Héritage de maison

J'ai fait construire ma maison sur le terrain que mon fils à acheter

Toute construction appartient au propriétaire du sol. Autrement dit, la maison ne vous appartient pas mais elle appartient à votre fils, seul propriétaire du terrain.

Ai-je le droit de la vendre avant mon décès ? 

La maison ne vous appartient pas, vous ne pouvez donc pas la vendre.

Seul votre fils a le droit de vendre la maison + le terrain. Le prix de vente lui reviendrait mais vous pourrez faire valoir votre créance afin d'être remboursée de votre investissement. 

Ai-je le droit de mon vivant faire un don à un de mes petits fils ? 

 Non. 

comment va se passer l'héritage sachant qu'il y a 3 enfants. 

Votre fils a une dette envers vous, égale à ce que vous a coûté la construction de la maison, sur justificatifs.

Si la situation n'a pas bougé d'ici là, votre créance (= prix de revient de la maison) sera inscrite à l'actif de la succession. Il s'agit d'une dette de votre fils envers vous, ou envers votre succession. 

Bonjour,

Je suppose que vous avez fait construire la maison avec l’assentiment de votre fils.

Sur les forums, on sort souvent le premier alinéa de l’article 552 du code civil : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. En fait ce n’est pas si simple, cette disposition est tempérée par les articles 553, 554 et 555.

Vente de la maison avant votre décès

Réponse difficile à donner parce qu’on peut toujours vendre ce dont on est propriétaire mais qu’on ne peut vendre ce dont on n’est pas propriétaire. Il faut donc déterminer exactement ce dont vous êtes propriétaire et ce n’est pas simple.

Si l’on s’en tient au quatrième alinéa de l’article 555, votre fils serait en droit de vous évincer du terrain qui lui appartient mais devrait alors vous rembourser soit la valeur apportée au terrain par la construction soit le prix de cette construction. En construisant avec l’assentiment de votre fils, vous avez acquis un certain droit que vous pouvez vendre. Mais reste un gros flou. Vous avez construit avec l’accord implicite de votre fils. Or il n’est pas certain que votre fils ait implicitement consenti à ce que vous construisiez avec l’intention de vendre. Les droits et obligations réciproques devraient être formalisés. Les possibilités sont nombreuses : achat du terrain à votre fils, donation du terrain consentie par votre fils, bail à construction, bail emphytéotique ou tout autre formule à élaborer avec les conseils d’un notaire.

Faire un don de votre vivant à un de vos petits fils

Un petit-fils est un successible en ligne directe. Un don est toujours possible mais il peut être sujet à réduction : voir les articles 912 et suivants du code civil. Le principe est qu’il faut respecter les quotités dont ont droit les héritiers. Les conseils d’un notaire me semblent indispensables.

Bonjour,

Non, vous ne pouvez pas vendre la maison ni la donner, sauf dans le cas particulier où vous auriez prévu un dispositif pour disjoindre la propriété de la maison de celle du sol. Sinon l'article 550 du Code civil prévoit que c'est votre fils qui est propriétaire de cette maison.

Cette construction peut être considérée comme une donation indirecte faite à votre fils. 

Si la situation n'est pas parfaitement claire, de toute façon aucun notaire n'engagera sa responsabilité dans une vente ou une donation.