Commandements de payer

Bonjour,

Le président du conseil syndical n’a qu’une mission de contrôle du syndic, ce dernier étant seul responsable de ce qu’il fait.

Les frais de recouvrement antérieurs à une décision de justice sont à la charge du créancier. Ils mis à la charge du débiteur lorsqu’une décision de justice l’ordonne, généralement en faisant porter les dépens sur le débiteur condamné à payer sa dette. Cela peut donner lieu à des litiges tranchés le cas échéant par le juge de l’exécution, le débiteur pouvant contester des frais qui ne sont pas nécessaires. Les commandements de payer ne sont généralement pas nécessaires, la mise en demeure par courrier recommandé suffisant pour introduire une action en justice.

En copropriété s’applique l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure.

Le copropriétaire débiteur peut contester les commandements de payer au motif qu’ils ne sont pas nécessaires.

De toute manière, les frais de recouvrement sont toujours avancés par le syndicat. L’huissier qui délivre un commandement de payer à la demande du syndic adresse sa note d’honoraires au syndic et c’est la copropriété qui la règle. Ensuite tout dépend de la réaction du copropriétaire débiteur.

S’il paie rubis sur l’ongle ses arriérés augmentés de tous les frais qui lui sont demandés, tout est bien pour le syndicat qui récupère tout ce qu'il a avancé.

Si le débiteur paie le principal de la dette hormis les frais de recouvrement y compris les honoraires du commissaire de justice ayant délivré un commandement de payer, ces frais pèsent sur la trésorerie du syndicat. Si le copropriétaire débiteur refuse de les payer, le syndic n’a d’autre ressource que citer ce débiteur en justice. La situation est fréquente. Les frais que le débiteur ne paie pas restent inscrits au débit de son compte personnel mais c’est sans effet sur la trésorerie du syndicat : en attendant le commissaire de justice et le syndic ont perçus leurs honoraires dont le montant a été puisé sur la trésorerie du syndicat. Si les choses restent en l’état, au bout de cinq ans les droits du syndicat à recouvrer ces frais sont prescrits.

Il ne faut délivrer des commandements de payer qu'à bon escient. Ils sont souvent inutiles et coûtent cher aux copropriétaires qui s'imaginent à tort qu'ils seront toujours remboursés par le débiteur.

Bonjour,

Le chapitre 9 du contrat du syndic indique les frais à la charge du copropriétaire débiteur :

• Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Relance après mise en demeure ;
• Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
• Frais de constitution d'hypothèque ;
• Frais de mainlevée d'hypothèque ;
• Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
• Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
• Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Les frais postaux et d'huissier sont à la charge du syndicat, sauf décision de justice.