capacité de faire illusion devant le notaire. Un notaire ne peut pas instrumenter si une des parties n'est clairement pas saine d'esprit. L'acquéreur n'avait donc pas forcément conscience de son état.
Au civil, la loi dit que pour conclure un contrat il faut être sain d'esprit, à savoir posséder le discernement nécessaire pour comprendre à quoi en s'engage. Sans cela le contrat peut être invalidé, même si les parties étaient de bonne foi. Ce sera plus facile à prouver.
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Il existe aussi l'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12 dans la vente. Il faut donc évaluer cette lésion, mais si le prix de vente est bien moindre que la moitié de la valeur du bien, ce devrait être bon. Comme vous employez l'expression "bouchée de pain", on imagine un prix ridicule.
Cette action se prescrit en 2 ans après la vente, et est faite par le vendeur ou ses ayants-droit ou ayants-cause. Cette action est purement civile et évite l'action pénale. Et évite l'annulation avec la difficulté de prouver l'insanité.
La vente ne sera pas annulée, mais l'acquéreur aura le choix de restituer le bien en se faisant rembourser du prix qu'il avait payé, ou de payer le complément de prix (avec une déduction).
C'est régi par le code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150284/ en particulier 1675 et 1681
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Effectivement, après discussion en famille, il nous apparait très aléatoire d'envisager une procédure judiciaire longue et incertaine qui repose sur la démonstration devant un tribunal que notre mère n'était pas état de conclure cette vente, même si, de fait, elle entrait en ephad dans un état de santé très dégradé 2 mois après la vente et décédait 1 mois plus tard.
L'infirmière coordinatrice nous ayant d'ailleurs affirmé qu'à son arrivée notre mère présentait des troubles cognitifs, mais elle ne fera pas de témoignage. (Elle ne peut d'ailleurs sans doute pas le faire professionnellement).
En revanche, la direction de l'ephad nous suggère de remplir un dossier afin d'avoir accès aux informations médicales de notre mère, mais il semble que cette procédure est complexe et aléatoire.
Bref, une procédure au civil semble plus raisonnable, notamment sur la base d'un écart de prix flagrant. Nous allons nous renseigner sur la procédure "d'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12".
Pouvez-vous nous conseiller sur cette procédure ?
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bonjour,
la mutation immobilière nécessite un acte authentique, donc un notaire, qui vérifie si le prix de la vente n'est pas anormalement peu élevé afin d'éviter un redressement par le trésor public sachant que pour signer ce type d'acte, il faut être sain d'esprit.
si le trésor public n'a pas contesté le prix de vente, c'est qu'il ne devait pas être si faible que vous l'indiquez.
si vous connaissez le notaire, il doit pouvoir vous renseigner si votre mère était saine d'esprit lors de la signature de la vente et pourquoi il n'a pas réagi si le prix était aussi faible qu'il vous l'a indiqué.
salutations
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Les prix sont libres.
Par ailleurs, c'est plus rentable pour l'acquéreur de payer un prix très bas + les frais d'acte sur le prix très bas + l'imposition sur le prix normal (imposition sur le prix très bas + redressement pour compléter) que de payer le prix normal + les frais d'acte sur le prix normal + l'imposition sur le prix normal !
Donc une réponse logique à l'alerte du notaire "attention au redressement" serait "pas de souci, même avec redressement, j'y trouve mon compte".
En outre, les vérifications fiscales ne me semblent pas systématiques.
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Bonjour,
On ne porte pas plainte pour s'amuser. C'est alors votre plainte qui serait abusive et passible de poursuite.
Soit il y a un problème, soit il n'y a pas de problème, mais ce n'est surement pas la police qui va s'occuper de trouver les renseignements que vous souhaitez qui sont librement disponible sur Internet, ou sur simple appel téléphonique.
Une personne a le droit de faire ce qu'elle veut de ses biens. L''âge n'est en rien un élément de présomption de sénilité. Il n'est pas possible de la déclarer rétroactivement une altération du consentement qui plus est sur une personne qui n'est - malheureusement - plus apte à répondre médicalement à une expertise.
CB
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Bonjour
votre mère pouvait très bien être en bonne santé lorsque la vente a été faite
entre la vente et son entrée en EHPAD ; elle a pu avoir un grave problème médical ( attaque cardiaque ; AVC )
il faudra prouver qu'elle était en mauvaise santé avant la signature ( voir si elle bénéficiait d'aides à domicile )
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D'où le choix préférable de l'action en rescision de la vente pour cause de lésion de plus des 7/12, si la lésion est effectivement à ce niveau-là.
Pour Grelinette, c'était combien le prix de vente à l'acte, et cela aurait dû être combien selon vous (à la date de la vente, la valeur actuelle, on s'en contrefiche) ?
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Sur le site gouvernemental DVF (demande de valeur foncière) le prix de vente affiché du terraîn de notre mère est 7000 € pour 4000 m2, alors que les ventes de biens similaires du quartier dépassent les 500 000 €.
Pour nous c’est certain qu’il y eu une "stratégie" préalable pour acquérir ce terrain à "vil prix" (*) mais nous découvrons toute la difficulté pour savoir tout ce qui s’est passé sans passer par une procédure judiciaire longue, coûteuse et incertaine.
(*) il y a un autre détail curieux dans cette vente à vil prix qui nous interpelle, mais c’est un autre sujet juridique compliqué à éclaircir et qui nous incite à penser qu’il y a une stratégie pour faire baisser le prix faite par des "spécialistes" du droit immobilier...
(Ce que nous découvrons est à la fois choquant mais aussi intellectuellement et juriquement très intéressant ????).
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La valeur vénale (prix potentiel de vente) et la valeur foncière (base de calcul de la TF) sont toujours différentes. Mais dans votre cas, la différence semble au-delà du "raisonnable".
Seule une demande au Service de la Publicité Foncière vous permettrait de connaître le prix de vente exact. À moins que vous ayez trouvé l'acte de vente dans les affaires de votre mère.
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Le projet de l'acte de vente, car sans demande particulière, seul l'acquéreur reçoit la copie authentique de l'acte de vente, qui est son titre.
Toutefois, le notaire peut envoyer au vendeur une attestation de vente (version avec et version sans prix), pour que le vendeur puisse justifier qu'il n'est plus propriétaire.
Il me semble que sur DVF, ce sont des prix de vente constatés ? Pas des valeurs fiscales pour la TF. Un bien qui n'a pas été vendu depuis longtemps n'a pas de valeur associée (il n'est pas bleuté dans le plan et n'est pas cliquable).
Il faut bien entendu comparer des biens comparables. Il faut trouver des terrains constructibles et non construits.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...