Comment calculer des parts sociales d'une SCI à l'IS

Bonjour,

Ravi de vous revoir !

1- Si j'apporte le DeRobien à la SCI, je suppose que cela se fait en calculant la valeurs actuelles des parts sociales  ? Et non la valeur initiale (soit 42k€ = 350 parts à 120€)

Oui, tout à fait. Le nombre de nouvelles parts sociales crées dépendra de la valeur actuelle de la SCI et pas du capital initial.

2- Comment calculer la valeur des parts sociales actuelles ?

Je me suis dit qu'il suffit d'additionner la valeurs actuelles des biens+trésorerie et de soustraire les impôts restants, ainsi que le compte courant (qui est une dette). 

Est ce la bonne méthode ?

Soustraire les emprunts restants j’imagine ? Alors oui c est la bonne méthode.

Je trouve alors environ 2800€ / part sociale.

Je trouve 2525€. (400k€ - 150k€ + 180k€ - 27k€ - 100k€)/ 120

Mais de toutes façons vous n’allez pas faire ça tout seul, c’est votre expert comptable qui fera le calcul et les procédures. 
 

Ceci me permet de mettre mon patrimoine locatif dans la SCI.

Oui, mais quel est l’intérêt ? Bénéficier de l’amortissement IS ? Pourquoi pas, mais n’oubliez pas que vous le repayerez en plus value au moment de la revente. 
 

Edit : je viens de le rappeler vous avoir déjà répondu dans un autre post où vous disiez vouloir « simplifier » et diminuer le nombre de virements bancaires. Pas sûr que ça simplifie vraiment.
N’oubliez pas non plus que comme c’est une cession immobilière il y aura des frais de notaire (droits de mutation qui sont des taxes, environ 7% en gros) à payer, comme à l’achat.

Et de commencer à la transmettre à mon fils.

Seulement les parts que vous lui aurez donné, en pleine propriété ou plus probablement en nue propriété. 

Mais très bonne idée par ailleurs. Donnez un maximum de parts en nue propriété à votre fils. Vous pourriez aussi lui donner l’appartement en Robien mais sans le mettre dans la SCI sinon il y aura des frais de notaire aux deux étapes.

La SCI ça fait plein de choses mais ce n’est pas un trou noir exonéré de droits de succession.

N’hésitez pas si c’est pas clair ou si vous avez d’autres questions.

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Oui, j'avais fait un autre post au sujet de ma RP, mais c'est un projet que j'ai abandonné.

L'idée d'apporter mon De Robien perso à la SCI, c'est d'abord pour une question de simplification. Ma femme est d'origine étrangère, notre fils est encore très jeune (et handicapé), et j'ai des problèmes de santé sérieux. Si je dois quitter ce monde prochainement, j'aimerai que ce soit le plus simple possible pour ma femme de gérer la suite. Tout mettre dans la SCI me semble aller dans ce sens.

Et même pour moi, cela simplifiera ma gestion de ne plus avoir à faire une 2044SPE et ce qui va avec.

La comptabilité de la SCI est gérée par un cabinet comptable, donc ce sera à eux de gérer cela.

Et ce sera à la SCI de payer l'impôt foncier, etc.. 

Je comprends bien qu'il faut payer les 7% de frais de mutation.

Par contre, je n'arrive toujours pas à comprendre la notion de valeur de plus-value sur un bien acheté 75k€ en 2005, et qui serait revendu aux alentours de 42k€ en 2025 (effectivement, j'étais un peu crédule à cette époque et je me suis fait avoir, comme tous les autres copropriétaires. Je passe sur les détails, mais cela a été un nid à problèmes).  Même si j'ai fait un amortissement De Robien qui a légèrement diminué mes impôts sur 15 ans, c'est actuellement une opération "blanche" pour moi.

Si je revends 42k€ cet appartement, concrètement j'aurai plus perdu de l'argent que fait une plus-value.

Comment calculer cette plus-value éventuelle ?

Merci d'avance pour vos réponses très précieuses.

"

Vous apportez l'appartement à la SCI aujourd'hui ; La SCI devient propriétaire pour une valeur de 42k€. Disons 7k€ pour le terrain et 35k€ pour la construction amortie sur 35 ans. Comme ca les calculs sont simples, ça fait 1k€ d'amortissement par an.

Ca veut dire que chaque année, le résultat de la SCI sera diminué de 1k€, donc moins d'IS chaque année, puisque l'amortissement est une charge, même si vous ne dépensez rien. Au taux d'IS de 25%, vous économisez 250€ d'impôts par an avec ces chiffres de l'exemple, pendant 35 ans. 

Par contre au bout de, disons, 10 ans, la valeur nette comptable de l'appartement aura baissé de 10k€, puisque l'amortissement est soustrait. Donc, en comptabilité l'appartement ne vaudra que 32k€.

A ce moment là, si la société vend l'appartement pour 40k€, il y aura 8k€ du plus value taxée à l'IS. 

Et si vous aviez gardé l'appartement encore plus longtemps ça aura été pire... Au bout de 20 ans, la valeur comptable ne sera que de 22k€ par exemple. 

Et c'est le cas pour tous les biens de toutes les SCI à l'IS. 

J'ai essayé d'être clair mais c'est un sujet compliqué donc n'hésitez pas."

D'accord, je comprends bien que si j'apporte le De Robien à la SCI, celle-ci paiera une plus value, en cas de revente ultérieure.

Ma question concernait le calcul de la plus-value éventuelle si "je vends" maintenant ce bien à la SCI.

Je pensais apporter à la SCI, en échange de parts sociales.

Mais si j'ai bien compris, cela s'apparente de toute manière à une "vente à soi même" et il faut dans les 2 cas payer les 7% de droits de mutation.

Est-ce exacte ?