Cumul dispositif Denormandie + Deficit foncier

Bonjour à tous, 

J'ai plusieurs questions, car je trouve un peu tout et son contraire dans les articles sur le net . 

Je souhaite investir dans un immeuble de rapport composé de plusieurs appartements. Dans l'idée, je souhaiterais profiter de cet investissement pour faire une défiscalisation Denormandie + Déficit foncier avec l'excedant des travaux qui dépasserait les 25% imposés pour bénéficier du programme Denormandie. 

Prix du bien : 117k€
5 lots : 4 appartements et un local commercial
Frais de notaire : 8 775€
Enveloppe travaux : 90k€
Part travaux Denormandie 25% de l'enveloppe globale : 53 943,75€
Excedant de l'enveloppe travaux pour déficit foncier : 36 056,25€
Revenus fonciers annuels projetés : 24 960€
 

1er cas, si l'intégralité de l'immeuble est loué en meublé nu. 

Questions :

- La loi Denormandie s'applique t-elle sur le local commercial ? Si non, comment la rendre applicable sur les appartements, en excluant le local commercial ? 

- La première déclaration doit-elle se faire : à l'acquisition ? à l'achèvement des travaux comme pour un vefa ? à la première location ? 

- J'ai bien compris que, UNIQUEMENT la première année, je pouvais imputer 10 700€ de l'excédant de l'enveloppe travaux pour déficit foncier, directement sur mes revenus globaux.
Mais, ca n'enlevera pas mon imposition sur les revenus foncier cette même année. Puis-je, en paralèle, cette même première année, réaliser une déficit foncier sur les revenus fonciers de l'immeuble avec les charges que l'on connait + piocher dans l'excedant de l'enveloppe travaux (36 056,25€ - 10 700€ = 25 325 €) afin de gommer ma fiscalité sur mes revenus fonciers ? Y a t-il une limite (puis-je, si je le souhaite, gommer l'intégralité de mon imposition sur revenus fonciers de 24 960€ ou suis-je limité ?).

J'ai ensuite bien compris que l'excedant non utilisé sera à déduire des revenus fonciers des années suivantes jusqu'à épuisement.

2nd cas, et là ça se complique, si l'immeuble est en parti loué nu (local commercial + 2 appartements) et en LMNP sur 2 appartements : 

Question : 

- L'application de la loi Denoramandie est-elle toujours d'actualité (sur les biens loués en nu, bien entendu) si le bien initialement acheté en un seul "bloc" est loué à usages mixtes ? Si oui, comment de fait, en calculer et en anticiper son impact ? 

Vous l'aurez compris, beaucoup de flou, beaucoup de questions, ça se bouscule ! 

Par avance merci pour votre/vos réponses.

En vous souhaitant une belle journée !